房屋交易中面積不相符怎麼辦?第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示寄送的價目表、拍賣公告、招标公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請，我來為大家講解一下關于房屋交易中面積不相符怎麼辦?跟着小編一起來看一看吧!

房屋交易中面積不相符怎麼辦

第十五條 要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招标公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。

商業廣告的内容符合要約規定的，視為要約。

第三十一條 承諾對要約的内容作出非實質性變更的，除要約人及時表示反對或者要約表明承諾不得對要約的内容作出任何變更的以外，該承諾有效，合同的内容以承諾的内容為準。

第四十二條 當事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任：

（一）假借訂立合同，惡意進行磋商；

（二） 故意隐瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；

（三）有其他違背誠實信用原則的行為。

第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

二、商品房預售合同約定售樓廣告、售樓宣傳資料等是合同的組成部分，或者合同雖未将售樓廣告、售樓宣傳資料等約定為組成部分，但廣告、宣傳資料等對樓盤規劃範圍内的房屋及配套設施所作之描述明确、具體并對房屋價格有重大影響，而房地産開發企業所交付的房屋未達到售樓廣告、售樓宣傳資料所承諾或描述的标準的，買受人要求房地産開發企業承擔違約賠償責任，應予支持。

三、在确定房地産開發企業違約賠償責任時，可由法院委托專業機構對廣告說明和允諾與實際不符部分進行評估，差價部分，按照買受人所購房屋的建築面積占房地産開發企業被批準銷售的建築面積的比例，由房地産開發企業賠償差價損失給買受人；無法評估的，按房屋總價款的1％—2％酌情計付違約金。構成根本違約緻使買受人合同目的無法實現的，買受人要求解除商品房買賣合同的，應予支持。

2、第二條旨在解決售樓廣告性質和效力的認定問題。

關于售樓廣告、售樓宣傳資料等的法律約束力問題。如果商品房買賣合同明确約定售樓廣告、售樓宣傳資料等作為合同組成部分的，廣告和宣傳資料對雙方當事人當然具有法律約束力，出賣人如有違反應承擔違約責任。

對于未約定為合同組成部分的售樓廣告、售樓宣傳資料等，應根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣司法解釋》）第三條來判斷其是否具有約束力。需特别指出的是，“對合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響”屬主觀标準，不同的人有不同的理解，難以把握。實踐中，應着重把握“在商品房開發規劃範圍内”和“說明和允諾具體确定”這兩個客觀标準。發展商所作的廣告、宣傳資料達到了這兩個标準，買受人在充分注意到該廣告允諾後才購買房屋，出賣人交付的房地産未達到允諾的标準的确會對買受人所購之房地産帶來不利影響的，即可以認定該廣告的說明和允諾是合同組成部分，對出賣人有法律約束力，出賣人如有違反應承擔違約責任。

3、第三條旨在解決發展商違反廣告承諾的違約責任認定問題。

因商品房買賣合同一般沒有約定出賣人違反售樓廣告、宣傳資料等應如何承擔違約責任的具體條款。人民法院在處理此類糾紛時，通過賠償實際損失的方式來認定出賣人的違約責任。當出賣人交付的房地産實際達不到售樓廣告所作的說明和允諾的标準時，應對二者之間的差價予以評估，然後按照買受人所購房屋建築面積占總建築面積的比例，确定出賣人應負的賠償數額。在無法評估的情況下，我市兩級法院在多年的實踐中多按照房屋總價款的1％－2％判決賠償金，該做法已為本地的發展商、業主廣泛認同和接受，收到了比較好的社會效果。在沒有新的法律或者司法解釋的情況下，可以繼續沿用這一做法。

11.1要約邀請與要約的區分

要約邀請是當事人希望受邀請人向自己發出訂立合同的一種意思表示。

商品房買賣中的要約邀請一般指開發商發布的、面向不特定對象的銷售廣告和宣傳資料等。

要約是一方當事人以締結合同為目的，向對方當事人所作的意思表示。發出要約的一方稱為要約人，受領要約的一方稱為受要約人。

商品房買賣中的要約一般指開發商或潛在買受人直接向對方要求訂立商品房買賣合同的意思表示。

要約邀請和要約的主要區别在于：要約邀請面向不特定對象，不以直接締結合同為目的；而要約面向特定對象，以直接締結合同為目的。

在商品房買賣中，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般應當視為要約邀請。但《司法解釋》第3條規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同内容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

因此，開發商應就商品房開發規劃範圍内的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體确定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的确定有重大影響的，應當視為要約。

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