東直門交通樞紐旁空置的建築一直都是未解之謎，而這個謎底在近日被揭曉。這塊沉寂多年的“商業死地”終于迎來翻盤曙光，小編日前得知，益田集團正在參與東直門交通樞紐的商業項目籌備，該項目将是益田集團在北京落子的首個購物中心項目。

自2017年益田集團以收購部分股權的形式與中國信達資産管理股份有限公司（簡稱“信達資産”）共同構建“北京東直門交通樞紐項目”（簡稱“東直門項目”）後，在2019年底已取得複工證，目前該項目正處于緊鑼密鼓的改造中。

據業内知情人士透露，該項目未來運營方面或将由益田商業負責整體項目的規劃和招商。益田商業進京，也會拉動東直門商圈高端商業氛圍。作為益田集團落子北京的重點項目，東直門項目将以“科技、藝術、生态、文化”四大主題為主，融合古韻與現代，同時引入國際品牌以及國粹精品。

按照規劃，益田商業希望把東直門項目打造為國門地标，日後成為中國名片。

益田集團此前深耕深圳市場，該集團旗下的商業标杆項目——深圳益田假日廣場有BURBERRY、ESCADA、ARMANI COLLEZIONI、HUGO BOSS等多個國際品牌旗艦店入駐。這意味着益田集團手中的這些品牌資源，也會給北京項目的品牌引進帶來幫助。

益田集團相關負責人表示，目前已有商業團隊進駐北京東直門項目，但更多細節需要後續公布。

益田集團東直門項目的前身為國盛中心，包括酒店、公寓、寫字樓和約16萬平方米的國盛時尚購物中心，除了2011年5月，少數品牌短暫亮相外，這家商場始終處于關閉狀态。現在，項目樓體上還留有上家的痕迹。

公開信息顯示，東直門項目總建築面積近60萬平方米，其中商業部分大約十萬餘平方米，将無縫接駁地鐵、機場快軌，未來還将鍊接住宅、寫字樓、酒店、商業四大業态。

實際上，益田集團早在2017年就開始布局進入北京市場，以收購部分股權的形式與信達資産共同操作東直門項目。在益田集團收購股權前，信達資産大約占有90%項目股權，這部分股權是2015年8月，信達資産從國浩房地産（中國）有限公司手中購得的，股權轉讓金額高達105億元。然而，時隔三年，益田集團才開始啟動東直門項目。

據了解，之所以“爛尾“多年，與該項目此前産權不明晰分不開。

2017年，國浩中國和北京北大青鳥公司簽訂協議，以全資收購海南京灝有限公司的方式，整體受讓國盛中心項目90%股權。2008年2月，由于種種原因，國浩中國為股東的海南京灝外商投資企業登記被撤銷，海南京灝的所有權變更回北大青鳥，這讓國盛中心項目一直處于停滞狀态。經過六年博弈後，國浩中國才奪回了國盛中心項目股權。

如今，雖然股權紛争已經不複存在，但新入市項目仍然需要漫長的市場培育期。

專家指出，益田集團的項目定位是準确的，但如何讓消費者感受到 “科技、藝術、生态、文化”四大特色，還需觀望。

益田集團此次是借東直門項目首次進京，對北京的消費習慣和業态特點還需要進一步的調查。

有專家指出，相比深圳，北京消費者更注重在商場内追求文化、藝術等消費體驗的感受，在業态配比上還需注重體驗類的消費，多一些文化、藝術類的展覽和活動，減少一些零售比重。同時，在相應引進的品牌組合上還要注意環境的營造。

鑒于東直門項目位于交通樞紐，專家還建議，應多增加一些社交功能的消費。

“東直門交通樞紐是機場快軌和往返郊區縣長途車的終點站位置，周圍人口密度并不大，而流動性人口較多，這對于該商業項目是值得關注的問題之一”，針對此問題，專家建議，商場應多關注社交性消費，這是因為多數消費者會選擇樞紐地區與人會面，餐飲需求會相對旺盛，特别是輕食、咖啡，或一些擁有交流功能的場所。

東直門商圈的東方銀座MALL、來福士廣場都已度過了培育期，商圈氛圍基本形成。益田東直門項目加入後，三大項目将分别處于十字路口的不同區位，環島和立交橋也會将各大項目分隔開來，彼此之間互動難度會比較大。

對此，專家表示，獨立吸引人群的規模體量都比較小，經營效果也有一定的難度，益田東直門項目進駐該商圈後，應考慮如何利用地鐵的地下聯通機會，與其餘兩大項目之間更好地互動互補，相互融合會更好地帶動項目和商圈發展，項目與項目之間需要形成錯位又互補的關系。

劉卓瀾/文并攝

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