【案情介紹】天花闆露筋 開發商拒絕退房

歡迎關注我們的同名公粽号。福州的陳先生去年在市裡買了套房，收房以後歡歡喜喜去裝修，一通敲敲打打下來傻了眼，天花闆上有一層一敲就掉，露出來根根鐵骨。陳先生真是一腦門的問号，裝修人員告訴他，這應該是天花闆露筋，開發商為了交房，在裸露的鋼筋外面抹上了白灰和膩子，所以收房的時候不仔細查看是看不出來的。天花闆露筋屬于房屋質量有問題，并且很有可能是主體結構質量問題，會影響房屋的居住和使用。這下裝修也沒法進行下去了，陳先生向律師尋求幫助，律師在觀察了露筋的程度和面積後，基本确認陳先生的房屋是屬于主體結構質量問題。陳先生随後聯系開發商申請退房，卻遭到了開發商的拒絕，無奈之下隻得将開發商告上法庭，請求法院判決解除《商品房買賣合同》并賠償損失。

【露筋問題分析】施工工藝 建材質量

我國法律對于房屋主體結構質量問題有着嚴格的規定，并配套完善的竣工驗收體系，因此主體結構質量問題情況較為少見，但也不是完全不存在。就天花闆露筋問題來說，其出現的原因一般有四種：

一、施工工藝的問題。鋼筋的外面需要有鋼筋保護層，保護鋼筋不被鏽蝕。不規範的施工造成鋼筋保護層達不到設計的厚度，甚至是鋼筋裸露出來，導緻鋼筋無法承擔承重作用。

二、水泥和混凝土質量不過關。劣質的水泥和混凝土配比不當産生離析，靠模闆部位缺漿或模闆漏漿等。

三、鋼筋質量不過關。選用直徑、強度低于設計标準的鋼筋，或者是劣質鋼筋，導緻鋼筋在承重時發生變形、位移等。

四、設計問題。設計圖紙不科學，鋼筋配比不當。

天花闆露筋，使鋼筋易受空氣中的氧氣和水分作用而氧化生鏽，最後導緻鋼筋強度下降，影響房屋承重的穩定性。

【法院判決】解除合同 賠償損失

法院在接受訴訟以後，首先委托權威的鑒定機構對涉案房屋進行質量檢測，訴訟雙方對此都沒有異議。鑒定結果認為：涉案房屋存在大面積露筋問題，承重效果達不到設計标準，影響房屋的居住安全，屬于主體結構質量。

法院認為，開發商在明知房屋存在質量問題的情況下，通過對露筋部位塗抹白灰、膩子等手段進行隐瞞，違反了合同訂立需要雙方真實意思表示的原則。另一方面，陳先生在退房之後再行購房，房價已經發生了變化，重新購房産成的差價也是陳先生的損失，應該由開發商來賠償。

因此法院判決解除《商品房買賣合同》，開發商退還陳先生購房款并賠償利息和差價損失。

【法律法規】主體結構質量問題可解約

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第十二條：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗确屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

主體結構存在質量問題的商品房，安全性無法得到信任，使用壽命也達不到預期設計，法律支持購房者解除合同正是出于保障購房人利益的考慮，也是對開發商建築質量的督促。

【律師分析】質量鑒定 雙方認可

房屋主體結構質量問題并不能夠完全依靠肉眼來判定，需要借助專業的測量單位來進行質量檢測。另一方面，如果房屋存在主體結構質量問題，購房人是必然會要求退房的，出于保護自身利益的目的，開發商對于一般性的主體結構質量問題都是極力否認，意圖将其認定為一般性房屋質量問題，以規避損失。

如何認定房屋主體結構質量不合格呢？

在實踐中怎麼認定房屋主體結構質量不合格是一個問題。北京栩銳律師事務所李曉甯律師表示商品房交付使用後，購房人認為主體結構存在質量問題，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗，确屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地産開發企業應當依法承擔賠償責任。但要特别注意的是：委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經協商達成一緻，如雙方協商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。歡迎關注我們的同名公粽号

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