一鋪三代商鋪能投資嗎?“一鋪養三代”已經是過去時了，現在是“一鋪三代供”，特别是在電商嚴重沖擊、交易稅費極其高昂、各種流量差異化導流的今天，現在小編就來說說關于一鋪三代商鋪能投資嗎?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

一鋪三代商鋪能投資嗎

“一鋪養三代”已經是過去時了，現在是“一鋪三代供”，特别是在電商嚴重沖擊、交易稅費極其高昂、各種流量差異化導流的今天。

在投資圈，有一種說法：買住宅是初中生，買公寓是高中生，買寫字樓是本科生，買商鋪是研究生，意思是住宅适合最普遍的投資者，而買商鋪非專家大神不能玩好，屬于專業級别的投資标的物。

但對于商鋪的投資并非旗幟鮮明的反對，隻是建議一般的人優先投資住宅而不是困難模式下的商鋪，如何投資商鋪，我将收集整理圈内大神的意見形成此文，在此感謝：

第一條：可以從社區鋪入手，社區鋪可能想象力不大，但風險相對較少。

解讀：優先選擇大型社區、成熟社區、對外開放社區、容積率大人口密度大的社區）

第二條：在沒有看完100個鋪前，不要輕易下手。

特别需要警惕中介打電話來主動說的筍鋪，一般為損鋪）

第三條：多收集商鋪投資失敗的案例，少研究商鋪投資成功的案例。他認為商鋪投資失敗的案例一般有明顯的借鑒意義，而商鋪投資成功的案例借鑒很難。

（解讀：力求不輸，其實已經赢了一半）

一、商鋪投資理念

1、商鋪投資既是天堂，也是地獄

指的是投資得當的商鋪可能獲取幾十倍的收益，是天堂。但投資不得當的商鋪可能血本無歸，是地獄。

2、一個商鋪就是一個小公司，商鋪的現金流比公司的現金流更能看清楚，并且水分更少。

3、商鋪的價值不在于大小，在于人流量，在于鋪面的寬度，在于人流量中人流的錢包，最後才是面積。

二、哪些商鋪失敗概率比較高

我對失敗的投資案例做了一些總結，列出了商鋪投資失敗率比較高的案例

1、内鋪投資的失敗率比較高

很多内鋪開始也很紅火，但随着市場的變化，可能整個商場都倒閉了，内鋪投資者可能血本無歸。當然也有些内鋪投資成功的案例，如廣州的一些批發市場，尤其早期買入，升值也比較驚人。但總的來說，内鋪投資的失敗率比較高，内鋪投資即使成功也主要是運氣，内鋪受制于人，很難做到“一鋪富三代”。

所謂内鋪受制于人，是指受制于商場的運營方管理方，個體需要服從于大局）

2、新鋪投資失敗率高

主要原因是現在很多新鋪包裝的過于厲害，很多價格遠遠超過了内在價值。同時新鋪也不容易看清楚人流，做決策的要求相對比較高。

3、門面過窄，而深度過深的商鋪失敗率比較高

很多門面商鋪的深度是門面的寬度十幾倍，而鋪面的主要價值就在門面，裡面的面積的價值遠遠少于門面的價值。

4、面積過大的商鋪失敗率高

這個主要跟互聯網電商的迅速發展，一些大面積的商鋪以賣标準件為主，現在受到的沖擊很大。并且在金融危機來臨的時候，大鋪更容易受到沖擊，而小鋪受到的沖擊相對比較小。我覺得45平以下的小社區鋪受到電商沖擊相對比較小。

5、豪宅區的商鋪投資要謹慎

主要是豪宅區一般容積率比較低，人口密度少，雖然消費能力強，但高端消費也不會在小區鋪完成，而豪宅區商鋪價格一般都比較高，主要原因是大家覺得房子這麼貴，商鋪比房子貴幾倍也很正常。因此豪宅區的商鋪價值可能比不上大社區鋪的價值。

（解讀：商鋪重視人流和密度，豪宅注重私密安全，兩者天然沖突）

6、2000戶以下小區（尤其是沒有小區外居民經過）的商鋪投資失敗率比較高

主要是這些小區的商鋪價值本身就比較低，小區由于人數少，消費力有限，小社區的商鋪投資價值比較低。

7、價格便宜人流過少的商鋪不能投

很多小區鋪某一面是小區人流必經之地，就會很旺投資價值高的多，但可能另外一面很少有人經過，這些商鋪的投資價值就會很低。

（二少爺解讀：人流監測必須具體到路面，同一社區南北之分的商鋪人流可以天壤之别）

8、台階太高(超過5個）的商鋪失敗率高

很多商鋪門前需要上5個台階，或下5個台階，這樣的商鋪會嚴重影響過往的人流進店消費，會出現雖然在門前經過的人很多，但進店的比例很少。如果一個商鋪，顧客要上很多台階才能到達商鋪，則商鋪的價值随着台階的增多而降低。

9、商鋪與主人流之間有綠化帶或隔離欄或有大樹等遮擋的商鋪

10、租金趨勢向下走或沒有遞增的商鋪不要試圖進行投資

這些地方一般都有空鋪或有很多在招租或轉租的店鋪，租金多年沒有上漲，或者正在下跌。

（解讀：可以調查上兩手的轉手費和最近幾年的租金走勢）

11、商鋪價值完全依賴于某個超市或商場的商鋪不能買

當依賴對象倒閉的時候，商鋪的價值也就丢失了

12、留不住人的商鋪，如靠近機場出口，或小區汽車出入口

對于商鋪門前是行車道，很難步行的商鋪要特别謹慎。商鋪的價值來自步行的人流，而不是車流。

（二少爺解讀：特别要警惕就像現在廣州南站周邊熱炒的商鋪，的确南站人流量巨大，但絕大多數都是匆匆過客，人流轉換率極其低）

13、（解讀：返租商鋪一定要警惕，過高的售價已經體現在返租金裡，而且返租期滿後運營方推卸責任，商鋪商場容易一潭死水）

三、商鋪價值的加分因素

1、可以分割的商鋪

如某個在賣的鋪，由于門面足夠寬，可以分割成2個鋪甚至三個鋪，商鋪租金能提高50%以上，而原來房東并沒有這樣做，在商鋪的價格中也并沒有體現。

（解讀：屬于套利機會，變一為三，一大三小，有點類似膛房群租房）

2、有煙道，能做餐飲；而原來可能不是餐飲業态并鋪租也較低

（解讀：在電商沖擊下，商鋪經營風險較小的是做餐飲，但餐飲一般鋪租轉手費較高，而如果原業主非餐飲并賣低價，可以接手改造為餐飲鋪套利）

3、可以改變業态：引進銀行、藥房、地産中介、美容店、品牌連鎖和煙酒店等高毛利商家。

4、商鋪的層高超過5米5的可以變成2層，相當與把商鋪的面積大了一倍，這對于很多生意是非常有幫助的，如地産中介。或有地下室。

5、社區入口鋪、超市入口鋪、大商場入口鋪、地理位置上特别顯眼的鋪位、街道轉角鋪、十字路口鋪等都是龍頭鋪。

（解讀：龍頭鋪一定會賣龍頭價，必須确保原來形成龍頭鋪的人流不會因市政工程、入口改造、林業維護等原因發生人流阻礙等情況）

6、商鋪停車

如果商鋪面前能停車，對于一個商鋪是一個重要的加分因素，尤其是有地下停車場的情況。如果對于一個高檔的酒樓，停車基本上是必須的因素。

7、商鋪門前有大的空間，比較适合留人。如果是聚客點就更佳了。

8、商鋪門前的防雨走廊對商鋪的價值是一個提升因素。

9、增加天橋或紅綠燈斑馬線或公交站等因素。天橋或斑馬線或公交等可以改變人流，可能對商鋪的價值發生影響。

案例分享：深圳某社區右側的商鋪從小區入夥後出租率一直不高，主要原因是小區的人流一般沒有必要經過這片商鋪，除了送孩子上幼兒園的時候需要經過一下。大門左側的商鋪在小區入夥後全都租出去了，主要原因小區中的居民在出入的時候都要經過這些商鋪。在某一年，小區大門右側商鋪的門前架起了天橋，很多小區的居民都要經過天橋去馬路對面去坐車，去乘車的人間接就要經過這些大門右邊的商鋪，天橋造好後，原本沉靜的大門右邊所有的商鋪都租出去了。（解讀：這就是市政工程改變人流進而改變商鋪價值）

10、寬度與深度比值比較大的鋪，如電梯鋪。這些電梯鋪如果單價比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。

（解讀：電梯鋪隻是一個形象比喻，形容寬度很寬，深度不深的商鋪）

11、比較寬闊，可以增加經營。有一個業主在一個鋪前房了二隻搖搖馬，沒有個月增加了2000元收入。

（解讀：實質是可以占道經營，占用公共面積）

13、隔壁就是麥當勞或肯德基等大品牌，抛開價格等因素，一般來說是好鋪。

（解讀：大品牌如星巴克選址有強大的團隊運作，一般買房買鋪跟着品牌商買不一定大賺，但一般不會出錯）

四、投資商鋪前需要的調查

對商鋪的調查必須包括對原來業主的調查，可以從管理處入手；對同類商鋪的調查；對人流量的調查；對趨勢的思考；對商鋪周圍拆遷調查；

1、商鋪人流量調查：要多次，分早中晚；要使用計數器量化；

2、周邊人口調查；對商鋪周圍物業數的調查；

（解讀：周邊人口屬于哪一消費水平）

3、商鋪業主的調查；可以從中介、管理處和保安入手

（解讀：人口屬于哪一消費水平）

4、同類商鋪的調查

（解讀：調研競争對手的情況）

5、商鋪租金的調查和趨勢思考

對于一個店鋪的租金調查：左邊三間和右邊三間的租金調查非常重要。不要被當前鋪的租金迷惑。

确定商鋪當前現金流的難點在于

a、過高，可能由于某個租客不了解市場原因，讓租金遠遠高于市場價格，甚至故意遠遠高于市場價格。

b、過低，由于合約時間比較長，當前租金可能就會比較低，遠遠低于市場價格。

克服這二點的方法在于：調查周邊的市場租金和評估周邊商鋪以及當前商鋪的毛利。

商鋪不限購但交易費用極其高昂（雖然可以用不過戶、公司股份轉讓、法院判決等方式避稅）

商鋪投資屬于專家級别，奉勸大家别因接到中介電話所謂的“旺鋪養三代”就一股腦幻想着收租升值。

本篇文章分析的是商鋪投資的傳統觀點，着眼點來源于吸引“自然流量”（也就是過客），而現在網紅經濟、互聯網經濟下，流量的渠道已經從過去的自然流量轉變為線上流量，商鋪的地段和位置已經不是第一考量要素。#我要上頭條# #商鋪投資#

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