近日，據相關媒體報道在浙江省甯波市某村從2005年開始陸續建造了500多套别墅，周圍的生态環境非常優異，吸引了許多消費者前來購買。

這些購房者，大部分都是本村以外浙江周圍地市的普通消費者，一些人耗盡了畢生積蓄購買了一套别墅房産。孰料，這些别墅後來被鑒定為違規建築，在群衆反複投訴以及相關部門的甄别确認之後，給予這些别墅限期拆除的決定。

即使房屋被拆除以後，給予的賠償根本不足以彌補購買和裝修時的總投入，而且賠償事宜在短時間内也不能完全落實到位。有人為養老賣了市區房子但如今無處安生，有人早年喪子晚年失房氣得中風。昔日集資建房今朝違建别墅，“以騰退、查封促拆違”。500多套别墅将被強拆，購買者欲哭無淚！為何非得拆除？接下來，我們結合相關的法律法規從以下幾個方面進行簡單分析。

未來社區作為浙江在全國首創的重大民生工程，在2019年被寫入浙江省政府工作報告；《浙江省未來社區建設試點工作方案》《關于高質量加快推進未來社區試點建設工作的意見》先後印發，2020年，試點社區實現擴容，增加了鄉村類和全域類……

2021年浙江省發改委和浙江省建設廳就曾聯合發布《關于開展2021年度未來社區創建的通知》，對2021年度未來社區建設提出了更加明确的方向。

在第二項全拆重建類提到，“針對2000年以前建成、普遍采用多孔闆建材、存在較大安全隐患的住宅小區，開展全拆重建類創建，實現‘一次改到位’”。

文件還提到，經省政府同意公布後的創建項目，原則上整合提升類1年内基本完成創建工作；拆改結合類、規劃新建類2年左右完成創建工作，年底前開工建設；全拆重建類考慮拆遷安置進度等因素，可放寬至3年左右，年底前完成政策處理。

據媒體報道，該村是十餘年前以興建旅遊設施為名“集資建房”，讓居民過上更好的生活當然是件好事情，即使是在2020年浙江開始試點未來社區增加了鄉村類，可是全拆重建類也沒有提出全部“一次改到位”，隻是針對2000以前的有較大安全隐患的住宅才實行的政策。更何況是以興建旅遊設施為名“集資建房”呢。

就算是要拆，文件中也提到了拆改結合，要考慮拆遷安置進度等因素，可以放寬年限。據報道此次事件是先由村裡出面與購房者簽訂所謂“騰房協議”，承諾将房屋騰空後為其辦理合法化手續。然而房子一旦騰空，鎮政府立馬出手對涉案别墅實施查封、沒收，并最終推動強制拆除。與政策文件相違背，沒有考慮到失地村民的感受，生活水平有如何能保障。違背了《土地管理法》所規定的征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

1、關于集資建房以及買賣問題

集資建設的這類房屋是經有關部門批準，由單位和符合一定條件的職工共同出資，利用單位自有空閑國有劃撥土地所建。參考級别、工齡等因素，分配給内部職工居住使用。這類房的權屬，房改前歸職工和單位按份共有，房改後歸職工。上市交易受限制。

在本次事件中，村委員要求村民“集資建房”，嚴格來說集資建房一般是發生在企事業單位，員工集資建房，所占用的土地是單位自有的空閑國有，而且是劃撥土地建造。據媒體報道該村所建設的别墅還占用了40多畝的基本農田，這是嚴重違反《土地管理法》的行為。

另外，關于集資建房買賣，房改後，集資建房性質屬經濟适用房範疇，購房人擁有有限産權。不論房屋權屬為共有産權或全部産權，這類房屋的買賣，須由産權人向有關部門提出＂賣房申請＂，批準後才能入市交易。否則，買賣無效。

集資建房是采用的内部分配的方式供内部人員使用，所有權也有嚴格的規定。即使該村所建的500多棟别墅所有權歸村委會，那麼集資建設的房屋上市也是有相關的法律規定的，根本不可能賣給外人，上市交易都受限制。從這方面來看，當地的相關部門在管理上是需要加強的。

2、關于騰房協議的性質問題，集資建房的合法性

關于集資建房的合法性問題，依據《民法典》第二百零九條規定，不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

另，集資建設的房屋依據《經濟适用住房管理辦法》第三十五條的規定，單位集資合作建房是經濟适用住房的組成部分，其建設标準、優惠政策、供應對象、産權關系等均按照經濟适用住房的有關規定嚴格執行。單位集資合作建房應當納入當地經濟适用住房建設計劃和用地計劃管理。

據媒體報道，先由村裡出面與購房者簽訂所謂“騰房協議”，承諾将房屋騰空後為其辦理合法化手續。換句話來說就是别墅建好了，承諾騰空後辦理合法化手續，隻是一句承諾，并沒有相關紙質的材料，如果真正到了訴訟階段，村民或者買房人根本就拿不出相關的證據。在法律上取證比較難，萬一辦理不了相關手續，那麼風險是巨大的，超過了很多人的承受範圍。所以，後來以至于今無處安生，有人早年喪子晚年失房氣得中風。

3、違建是如何認定的，是否有相關的手續文件

關于違建的認定，主要是根據《城鄉規劃法》的相關規定，其中，第六十四條　未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

第六十五條　在鄉、村莊規劃區内未依法取得鄉村建設規劃許可證或者未按照鄉村建設規劃許可證的規定進行建設的，由鄉、鎮人民政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

法律是這麼規定的，可是在實踐的過程中，據媒體報道該地區幾年前也有相關的部門發布過違建拆除的通知，可是一直沒有執行到位，以至于後來越來越多的買房人來此。

根據媒體的報道，顯然這500多棟别墅涉嫌違建，不僅僅是占用基本農田建設别墅，《城鄉規劃法》所規定的相關手續，如建設工程規劃許可證也沒有，更不用說是按照建設工程規劃許可證的規定進行建設了。

之所以形成如此大規模的别墅建築群，跟當地相關部門的執法力度相關，如果一開始建設時及時責令停止建設、限期改正，對占用耕地基本農田的建築予以拆除，那麼也不至于到了如此的地步。被征地人或者買房人的損失也不會如此之巨。

4、關于涉嫌存在占用耕地，違規建房的情況

《土地管理法》19、45、55、73-77、81條都有明确的法律規定。《土地管理法》第十九條　縣級土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，明确土地用途。鄉（鎮）土地利用總體規劃應當劃分土地利用區，根據土地使用條件，确定每一塊土地的用途，并予以公告。

第四十五條　為了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收農民集體所有的土地的，可以依法實施征收：（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、生态環境和資源保護、防災減災、文物保護、社區綜合服務、社會福利、市政公用、優撫安置、英烈保護等公共事業需要用地的；

第七十七條　未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，由縣級以上人民政府自然資源主管部門責令退還非法占用的土地，對違反土地利用總體規劃擅自将農用地改為建設用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，恢複土地原狀，對符合土地利用總體規劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建築物和其他設施，可以并處罰款；對非法占用土地單位的直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

超過批準的數量占用土地，多占的土地以非法占用土地論處。

據媒體報道該村的土地是興建旅遊設施為名集資建房，興建旅遊設施本身是件有益民生的好事，可是以此為名建設别墅從事商品房買賣，這就不屬于公共利益的需要而征地，涉嫌違法占地。

5、别墅涉及到的法律問題

另外，别墅建設項目當有可能涉及信賴利益保護、土地登記與實際不符、違建問題、買賣合法性問題、證件辦理問題、糾紛如何解決等問題。

雖然在2021年1月24日，自然資源部印發《關于加快解決不動産登記若幹曆史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1号），該文件旨在解決因曆史遺留問題導緻的不動産“登記難”，加快化解此前法律法規和政策遲遲無法解決的國有土地上已經出售的城鎮住宅的曆史遺留問題。

在自然資源部發布《關于加快解決不動産登記若幹曆史遺留問題的通知》文件作出之後，為地方行政主體指明了非常明确的道路，比如其他項目建設應當按照實際情況，不同時間、不同類型等方式按照項目建設時的政策補辦用地手續。

有人會說，相關部門不是發布了相關的通知不動産可以登記了嗎？可是，該文件隻是針對因曆史遺留問題導緻的辦證難的問題，并不包括違法建築。此前法律規定的屬于違建的，并不适用于此《通知》的規定。媒體所報道的事件中，該村的500多棟别墅相關部門提出屬于違建，予以拆除。不合法的當然拆除，占用基本農田的建築必須恢複耕地。

500多棟别墅所涉及的問題，最核心的問題就是違規開發，一方面是違規征用土地，特别是占用了40多畝基本農田。另一方面強制征用農民的土地。據當地村民介紹，建别墅所占用的土地，當時征用的價格隻有每畝不到3000元，如果村民不配合，村裡就會給村民設置各種障礙，處處設卡以達到征收的目的，這顯然違背了村民的意願。

第三是違規建設各種設施。除了别墅的建造基本上沒有取得全部的許可外，圍繞這些别墅群所建造的賓館、遊客接待中心、人工湖、農家樂等配套設施，也大多沒有相應的審批文件。集體土地上房屋不能出售給外村人尤其是城裡人。“集資建房協議”中村委會明确表示“在今後有條件辦證時提供方便”等情形，證辦不下了，無證。

涉案别墅用地中有43.8畝為永久基本農田，可能涉嫌“亂占耕地建房”。先由村裡出面與購房者簽訂所謂“騰房協議”，承諾将房屋騰空後為其辦理合法化手續。然而房子一旦騰空，鎮政府立馬出手對涉案别墅實施查封、沒收，并最終推動強制拆除。這種操作完全沒有行政法上的任何依據，其行為已涉嫌程序違法。

别墅查封缺乏法律依據，《城鄉規劃法》第68條規定，城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定後，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上政府可以責成有關部門采取查封施工現場、強制拆除等措施。

查封作為行政強制措施之一，其适用必須要有法律依據。而對違建的處罰、拆除程序中恰恰不涉及查封這一動作，而是應當由鄉鎮街道或者縣級自然資源主管部門作出責令限期拆除或者沒收的決定。

無論怎樣征地，都應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

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本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

（本文圖片來源：鳳凰WEEKLY）

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