每經記者：陳利 每經編輯：魏文藝

實施“買公寓可落戶”政策的城市正在擴容。

9月16日，“甯波發布”官方微信消息稱，從9月15日起，甯波市正式施行戶口遷移新政。新政在去年出台的政策基礎上大幅度放寬人才落戶、居住就業落戶條件，取消老年父母投靠落戶限制，并新增了租賃落戶和投資創業落戶，明确規定“商業用房或辦公用房可落戶”，即購買公寓也可落戶。

事實上，在甯波之前，已經有六安、長沙、佛山等多個城市相繼出台商業可落戶的相關政策。

那麼，“買公寓落戶”政策對當地樓市影響幾何？近日，《每日經濟新聞》記者以購房者身份，對甯波、長沙等地的公寓市場進行了調查采訪。

甯波發布微信公衆号截圖

多城實施“買公寓落戶”政策

所謂公寓，即在商辦用地上開發的居住産品。公寓的地價相比住宅用地便宜，且大部分為精裝修，一些還有酒店式服務，總房款相比同區位住宅更低。但由于是商業用地，公寓的土地使用權通常隻有40~50年，且不能落戶，也沒有學位。

随着甯波戶口遷移新政的實施，購買公寓也可以落戶了。

位于甯波江北新三江口闆塊的朗詩•清澄項目，是朗詩進軍甯波的首發作品，目前項目主推40~70平方米公寓。近日，《每日經濟新聞》記者通過安居客APP聯系上該項目置業顧問小陳，據其介紹，從9月15日起，隻要購買了公寓産品就可以落戶。

自從今年7月25日甯波出台購買商業公寓可落戶的政策後，甯波商業公寓市場成交量有所增加。“中秋小長假期間，項目到訪量明顯增多。”小陳告訴記者，購買項目可享有學位，但“有房有戶口的一表生優先”。

目前，該項目在售平層價格14500~16000元/平方米，最低全款僅需60萬元左右。記者在安居客上查詢發現，在同一區域，距該項目約4公裡的在售項目中海楓橋裡均價則達26000元/平方米，面積最小的91平方米戶型，首付三成也需要70萬元左右。

“購買公寓可落戶，其出發點還是源于當前甯波對人才導入的需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，甯波的這種政策可認為是通過千方百計和多種渠道等模式，積極鼓勵各類人才落戶。“但客觀來說，戶籍政策一放松，預計将使得此類公寓項目後續認購的性價比提高，有助于交易的上升。”

事實上，甯波并非第一個實行商業公寓落戶政策的城市。早在2018年，六安、長沙和佛山就已相繼出台類似政策。

2018年7月19日，長沙市就已明确，通過購買、受贈、繼承、自建、單位分配等途徑，擁有了住宅、商業用房或辦公用房合法所有權的，實行“一房一戶”落戶，可以将本人戶口遷入該市房屋所在地城鎮地區。

“公寓和住宅一樣可以參與搖号，讀公立學校。”長沙市湘江世紀城某中介小陶告訴《每日經濟新聞》記者，目前購買長沙公寓不限購不限貸也不影響今後住宅購房名額，“隻要在長沙有唯一一套住房，不管是住宅還是公寓，是可以享受周邊的教育配套，就近讀書的。”小陶同時也指出，雖然公寓産品也可以與住宅一起參與搖号，但一般還是會根據先住宅後公寓的原則。

而在2018年6月，安徽六安出台的《關于加快推進非住宅商品房去庫存的意見》就明确規定，凡是購買存量公寓的，可享受與該區域住宅同等的入戶、上學、參加城鄉居民基本醫療保險等政策。同年11月，廣東佛山市也推出積分入戶新規，規定購買公寓不僅可以辦理積分落戶，還可以積分入學。

“購買公寓可落戶，其出發點還是源于對人才導入的需求。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示，這種政策可認為是通過千方百計和多種渠道等模式，積極鼓勵各類人才落戶。“但客觀來說，戶籍政策一放松，預計将使得此類公寓項目後續認購的性價比提高，有助于交易的上升。”

圖片來源：攝圖網

公寓市場供量巨大緻銷售吃緊

公寓産品近年來屢受市場青睐，除了擁有優越的地理位置、低于周邊住宅項目的價格外，最大特點就是不限購。在各地限購政策之下，不限購的公寓滿足了很多人的購房需求。

華星研策2018年年報顯示，2018年甯波公寓供應面積為45萬平方米，成交面積為32萬平方米；成交均價為15178元/平方米，環比上漲近30%。另據甯波中原地産數據顯示，今年上半年甯波公寓産品總供應面積83.7萬平方米，成交面積為31.2萬平方米，同比上升67%。

甯波中原地産相關人士向《每日經濟新聞》記者表示，“今年上半年，甯波市公安局出台購買公寓可落戶的意見稿時，甯波公寓市場的供銷在3、4月就出現了一波明顯增長，到7月正式文件出台後反而不那麼明顯了。”

“相比住宅，甯波各區公寓價格相差不多，平層在12000~16000元/平方米，複式精裝修在18000~21000元/平方米。”甯波某公寓項目相關負責人告訴記者。

再看已實施了落戶政策滿一年的長沙公寓市場。“去年新政出台後，公寓成交量有了明顯增長，特别是政策剛出台的那幾個月。”小陶告訴記者，上半年公寓成交量有所下降。

小陶的說法在湖南中原地産得到了印證。據湖南中原地産數據，截至今年8月，長沙公寓累計供應量為140.7萬平方米，同比上漲95.8%。其中8月單月供應近40萬平方米，為近兩年月度供應最高峰，今年前8個月供應量已為去年全年供應量的89%；成交面積68.9萬平方米，同比下滑17%；成交均價15725元/平方米，整體供銷比2.04。

“由于商業性質用地待開發量大，商鋪和寫字樓去化周期長等因素影響，公寓成了去化商業用地的主要方向。”湖南中原地産分析指出，目前長沙整體供應量大，市場競争激烈，然而意向購買群在一段時間内卻沒有明顯增量，從而導緻今年以來長沙公寓市場銷售吃緊。

盡管目前甯波、長沙等地已可通過購買公寓落戶，但據《每日經濟新聞》記者了解，大多數城市非住宅性質的公寓産品依舊無法落戶，自然也不能作為學區房。而且，公寓産品大多使用的是商業水、電，且未通天燃氣，水、電價格比民用水電要高出近一倍。雖然現在市面上也有民用水、電、天的公寓，但仍是少數。

“公寓可落戶，這其實屬于一個倒退政策。” 中原地産首席分析師張大偉指出，一些城市在土地出讓時商業地塊規劃過多，導緻商業地産過剩，而在限購政策下，無論是投資需求還是剛性需求均被遏制。因此，一些城市通過給予公寓落戶、入學，甚至民水、民電、通燃氣等政策，在化解商業庫存的同時，也是對房地産市場各類需求的一個補充。

嚴躍進也表示，“盡管目前多個城市已出台了這一政策，但并不能理解為購房政策的放松，後期或将帶動此類物業交易的價格反彈。”

（文章來源：鎂刻地産原創 喜歡請關注微信号meikedichan）

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