房屋買賣時，賣方出于各種原因反悔的情況并不少見，賣房反悔主要涉及兩個節點，簽訂《買賣定金協議書》後反悔和簽訂《房屋買賣合同》後反悔。但是不管是哪一種，隻要不履行合同約定，就涉及“違約”，需承擔法律責任。

一、簽了定金協議後能反悔嗎？

簽署定金協議後反悔，屬于單方面違約行為。

違約後果：雙倍返還定金

法律依據：

1．根據《中華人民共和國擔保法》第八十九條：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”

2．根據《買賣定金協議書》：“甲乙雙方應于簽署本協議後_____個工作日内簽署《買賣合同》等相關法律文件，甲乙雙方應在本協議約定的期限内簽署房屋買賣合同。如甲方違約，甲方應向乙方雙倍返還定金；如乙方違約，則甲方已收取的定金不予退還。”

所以，在簽署定金協議并收取定金之後，如果賣方反悔，按照我國《擔保法》以及合同約定，需要賠付雙倍的定金給買方。如果買方支付的是大額定金，那麼賣方需承擔的賠付數額将更大，極有可能得不償失！

二、簽買賣合同後能反悔嗎？

簽買賣合同後反悔，同樣屬于單方面違約行為。

1.違約後果

①買方上訴法院，可能判決強制過戶給買方。

法律依據：

根據《中華人民共和國合同法》第一百零七條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”

若買方不接受協商，可以上訴至法院要求賣方必須履行購房合同。當買方滿足以下5個條件時，也可主張強制過戶。

a.簽訂的買賣合同有效；

b.購房人具有購房資質；

c.購房人具有全款能力，若批貸函已下發，部分法院也會支持過戶；

d.售房人構成根本違約，即售房人明确表示不賣的證據材料及逾期履行合同約定的義務超過十五日的證據材料；

e.交易房屋未被限制，如查封等；

但是，法院是否會判決強制過戶，需要根據具體的案情來定，并且如果法院支持買方訴訟，買方還可以要求賣方支付違約金，盡管違約金酌情承擔，但屆時真是得不償失了。

注：

1.繼續履行必須建立在能夠并應該實際履行的基礎上。如果此時賣方已經将房屋另行出售給了第三人（善意）且已經完成過戶的情況下，售房人已經無法實際交付房屋了，在此情況下，買方就隻能要求售房人賠償違約金及其他損失了。

2.法院隻可能判決強制過戶，但是并不能由法院判決或裁定戶口遷出。

2）買方有權解除合同，并要求賣方承擔根本違約責任

以鍊家購房合同為例，根據《補充協議》第四條第二款：“拒絕将該房屋出售給乙方（買方）或者擅自提高房屋交易價格的，則甲方（賣方）構成根本違約，甲方應在違約行為發生之日起十五日内，以相當于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金。”

所以，如果賣方在簽訂定金協議以及房屋買賣合同之後違約，那麼雙方可自行協商違約金數額。協商不成買方可以以訴訟的方式要求售房人承擔房屋總價款的20%的違約金；且違約金數額多少是根據實際損失而定。在訴訟過程中，法官會根據以下（但不限于）因素來綜合判斷違約金的具體數額。

a.守約方的實際損失（核心）；

b.違約方的惡意性程度；

c.合同履行的程度；

此外，購房人也可同時要求售房人按照合同約定承擔其已向居間方支付的服務費用。

3）雙倍返還定金

購房人可通過協商或者訴訟的方式要求售房人雙倍返還定金。

法律依據：

根據《最高人民法院關于适用＜中華人民共和國擔保法＞若幹問題的解釋》第一百二十條：“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，緻使合同目的不能實現，可以适用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”

注：若法院判決的違約金數額低于守約方的實際損失（若房屋價格上漲部分已經超過房屋總價款的20%，那麼超過部分的金額也是購房人的實際損失），那麼守約方還可向違約方主張賠償其損失；否則，違約責任和賠償損失是不能同時适用的；但違約責任和定金罰則隻能二選其一，不可同時适用。此外，至于買方選擇何種方式保護自己的權益，買受人可根據自己的實際情況和需求而定，出售人作為違約方是無權選擇解約的，選擇權在于買方！！！

三、網簽後還能反悔嗎？

除承擔上述責任，如果買賣雙方經協商并獲得買方允許，買賣雙方可以到住建委申請注銷網簽。

注銷網簽流程:

（買賣雙方同時到場）

1.填寫注銷申請

通過住建委服務窗口簽約的，當事人填寫《存量房買賣合同信息注銷申請表(自行成交)》。

通過房地産經紀機構或交易保證機構進行簽約的，由房地産經紀機構或交易保證機構在系統中填寫注銷申請并打印《存量房買賣合同信息注銷申請表（經紀成交）》

2.當事人、經紀機構或交易保證機構向服務窗口提交如下材料：

1）填寫完成的《存量房買賣合同信息注銷申請表》（當事人已簽字或蓋章）。

2）當事人身份證件原件和複印件，房本，打印的網簽合同；委托辦理的，還需提供授權委托書。

3.服務窗口的工作人員核對注銷材料後，在網簽系統中注銷該合同網上信息。

資料來源：

《中華人民共和國擔保法》

《最高人民法院關于适用＜中華人民共和國擔保法＞若幹問題的解釋》

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