我們還是把上一篇的表格拿過來：

不知道現在有多少人看懂了這個表？“非蠢既壞”的專家肯定會說：看吧！一點都沒錯，前十年利息那麼高，後十年的利息那麼低！

但是我們要看到标紅的數字：前十年占用銀行貸款多少錢？後十年占用銀行貸款多少錢？

再計算下前十年、後十年的利息和平均貸款餘額比例，兩個比例是一緻。後十年利息低，因為本金減少了！

等額本金還款直觀感受地到，因為還款的金額每個月在減少。而等額本息因為還款金額固定，大家沒有感受到而已。

還有等額本息的朋友羨慕等額本金的利息少，那是因為等額本金前面本金還的多，如果你在貸款第二年就提前還30萬元本金，利息當然一定比等額本金少。

不要被假象所迷惑！

再舉個栗子

想必有些人還沒有繞過彎來，我們再舉個栗子：

假設你創業開了一個公司，年初找銀行貸款了100萬貸款，約定期限2年，按年分兩次償還，年利率4.9%，按年付息。（簡化版等額本息）

按照計劃，第一年年底需還款53.7萬元（其中100萬貸款利息4.9萬元，貸款本金48.8萬元）；

第二年年底需還款53.7萬元（其中剩餘51.2萬元貸款利息2.5萬元，貸款本金51.2萬元）。

到了第一年年底，你掙了60萬，還款本金48.8萬、利息4.9萬。

這時，你老爸心疼兒子，為了減輕你的負擔，彙了55萬給你，這時你要不要把剩下的51.2萬元貸款還掉呢？

如果暫時沒有新業務需要投入，把剩下的51.2萬元貸款還掉自然是明智的選擇。

但是，STOP！

“腦殘”專家有話說：孩子，你傻啊！利息都付了一大半了（66%），再過一年就還完了，現在提前還款太虧了！

第一年利息占比66%：4.9/（4.9 2.45），可是，到底誰傻呢？

結論：隻要是正規銀行辦理的房貸按揭業務，無論等額本息還是等額本金，任何時候提前還款都是一樣的，都是在節約利息支出！

前面占用銀行資金多，利息自然多；後面占用銀行資金少，後面自然利息少。

不存在什麼：前面還的都是利息，後面還的都是本金。

04 困惑在哪？

為什麼大家會産生這樣的誤解呢？除了被“無良”專家忽悠，還有一個重要原因。

那就是民間市場上存在着一種“等額利息”的還款方式，什麼意思呢？

比如你找某機構，借款12萬塊錢，年利率6%，一年還完，每個月還多少錢呢？答案是10600元，每個月金額一樣，還款12個月，感覺非常像等額本息？

一年利息合計利息7200元，恰好是本金12萬乘以年利率6%，可是你想一想：你實際利用了多少資金呢？你的實際年利率多少呢？

這還沒算手續費、保證金之類的。不少銀行的信用卡分期，号稱免息，手續費提前收取，“熟悉的味道”！

我們普通老百姓一定要遠離非金融資，至少為了家庭安康。

05 寫在最後

要不要提前結清房貸，除了違約金，還需要想清楚下面兩個問題：

第一，留足未來兩年的生活現金流了嗎？萬一失業了怎麼辦（現在的環境，誰都不要盲目自信）？

第二，家庭還有沒有大額資産購置需求，如換新車子、換大房子，畢竟按揭利率這麼低，考慮通貨膨脹因素，長期資金更有助于優化家庭現金流。

有讀者不同意了：還有第三個問題沒考慮呢！有沒有更好的投資渠道？把準備提前還貸的錢拿去投資啊，隻要投資收益比房貸利率高，就賺到了！

本着對所有讀者負責任的态度，這個問題，我們壓根就不打算提，先不說好的投資渠道問題，沒有建立正确邏輯的，現在的環境，都不準随便投資，虧比賺容易，大家掙點錢不容易！

上述問題考慮清楚了，是否提前還房貸就明晰了，和貸款還了多久沒有任何關系，絕對不會虧！

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