此前，我寫1000w改善，有朋友評論去濱江東；

我寫珠江新城東，有朋友要看濱江東；

最近，直接有置換的客戶問我：“你們為什麼從來不推薦濱江東？”

稀客稀客，我想不僅僅是這裡吧，看整個廣州的自媒體，都極少談及這個海珠區老牌豪宅區。海晏樓的梅子乳鴿、中大的紅牆綠瓦、江邊長長的水道，二沙島與珠江新城璀璨成窗外的夜幕，兩橋一隧、珠江永動，極少人來此會不産生：“我想要住在這裡的念頭。”

已是成熟住宅區，且絕版供應量的地方，它不需要也提供不了太多熱度。濱江東好是好，也有它的局限性：樓齡老、北向望江、學位弱點。當你在夜晚的江邊散步，會發現很多臨江單位滅着燈。新興的闆塊吸引走了不少購買力，手機屏幕對注意力的剝奪，讓現代人對于“望江”這件事情，不再那麼願意高價買單。有些人心向往之，但也有不少人出走濱江。

暴雨午後，麗日如洗的天空，我第N次走到這條江道。望到遠處出名的海珠半島一、二期，它們的獨特造型和逸事曾是老廣們的談資，最新一期270°無遮擋開闊江景房，再添濱江東的豪氣。富力銀禧、嘉仕花園加勒比海組團、珠江廣場最新一期（水岸衛城）、中海錦苑都是我心中的品質之選。隻是一線江景的北向，雖然風景好，但很風大、潮濕，居住體驗一般。像我上文所說的，景觀溢價對于濱江東是随時間流逝的隐傷，具體其中好壞我沒有權利說，交給真實業主們吧。這次走訪，我主要看了兩個樓盤。

比起真實名字越秀·濱江怡苑，芭堤水岸的别名本身就已顯得浪漫。我被一位朋友種草此盤，他說這是他心中的女神：“這個盤比較小衆，我自己眼緣。”男性視角裡好看的外立面，在我看來也非常秀麗。與廣州大橋、江邊相隔恰好的距離，讓它身處幽靜與便利之間。小區環境不錯，但不算大。一期樓下有商場，二期在小區内。茂密的樹木，不僅保證了低樓層的隐私，也過濾了灰塵與噪音。

2005年—2007年建成，反而仍然保有一種“新淨”的感覺，可能因為不直接靠江。小區自帶的柏麗廣場，樓下星巴克、茶餐廳、賽百味社區店滿足了各式生活需求。馬路對面的麗景灣、彙美景台住戶們，也需來此共享配套。芭堤水岸的戶型不算優秀，很多都不方正。可是放盤量與價格實在美麗，400w左右可以買到兩房，550w左右能買到三房。比起江邊動不動超豪宅線的大戶型，這個盤的小戶型供應量多，自住舒适。濱江東這位清新而不高冷的女神，等待着它的中意人。

看完顔值高的，再往小蠻腰方向走一段，看看想當年的豪華樣本。燙金外牆、景觀電梯……如今卻變成一朵奇葩，綻放在珠江邊，與當下火熱的越秀豪宅世茂天越直線對望。新理想華庭，我此前就已久聞大名。隻知道它位置好，沒想到位置這麼好。

不說别的，就說樓盤1公裡内能觸及到的交通工具吧。廣州塔地鐵站 有軌電車，走路不到十分鐘；廣州大橋轉彎即上；若是住這邊，在珠江新城上班，那麼根本不用擔心路上堵車或者擠地鐵，廣州财富碼頭，2塊錢4分鐘輪船直抵海心沙。

近乎于珠江帝景的豪華配套，但遠離了廣州塔的燈光污染與遊客人群。珠江帝景苑多少錢？珠江新城一線江景房多少錢？二沙島别墅多少錢？醜醜的新理想華庭，用幾乎1/3的價格提供了80%相似的居住品質。樓盤長得難看是給别人難受，方便舒适的爽隻有自己體會。下樓到江邊跑步遛狗，心情好二沙島想去就去。我在現場真實的感受，便是住在這裡真有一種“住在城裡”的感覺。從此處感受廣州，既有海珠的安靜也有CBD的繁盛。

新理想華庭的開發設計者，顯然是目光不夠長遠的，或者說受到了時代的局限。當年肯定是要搞享受型樓盤，所以土豪裝飾、“傻大戶型”。106平米隻做兩房，一個衛生間，這讓如今的現代家庭難以接受。以前人們喜歡大客廳，現在客廳的存在感越來越弱了。可是，能找到單價不到5.5w的房源，也沒什麼硬傷，總價560w左右能拿下，價格不香嗎？

已經矗立在此，就将一直享受“城市會客廳”的所有優待。我依然堅定認為，這才是真正值錢的東西，中軸線是廣州最美的地方，琶洲也正在努力成長。屆時琶洲的碼頭還會有輪船直通港澳，江面上也将更加繁忙。流水生财，那麼多口岸中，冠以“财富碼頭”的隻有一個。

除了以上兩個樓盤，我還給大家推薦旁邊的新鴻花園二期。雖然是1997年的小區，可是自住性價比高。它的市場表現也很不錯，2016年單價2.2w，2020年5.5w，漲幅高達95%。如果到一期，甚至可以買到280w左右的樓梯小兩房。我一直說不要輕易跑偏，多少首套剛需朋友200來萬的總價，直接往知識城、亞運城、增城跑了，你想得到直接買中軸線麼？

所以，如果你關注了我們，就會開拓新世界。海珠區禾杆蓋珍珠，需要慧眼人才識寶。前兩天文章有朋友評論：時間才是最貴的。我懂她，我還要說生活質量高低絕不僅僅是屋内的一磚一瓦，首套自住要的就是曆經時間沉澱，有豐富配套的現成。而不是把太多财富的翻身，寄托于一套房子的漲幅。“人生沒幾多個十年去做拓荒牛，房子是為人服務的。”所以，我不喜歡追熱點，不喜歡吹捧某些熱門盤，反而願意因為某些朋友的随口推薦，去看看小衆的地方。

由此，在評論區收獲了很多真實居住者的反饋，可以反哺給我能量。不然，長期的高強度輸出，我感覺我會開始老生常談了。

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