（圖片來自“123RF圖庫”）

如果用幾個關鍵詞形容嘈雜的房産圈，大緻是：收購，上市，爆發，迷茫，焦慮，燙手，掙紮。房企在海外大手筆收購，物業服務上市，中介市場全面爆發，掙紮的聯合辦公，不得不說，焦慮的房地産，燙手的熱錢。

億歐 / 魯紅衛

當互聯網圈充斥着 “裁員”、“資本寒冬”、“倒閉”這些辣眼睛的詞彙時，房産圈則聚焦于 “房價暴漲”、“買買買”、“秀業績”、“地王”，還有尚未塵埃落定的萬科股權之争在民間的各種謠傳。

在大衆看來，房産行業已經成為中國經濟的晴雨表。一直以來都是跌宕起伏，冷暖交替，讓人看不懂、摸不透。但是結果似乎都一樣，房地産依然野性十足，同時暴漲的房價背後代表了兩層意思：勝利和恐慌。

如果用幾個關鍵詞總結下嘈雜的房産圈，大緻是：收購，上市，爆發，迷茫，焦慮，燙手，掙紮。

＞＞收購上瘾，中國房企最愛“買買買”

很多時候，房産行業更像是資本遊戲。國内房地産市場紅利逐漸在削弱，從2013年開始，不少房地産企業已經悄悄把目光轉移至海外市場。億歐梳理了2016年房企在海外的大手筆布局：（部分）

2月15日，中泛控股全資附屬泛房地産開發第二有限公司以7.64億港元收購美國公司Aina Nui Corporation持有的位于在夏威夷州的物業。

9月7日，中泛控股旗下公司貸款3億美元用于收購美國夏威夷州的合共約26.27英畝的物業。

9月7日，萬科确認，公司以逾10億元收購了位于英國倫敦市中心的寫字樓Ryder Court。

除上述外，同樣發生在上半年的收購案還有，新龍國際收購大阪某物業，國銳地産收購倫敦一座辦公大樓；上置集團收購倫敦法興銀行總部大樓； 等等。半年時間國内房企在海外收購物業已經達到十餘起。當然，國内市場也有瘋狂的“買買買”，2016年3月14日，中國海外發展發布公告稱以310億元向中信集團收購物業組合，向中信股份購入内地25個城市共2400萬平方米的總建築面積物業。

回頭看房企海外并購的物業，大部分都處于核心商業地帶，相對來講，優勢也比較明顯，一方面提高中國房地産企業在海外品牌影響力和知名度，另外一方面也可以平衡公司業務之間的風險。 但是進軍海外市場也會面臨比較大的問題是當地政策的複雜性，比如拆遷。類似這種問題可能會誘發不必要的矛盾和争論，萬達就是一個例子。

房産企業收購在海外布局熱潮并非在今年興起，2013年、2014年同樣有很多房産企業積極拓展海外業務。大量的熱錢流向海外市場，不知道這是否可以理解為在資産流動性強弱方面，國内房地産不及海外資本市場。當下，中國房企上半年業績普遍較好，不少企業都選擇了上調銷售目标，如果業績一直向好，可以預見的是，接下來還會有越來越多房企在國際市場上嶄露頭角。

＞＞物業服務上市潮來了？

2016年9月7日碧桂園在港交所發布公告，8月31日，旗下非全資附屬公司碧桂園物業服務，已就其首次公開發行A股并于上交所上市向中國證監會遞交申報文件，并于9月7日收到受理通知。

與該事件形成對比的是，8月1日，“萬達物業”整體轉讓給“花樣年物業聯合體”，交易金額為20億元，此次交易也被認為是國内物業管理行業中最大的一筆并購案。

時間軸再往前推，7月12日，綠城服務在香港交易所主闆正式挂牌上市交易，成為繼彩生活、中海物業、中奧到家後，第四家登陸港交所的内地物業管理公司。

除了在港交所上市，物業服務領域也出現了一批登陸新三闆的公司，比如，遠洋億家、潤華物業、華仁物業、藍光物業、方圓現代、物管股份、海航物業、盛全物業、智善生活等。有觀點認為，物業管理正式拉開上市大幕。

受消費升級驅動，圍繞社區的服務逐漸進入大衆視線，這個被寄予厚望的萬億級市場吸引衆多創新企業高調進入，移動互聯網時代下，互聯網 物業成為廣為熱議的新話題，為業主提供線上線下一體化的系統服務成為物業企業發展的新機遇，也在很大程度上構造出了更大的想象空間。

當然，萬億級大市場面前，必然會引起房産開發商的敏銳嗅覺，過去粗放式的開發業務應該朝着精細化運作方向深耕。對于傳統房産開發商來講，倡導産業升級的大環境下，積極布局物業服務領域，必然會帶來業務上的創新與突破，甚至這塊業務未來的價值會超過原有業務的價值。但是挑戰也不小，房産開發商在物業服務層面上的運營能力仍然是一個未知數。

＞＞房産中介市場持續爆發，迎來萬億平台

2016年上半年，大部分房産開發商的銷售業績都很不錯，對于下遊房産服務的企業也極其利好，通過幾組數據來看房産服務市場的迅速增長：

8月17日，世聯行發布2016年半年度報告，财報顯示，截至2016年6月30日，世聯行上半年代理銷售額達2517億元，同比增長33.74%，創造營業收入26.95億元，同比上漲40.71%；歸屬于上市公司股東的淨利潤達2.02億元，同比增長24.42%。

8月26日，合富輝煌發布2016年上半年财報，财報顯示，截至2016年6月30日，上半年共實現營業額17.42億港元，實現淨利潤9240.9萬港元。

9月1日，中城聯盟公布一組鍊家的數據，數據顯示，截至2016年8月，鍊家共有8000家門店，12.5萬經紀人，鍊家整體GMV已經超過8500億元，全年二手房GMV接近萬億的概率很大，加上新房業務的交易額，2016年全年挑戰GMV 1.3萬億元。鍊家2020年GMV目标是3萬億，其中二手房2萬億，新房1萬億。

通過上述幾組數據不難發現，按照當前的增速發展下去，以新房服務為主的世聯行年底有望突破5000億大關，以二手房服務為主的鍊家年底也将穩妥實現萬億，這意味着房産中介服務正式進入“萬億級時代”。

如果按照當前市場規模15萬億來計算，世聯行占據總市場規模的3.3%，鍊家占據總市場規模的8.6%。結合宏觀環境，國家“去庫存”政策的不斷推進，房産中介行業還将繼續爆發。出現萬億級平台之後，行業依然存在創新創業的空間，相對立的是，對于新進入的創業者而言，中介行業的試錯機會已經不多了。眼下中介市場格局已經是硝煙四起，下一個發展階段的關鍵詞是擴張。

＞＞焦慮的聯合辦公，創客真的不夠用了

急于擴張的還有一個細分服務領域，那就是聯合辦公。不得不說，這确實是一個炒概念的時代。一兩年時間，聯合辦公雨後春筍般地出現數千家，而且大多集合于北上廣深一線城市和互聯網發達的二線城市，9月9日，方糖小鎮宣布獲得約2億元A輪融資，估值超過10億元。

資本寒冬階段能夠獲得融資，實在是不容易。但是從當下的創業環境來看，還是要給行業潑一盆冷水，因為企業的融資往往會被誤解成為這個行業得到廣泛認可，其實不然，受到關注的永遠都是一小部分。此前億歐有一篇關于聯合辦公的文章提到，聯合辦公空間很有可能正在徘徊和掙紮于“衆創”和“重創”之間，的确有幾分道理。

剛在北京751召開的全球聯合辦公峰會GCUC，這條賽道上的很多創業者，每個人都認為自己走在一條正确的路上，自己做的事情有特色，自己能活下來，然而最後大家都解決不了根本性的問題。确實，現階段還尚未到行業真正的洗牌期，雖然出現了一些聯合辦公倒閉的狀況，但是倒閉并沒有造成一個“現象級”結局，還有一點可以解釋聯合辦公的活力猶存，公司賬上的錢還沒有到捉襟見肘的時候。

很多觀點都認為，聯合辦公是一場革命。不過現狀來看，聯合辦公的火熱暫時還沒有給行業帶來真正的變革，而行業本身存在的症狀依然久治不愈。整個創業大環境下，創業熱潮褪去之後，創業者必然會失去積極性，大部分初創型公司恐怕難逃慘淡收場的結局。不過，聯合辦公的發展路徑也逐漸清晰，TO 創業者和政府的聯合辦公幾乎沒什麼前途，最後估計都得回落到TO 房産開發商這個方向。

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億歐此前發布《2016中國民營服務百強企業增長排行榜》中，有25家房地産公司入圍排行榜，占總數的1/4，房産在國民經濟中發揮的作用可見一斑。房企的海外大手筆收購，物業服務的上市，中介市場的全面爆發，掙紮的聯合辦公，多維度地構成了當下房産市場的最新産業動态，不得不說，焦慮的房地産，燙手的熱錢已然成為經濟新常态的大命題。而對于大多數人來說，想要真正理解房地産實在不容易，因為這件事可能壓根就無規律可循。

本文作者魯紅衛，億歐專欄作者；luhongwei365（添加時請注明“姓名-公司-職務”方便備注）；轉載請注明作者姓名和“來源：億歐”；文章内容系作者個人觀點，不代表億歐對觀點贊同或支持。

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