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商業地産在中國已經高速發展了20年……那麼，商業地産究竟是什麼？在業界一直存在着不同的認知——商業地産、商業房地産、商業不動産、零售地産、商務地産、商用地産，等等；衆說紛纭，莫衷一是。為此，我們結合30年的實踐經驗，以及國内外專業的理論知識，為大家系統地梳理了商業地産的基本内涵，希望對行業的朋友們有所裨益，見微知著，開卷有益。

1. 商業地産的涵義

1.1 基本概念

「商業地産」（commercial property）也稱“商業房地産”。是以“商品賣場”為主要開發和經營形态（或主要形态之一）的不動産。商業地産的準确表述應該為“商業不動産”。

“商業地産”是“商業”的物業承載者，“商業”是“商業地産”的功能體現。

【注釋】：「商業」在中文傳統語境中涵指“零售業”，即“直接面向消費終端（消費者）的商品流通業”；是針對「貿易」即“未直接面向消費終端（消費者）的商品流通業”而言的；二者統稱為“商貿流通”。

1.2 産業特性

① 以“商品賣場”為主要形态

商業地産以“商品賣場”為主要開發和經營形态（或主要形态之一），這表明了商業地産的“使用價值”。“使用價值”是衡量一類物業是否屬于商業地産的根本标準。如，“住宅地産”不論其“自用”還是“租賃經營”（商用），都不能改變其“居住”的使用價值，因此，不能稱為商業地産。還有，不帶有“商業功能”的寫字樓，也不能改變其“辦公”的使用價值，因此，也不能稱為商業地産，而隻能稱作“商務地産”，等等。

② 屬于“不動産”的界定範圍

商業地産屬于“不動産”的界定範疇。所謂「不動産」（immovable estate）是指土地及其附着在土地上的定着物。包括土地、建築物、附屬設施、土地上的植物等。不動産的特性就是其不可移動性。

商業地産的“不動産”屬性，突出了“土地附着物——綠色植被”的價值！——“水、草、花、果、木”等在商業地産中的價值越來越大，如“購物公園”等“業态概念”的誕生就是如此。

而且，随着商業地産“休閑娛樂化”的發展，其建築形态也不僅僅表現為“房地産”；大型的休閑、娛樂設施也越來越重要，如許多Mall中也包含了“大型遊樂場”、“海底世界”，等等。

這一切都是購物中心不斷突出的“沉浸式體驗業态”不可或缺的重要元素。

把森林和瀑布搬進購物中心，再現《阿凡達》中潘多拉星球的“懸浮秘境”……“人與自然”“人與文化”融為一體，沉浸其中，超感體驗……香港置地打造的重慶光環購物公園，迅速成為網紅打卡地，并在無形中提升着資産價值……

2. 商業地産的範疇

商業地産概念所表現的範疇是比較寬泛的，包括：狹義商業地産、廣義商業地産和“泛商業地産”等。

2.1 狹義商業地産

「狹義商業地産」（commercial property in a narrow sense）也稱“零售地産”。是以單一的“商品賣場”為開發和經營形态的不動産。

其經營模式為：「零售店」。

其主要業态為：百貨店、超市、大賣場、專業市場等。

然而，在現代零售業的經營形态中，僅有“單一購物”功能的“商品賣場”越來越少，很多零售店（包括百貨店）都設有一些“多功能服務”，如咖啡廳、美容美發店等，這也是現代人們“休閑消費”所需要的。

零售店的“零售與批發”業務有時融為一體；不包含“多功能服務”的、單一的“零售批發賣場”，也屬于“狹義商業地産”的範疇。

2.2 廣義商業地産

「廣義商業地産」（commercial property in a broad sense）是以“商品賣場”為主，并結合“多功能服務”為開發和經營形态的不動産。也即“狹義商業地産”與“多功能服務”的結合。

其經營模式為：「零售店 多功能服務（餐飲 文化 娛樂 休閑等）」。

其主要業态為：購物中心、Shopping Mall等。

以“商品販賣”及“多功能服務”為開發和經營形态，是現代商業地産的主要模式之一。它所包含的：零售業（商品）、飲食業（商品 服務）、服務業（服務）等......不僅能滿足人們“購物”的需要，也能滿足人們“多功能”休閑消費的需要，更能夠帶給人們一種“沉浸式的體驗”，抑或是“生活方式”的改善；因此，也受到現代都市大多數人的喜愛。

2.3 泛商業地産

「泛商業地産」（pan-commercial property）是以“商品賣場”為主要形态之一，抑或結合“多功能服務”，并兼容其它“相關行業”為開發和經營形态的不動産。也即“狹義商業地産”抑或“廣義商業地産”與“相關行業”的兼容。

其經營模式為：

●「零售地産（零售店）」 「商務地産（寫字樓）；旅業地産（酒店、遊樂場等）；住宅地産（公寓）等......或“其中組合”」。

●「零售地産（零售店） 多功能服務（餐飲、文化、娛樂、休閑等）」 「商務地産（寫字樓）；旅業地産（酒店、遊樂場等）；住宅地産（公寓）等......或“其中組合”」。

其主要業态為：底商寫字樓、底商住宅樓、HOPSCA（城市綜合體）、綜合商業街等。

在“泛商業地産”中，各種“天然兼容”的“相關行業”，可以相互組合，形成互動的“集合效應”，從而使“地産開發與經營”的“綜合效益”最大化。例如，在HOPSCA（城市綜合體）中，寫字樓、酒店可以提升零售店的品位，為零售店聚集一批時尚的消費群；而零售店則可以提升寫字樓、酒店的“口岸價值”和“物業價值”；三者結合，又可以強化建築群的“商業中心功能”和“城市地标性”等等。

商業地産範疇比較表

在國際上，“旅遊業态”和“休閑娛樂設施”在商業地産中的價值越來越大！

史博文

商業地産/購物中心/百貨店/數字化/資本運營，總裁，實戰專家，30年職業生涯...... “史博文「商業地産運營」叢書”作者...... 運營管理、顧問咨詢的著名“商業地産/購物中心/百貨店”項目“上百個”，總面積超過“千萬平方米”...... 其所領導研發的：“實體商業數字化 PaaS 平台”，可以實現“購物中心/百貨店/奧特萊斯”等實體商業“銷售與估值”的成倍數增長...... 打造下一代獨角獸！

史博文新零售時空：原創出品。後續将有更多原創深度好文分享給大家，敬請關注……轉載請聯系，侵權必究！（部分圖片源自網絡，版權屬于作者...）

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