文：阿信

近幾年在各類樓盤推廣語上面，聽到的英文縮寫中，TOD的出鏡率很高。TOD意思是以公共交通為導向的開發，說人話就是，建設一個以公共交通為主要出行方式的居住區或商業區。

TOD能獲得關注，一方面是交通通達可以帶來生活便利，另一方面交通樞紐能帶來大量的人流，一定程度上可以促進區域經濟的發展。

問題來了，現在廣州很多地方都打TOD概念，這些TOD樞紐大多都還在起步的階段，究竟哪個TOD更能做起來呢？今天我們來盤一盤。

先來設定評判标準。

1、僅選取熱門的TOD樞紐

2、大型高鐵站、輕軌站等

3、原則上選取4條及以上地鐵&城軌交彙處（參考《廣州市軌道交通線網規劃（2018-2025年）》

4、本次盤點不包含中心四區。

按以上四條規則，我篩選出部分廣州熱門TOD片區。

番禺區：廣州南站TOD、番禺廣場TOD

南沙區：慶盛TOD

白雲區：嘉禾望崗TOD、白雲站TOD

黃埔區：鎮龍TOD（與增城交界）

增城區：新塘TOD

廣州南站TOD

線路：高鐵線路通達全國、廣州地鐵2、7、22号線、廣佛2号線。

代表項目：越秀星瀚、越秀星寰、城投領南府

周邊房價：3.5-4萬/㎡

南站作為廣州最大的高鐵站，地位那還是很穩定的。連通全國，流量驚人，日最高發送人數為43.5萬人，位居全國排行榜首位（曆史最高紀錄）。

地鐵線路可以直達廣州市的番禺區、海珠區、荔灣區、白雲區、南沙區、還有佛山北滘等區域，一個小時内基本可以滿足廣州市中心的通勤。

論通達，南站的通達性還是很強的，對于在西部上班的朋友來說，假如不考慮佛山，南站TOD是個不錯的選擇。

南站的産業規劃也還不錯。一軸兩湧 一核五區的規劃，未來這裡會做港澳的生意，還會有新鴻基商業、花城彙之類的大型高端商場 、寫字樓。

南站最大的問題，是規劃較早，站區與周邊相對割裂，導緻人流無法往商務區疏導。現在，花城彙今年開業，新鴻基也開始動工，解決掉人流疏導的問題後，會逐漸改善。

番禺廣場TOD

線路：廣州地鐵3、3東延線、18、22、17（規劃中）、D13（規劃中）号線

代表項目：龍湖金地天峯、盛高綜合體（未售）

周邊房價：3.8-4.5萬/㎡

番禺廣場是番禺區府所在，地鐵站旁已有番禺永旺、基盛萬科裡等商業體以及東怡新區等成熟的住宅區。

番禺廣場站擁有廣州最繁忙的地鐵線3号線，日後将東延至亞運城，北可至海珠、天河、白雲。

18、22号線的站點更多作為南沙的“過牆梯”，連接南站、白鵝潭、天河冼村，日後或有機會連接清遠、莞深，通達性強。

17号線連接佛山及黃埔。

在交通通達性方面，番禺廣場TOD的表現是很優秀的。

但是番禺廣場已是成熟的區域，阿信看了一下，番禺的産業規劃主要集中在萬博、南站和創新城、汽車城，番禺廣場所在的市橋闆塊沒有強勢産業支撐。

所以番禺廣場現在已經足夠成熟，可居住，TOD概念的傾注更多是錦上添花的作用，使住戶出行更便利，但區域變量不大。

慶盛TOD

線路：廣深港高鐵、廣中珠澳高鐵、廣州地鐵4、22、31、33号線

代表項目：招商灣區1872

周邊房價：2.8-3.2萬/㎡

慶盛作為高鐵站，目前通車了廣深港高鐵，1站東莞，2站深圳，3站香港，所以慶盛這個地方是要做香港、深圳的生意的。未來通車了廣中珠澳高鐵，還會做珠海、澳門的生意。

地鐵方面已通車了4号線，連接黃埔、番禺、南沙。未來将通車22、31、33号線，将連接番禺、南站、白鵝潭甚至佛山、莞深等區域。

而産業方面，9月1日港科大開學，3月份南華工貿動工、5月份越秀穗港産學研基地動工10-12月也會将有奧飛數據、灣區創新港、合創汽車和自動駕駛示範區共四個項目開建，區域的産業都開始動工起來了。

當然，目前慶盛給人們的印象還是一片工地、沒有人流，加上目前廣深港高鐵每天僅有兩班班次，班次太少。阿信認為，這是由于目前慶盛仍在建設中的原因，相信在産業的進駐之後，慶盛的前景還是ok的。

慶盛TOD對于慶盛片區的意義可以說是至關重要的，因為目前慶盛的産業布局已經明确，港科大開學，産業進入兌現期，隻差人流，而慶盛TOD所設線路主要連接珠澳與港深，恰好與其産業相匹配，加上慶盛的國家級站位，未來的發展前景是可以期待的。

嘉禾望崗TOD

線路：2、3、14号線

代表項目：嶺南新世界（目前在售新世界雲耀組團）

周邊房價：6 -7萬/㎡

去年有段時間某音很多人去嘉禾望崗打卡，紀念自己逝去的愛情。

為什麼呢？

因為嘉禾望崗擁有3、2、14号線三條地鐵站，是2、14号線的終點站。南至廣州南站、廣州東站、廣州站，北至白雲機場，都是情侶分别的地方，意味着“分道揚镳“。

想當年，阿信也在白雲機場~~~哎，過去的事不說了~~~

嘉禾望崗擁有地鐵線的通達性很強，基本上廣州主城區、西部、南部、增城都有分布。

嘉禾望崗的作用更多地是作為一個“中轉站“，增城的朋友來市區，大概率需要來此轉乘，所以每到節假日，嘉禾望崗的人流量堪比天河“地獄西站“，在2021年日均客運量統計中，排名第三名。

目前主要承接天河上班的人群，這部分人收入水平較高，承價能力較強。當然，考慮嘉禾望崗的朋友也會看産業和前景。

來看看其周邊産業情況。嘉禾望崗靠近白雲的産業中心區--白雲新城與設計之都，所以有人把嘉禾望崗類比為“白雲版天河公園“，

從圖上可以看到，産業基本上集中在嘉禾望崗周邊，廣州設計之都定位為大灣區的設計聚集區以及服務業的聚集地，白雲新城打造總部經濟聚集區，相當于，白雲的GDP主要就是看這裡。

在前幾天，政府公布了嘉禾望崗新的規劃方案，方案規劃定位為“白雲新城嘉禾望崗商務核心區，産城融合的TOD綜合開發示範區”，說人話就是，依托嘉禾望崗的TOD屬性，更好地發展白雲新城的CBD定位，兩者一同發展。

特别要提的是，規劃中，嘉禾望崗片區新增規劃人口約3.3萬人，未來片區的人口還會有增量。

依托通達的交通、增城中轉站之一的定位及白雲新城 設計之都的産業支撐，嘉禾望崗的人流量不低，所以一直都是購房者熱捧的區域。

目前在售的大盤嶺南新世界，已經賣了十幾年了，二手挂牌價超7萬/㎡，挂牌量卻較低。一方面是其有華附學校，另一方面嘉禾望崗的素質還是得到購房者的認可的，居住舒适度也不錯。

加上未來的規劃，預計嘉禾望崗TOD的變量依然存在，未來或還有提升的空間。

白雲站TOD

線路：廣州8（規劃中）、12（規劃中）、22（規劃中）、24（規劃中）、佛山6号線（規劃中）

代表項目：建發央玺、保利閱雲台

周邊房價：4.5-5萬/㎡

白雲站目前已完成二期站房的基坑建設，預計2023年12月将完工并具備開通條件，也基于白雲站多條線路通達，近期白雲的風，很大一部分也吹到了這裡。

可以看到，在地鐵方面，廣州8、12、22、24、佛山6号線共5條地鐵線路都經過此處，線路通達至海珠、荔灣、越秀、大學城、番禺、南沙、花都，甚至北延至清遠、西延至佛山、東延至莞深，地鐵線路通達。

考慮通勤的朋友，半小時内地鐵可達白雲湖商務區、白雲新城、白鵝潭商務區，可滿足通勤需求。其他線路更多作為中轉的作用，花都、白雲的朋友到市區均可到此處進行中轉。

而鐵路方面，白雲站的定位為廣州鐵路樞紐“五主四輔“，項目建成後，主要為承接廣州站和廣州東站的普速客車，目前已規劃了11台24線。

而産業方面，白雲站更多是承接白雲新城與白雲湖商務區的産業規劃，有中央商務區與數字科技城的支撐。

目前白雲站還未完工，地鐵亦還未通車，目前的周邊現狀一般。但按此規劃來看，未來白雲站開始運行、地鐵線路完善之後，面貌更新，交通通達，變量較大，選擇此處的朋友也需要守得住周期。

鎮龍TOD

線路：廣州21、14、27（規劃中）号線、新白廣城際（在建中）

代表項目：星彙城TOD

周邊房價：3萬/㎡

鎮龍TOD位于黃埔知識城與增城中新交界，為增城連接市區的重要交通樞紐站。規劃的三條地鐵與一條高鐵，連接白雲、黃埔、天河區，為增城剛需群體通勤的重要線路。

産業方面，主要受黃埔知識城的輻射影響。而知識城是黃埔經濟發展的重要支撐。

其不僅是中新國家級雙邊合作項目，還是全國目前唯一經國務院批準設立的“知識産權改革試驗田”，是我國撬動知識經濟藍海的支點。

超高定位下，這裡的産業發展如火如荼，全面鋪開“三集群兩高地”産業版圖，年度建設投資突破800億元，是全市最活躍的區域之一。

經過幾年的發展，知識城已經累計注冊市場主體2.4萬家，注冊資本近4815億，集合百濟神州、諾誠健華、GE-龍沙等産業龍頭，新能源汽車新勢力小鵬也加入陣營。

從區域前景來看，目前鎮龍TOD還有1地鐵1城規未正式落地，加上知識城的産業支撐，未來區域的仍有上升空間。

新塘TOD

線路：廣州13、16（規劃中）、20（規劃中）、23（規劃中）、28（規劃中）、新白廣城際（在建中）

代表項目：星耀TOD、廣州城投禧悅府

周邊房價：2.8萬/㎡

新塘TOD目前規劃了5地鐵、3高鐵、2城軌的交通路網，整體來說，路線較為通達，半小時内基本可以到達黃埔魚珠、琶洲、增城、東莞等地，更多作為增城通往市區的中轉站，目前各線路仍在建設中。

而新塘TOD位于增城人口數量第一名的新塘鎮（38.9萬人位列增城NO.1數據來源增城區政府），同時更多地承接新塘的産業。

目前新塘站周邊已設立總部經濟區（廣州東部CBD）、會展服務區，與增城TOD相輔相成。而在2022年廣州市政府工作報告，廣州東部CBD，與萬博CBD、白雲新城CBD、知識城等，共同被定位為廣州科技創新中心。

從産業布局圖中可以看到，目前新塘TOD周邊已有四座寫字樓建起，而依托增城經濟技術開發區的進駐産業，新塘TOD的人口增量和城市面貌發展是可以期待的。

綜合線路布局與産業布局，增城TOD的前景是可以期待的，但目前其位置不在新塘的區域核心，需要等待一定的價值兌換周期。

總結一下，廣州目前的TOD項目主要為三類。

一類為周邊已經很成熟，TOD的傾注更多是錦上添花，如番禺廣場；

一類是周邊很成熟，目前售價也偏高，TOD的存在相當于在這基礎上作升級，有一定變量，如嘉禾望崗、白雲站；

一類為原本很荒蕪，TOD的傾注是從無到有的過程，依托此發展，區域的變量和價值或會有較大提升，如慶盛站、南站等。但需要一定的等待周期。

以上，篇幅有限，本次僅選取部分熱門TOD，你還想了解什麼TOD區域呢？評論告訴我，點贊超過50個，我們來詳細寫寫。

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