這是熊貓貝貝的第1247篇原創文章：

2022年已過去大半，邊際寬松的政策加持之下，上半年沒有迎來行業的春天，倒是出現了普遍的銷售大幅下滑與更多頭部民營房企的暴雷風險出現。

2021年下半年以來，各地房地産市場異常低迷，成交量腰斬，甚至是“膝蓋斬”。

各地方政府随後出台了一系列鼓勵居民購房的政策，但效果仍不明顯。

樓市低迷主要有兩個原因：

一個是人們對房地産的預期已經改變，從過去房子長期看漲，長期增值，今天不買，明天更貴，加之中國人獨有的買房置地的傳統情懷，形成絕大多數人有錢首選買房根深蒂固的認知。

随着房地産行業連續二三十年的高速增長，市場總體上已趨于飽和。

據2021年央行公布的數據，我國城鎮家庭住房擁有率為96%，戶均持有1.5套，41.5%的家庭擁有兩套及以上房産。據第七次人口普查數據，中國的城市化率已達63.89%，與發達國家相比就差十幾個百分點。

發達國家的經驗是進入城市化後期，城市化增長是較為緩慢的，可以說，我國房地産行業的發展空間不大了。盡管二三十年來房地産行業為拉動中國經濟強勁增長做出了巨大貢獻，至今尚稱其為支柱産業，但是它的曆史使命幾近完成了。

從權威統計數據看，市場總體不缺房子，雖然市場還存在結構化供求關系，産品間需求分化，但人們現在對房子長期長漲的預期改變了，現已形成了再觀望觀望，再等等看看的買方市場成為主流。随着房企的不斷暴雷及近期的斷供潮加劇，觀望情緒會更加嚴重。

第二個原因是人們對未來，或者是若幹年内的收入預期和信心不足，如疫情的詭異反複，使經濟失速，中美競争的長期性使我們面臨長期地緣政治挑戰和科技經濟壓力，美元加息對中國貨币政策和資産價格的影響，使得人們對預防性的儲蓄增加。

7月11日，國家統計局數據顯示2022年上半年，我國居民儲蓄淨增超10萬億，曆史上首次突破100萬億。人們在控制支出、壓縮消費的同時增加了儲蓄，以應對未來的系統不确定性風險。

上述兩個主要原因相疊加，市場低迷就很自然了。

當前市場特點是結構化需求較明顯，主要是改善性需求。

從經濟規律和行業周期的角度來看，這是一個必然的過程，萬物有周期，天道有輪回，盛極必衰，循環往複。

樹再大也長不到天上去，上行階段呆得太過于安逸，以至于僅僅隻是縮量橫盤的階段到來，就讓很多原本高度依賴房地産經濟的利益關聯群體，難以适應，甚至于不願意接受現實，更甚者，甚至希望通過一些行動，來延長上行階段的繁榮，來阻止周期轉折的到來。

這篇文章，就将複盤梳理進入2022年8月以來，幾件關于地方政府托舉刺激樓市的熱點事件，透過表象，分析因果，進一步挖掘深層次本質，研判後續趨勢，看清未來方向。

地産人說地産事兒，聊地産，熊貓是認真的，值得信賴的。

本文已反複自查合規，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導向。

内容有依有據，分析理性客觀。

硬核内容，錯過不再。

以微見著，洞察先機，把握趨勢，指導決策。

PS：

• 文章略長，内容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進行思考。
• 内容不求讨好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認知層次不同，不做強求，這篇文章的内容不是什麼大路貨，也不是什麼看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結合自身需要和認知需求理性看待。
• 頭條獨家文章，抄襲搬運必究！

（如果這篇文章在其它資訊平台被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運，厚顔無恥）

選擇大于努力，思維決定層次，是任何時代任何環境下的重要規則。

圖片來源：頭條圖庫

1多地鼓勵農民進城買房：農民群體能否成為地方樓市的最後希望？

進入2022年下半年以來，各地繼續密集發布樓市寬松政策，其中包括長春、遵義多地出台鼓勵農民進城購房的措施。

據多家媒體報道：

據長春市住房保障和房屋管理局消息，長春市決定對購買符合條件的新建商品住房給予200元/平方米購房補貼。支持人群包括：進城農民；具備大專及以上學曆高校畢業生、中級及以上專業技術職稱人員、高級工及以上執業技能等級人員等來（留）長人才。

通知明确，所購房屋建築面積需在90平方米以下，僅限新建商品住房，不包括商業、辦公等非住宅類房屋、别墅、保障性住房以及二手住房；所購房屋需坐落在長春市主城區及開發區國有土地上，不含雙陽區、九台區、及各縣（市）；正式商品房買賣合同網簽備案時間在2022年8月1日起至10月8日之間。

近期以來，多地密集發布鼓勵農民進城買房政策。此前7月，貴州省遵義市住房和城鄉建設局等14部門結合遵義市實際，研究制定了《遵義市促進房地産業良性循環和健康發展的工作措施》。遵義提出，要支持農民工進城購房。各縣（市、區）要積極推動農業轉移人口市民化，進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。對農民工購買商品住房的，其土地承包經營權、宅基地使用權和集體經濟分配權保留不變。積極探索農民宅基地自願有償退出和土地增值收益合理分配機制，讓農民有錢購房。

近日，鹽城市阜甯縣多部門聯合出台《關于進一步促進全縣房地産業平穩健康發展的通知》提出，鼓勵貨币化安置和農民進城入鎮購房。積極引導被征收戶選擇“房票”結算，對2022年新确定的征收地塊，選擇貨币化安置的被征收戶持房屋征收結算憑證（房票）在縣城購買新建商品住房的，在原有結算憑證優惠政策基礎上，可重複享受第一、二項政策。凡符合2022年度農房改善政策的農戶，在縣城購買新建商品住房的，在原有農房改善優惠政策的基礎上，可重複享受第一、二項政策。縣域内以個人名義參加社會保險的，可以繳納住房公積金，繳滿6個月并進縣城購房的，可以享受住房公積金貸款。

此外，包括四川省涼山彜族自治州甯南縣，安徽省安慶市代管的潛山市、貴州省黔西南州晴隆縣、吉林省吉林市代管縣級市桦甸市等地近期以來也紛紛出台鼓勵農民進城買房的措施。

圖片來源：網絡

圖片來源：網絡

突然之間，各地政府又開始鼓勵農民買房了。

從南到北，從東到西，好像一夜間無數農民湧現出來，擠破腦袋想要再次進城。

但實際上，中國絕大多數三四線城市的房地産早就被過度透支了。

從購買力和經濟關系的角度出發，其實要說中國房地産經濟和樓市所謂的風險泡沫，其實都集中在這些中小城市裡面：購買力和需求都無法對價格和數量形成支撐，這是不是風險泡沫？

如今再鼓勵農民進城買房，隻能說，作用非常有限。

而且，這一輪鼓勵農民進城買房，還有部分地區采用退還宅基地，給予一定經濟補償的做法，這就很過分了，讓沒有經濟創收能力的農民放棄最後可以維持生計的農田和宅基地進城買房？這不是殺雞取卵，竭澤而漁的做法麼？

中國是農業文明為基礎的國家，農村和農民實際才是真正中國經濟最後的防火牆和緩沖區，這并不是危言聳聽：

根據《中國統計年鑒2021》與2021年經濟社會發展數據梳理可以發現，2021年我國新增城鎮人口1205萬人，創下26年來新低。

2021年我國城鎮化率提升0.81個百分點，提升幅度26年來首次低于1個百分點。

另外，中國鄉村人口70年來首次低于5億人。

表：1978年以來城鄉人口變化

數據來源：《中國統計年鑒2021》、2021年人口數據整理

未來進城農民工及其随遷家屬将進一步減少，這将帶來常住人口城鎮化率速度逐步減緩。這是中國過去幾十年高速城鎮化的必然結果。

很顯然，餘額已然不足的農村群體，并不能成為很多城市，地方樓市的最後希望。

增量不足的時代大環境中，去擠壓存量，不是解決問題的方法，經濟壓力往弱勢群體轉移，是極度不負責任的精緻利己做法。

中國農村（圖片來源：頭條圖庫）

2領導帶頭賣房，鼓勵體制編公務員買房，能救的了中國樓市嗎？

全網刷屏！縣委書記帶頭吆喝購房：“買了三套買四套”！

相信很多人這兩天都看了一個視頻。

一個縣領導嚴肅且熱情地發出号召：

“我希望在今天的會議上，我們的各位同志們，各位領導，要帶頭購房，買了一套買兩套，買了兩套買三套，買了三套買四套！”

這一幕就真實發生在8月16日的湖南常德石門縣。

圖片來源：網絡

當地媒體表示，當天的“石門縣2022年房地産展示交易會”開幕式上，有19家開發企業21個樓盤參展，有一萬多套房子，縣委書記為此親自站台。

邏輯其實非常清晰：如果房子都賣得不好，還有哪家開發商願意在石門縣賣地？石門縣的财政收入又怎麼來？

想到這裡，不得不先稱贊這位領導的高瞻遠矚，至少他還是對手下一幫人的未來工資、福利待遇負責任的。

同日，安徽宿州泗縣發布倡議書，鼓勵公職人員動員親友買房。

圖片來源：網絡

石門縣領導的即興發言出來後，網絡上調侃的聲音很多，有的說鼓勵領導買房違背了“房住不炒”的大原則，還有的說“買這麼多房不怕紀委查嗎”？對于泗縣的倡議，收到更多的也是冷嘲熱諷。

看樣子，在财政現實與前景雙雙吃緊的形勢下，縣領導或縣政府出面救市，很多人并不領情。

地方政府最倚重的房地産，在産業空心和人口外流之下，徹底失去拉動力。

但又必須靠賣地得到财政收入，庫存就這樣堆積了起來。

問題是，房子賣不出去，地都沒人願意拿了。

事實上，從理性客觀的角度來看，指責縣委書記“買四套房”的發言，或者批評泗縣的倡議書，當然也沒必要。

單靠領導帶頭買房不可能救活發展房地産業，靠吃财政飯的人員、親友托市也根本托不來。

縣财政往往都靠轉移支付維持，土地财政往往意味着吃飯财政，僅靠财政供養人口為房地産業續命，不如多考慮下房地産業的“真問題”。

房地産發展到今天，很多事也已經刷新了原本的各種認知。

着急土地财政沒有錯，但是核心的經濟增量沒有，市場和預期的低迷，無法繼續支撐原本的那套房地産經濟玩法，這才是中國絕大多數對樓市着急上火的城市和領導們，必須要去思考和解決的“真問題”。

圖片來源：頭條圖庫

3本質思考：不同努力的背後，其實焦慮源頭，都是一樣的

以上的事件，都是基于可信的新聞媒體和官方口徑進行的一次非常粗糙的梳理複盤，實際上，這僅僅是引發關注和熱議，其實在很多看不見的中小城市，轟轟烈烈，大刀闊斧，追求效果和效率的樓市救市，其實早就此起彼伏，見怪不怪了。

方法形勢有不同，但是從本質來看，其實源頭都是一樣的：

人窮則百事皆哀，這是亘古不變的真理。一家夫妻如此，一個地方也是如此。

越來越多的城市和地方政府，在樓市托舉和救市行動上的着急上火，折射出來的，就是很多城市的财政壓力，已經大到迫在眉睫的程度了。

地方财政要自救，似乎隻有三條路可走：

通過稅收；賣地；和财政重組（等于破産）。

但稅收這個基本可以排除，因為在下行時刻，再增加稅收隻能是竭澤而漁。

更何況下大多數的地方政府，也基本沒有企業可收稅。

最終，唯一能依靠的，隻有房地産。

但是很不幸，這一刻和以往的任何時刻都不一樣。

那句話怎麼說的？“屋漏偏逢連夜雨，船遲又遇打頭風”。

用來形容當下很多地方和政府對于财政的困境，再合适不過。

債務驅動的經濟發展，必須要有經濟主體最終承接債務的轉移，并且通過價值創造來消化和維持債務的存在，經濟遊戲才能玩的下去，2015年的時候，居民負債尚不嚴重，還可以通過将負債像居民轉移，增加居民負債率，來解救金融機構和地方政府負債。

但是到2022年的當下來看，居民是真的負擔不動了。

按照央行口徑，居民債務包括銀行貨款、個人委托貨款和個人融資融券等。

截至2021年末，該口徑下的居民債務餘額為82.6萬億，占GDP比重72.2%。

如果再考慮車貸、小貨公司貸款、民間借貨等，2021年末居民的債務規模已接近90萬億元，占GDP比重超過78%，較2016年末的46萬億近乎翻了一番，由此居民每年的利息支出也在快速上升。

疫情以來，居民每年的利息支出還曾一度超過居民可支配收入年增規模，即“入不敷出”。

這也是為什麼，居民消費就是起不來，高層一直想将消費取代投資和外貿，作為拉動經濟的龍頭，但一直拉不起來。

不僅拉不起來，整個民間還陷入了資産負債表衰退的惡性漩渦，無人借貸，無人投資、無人消費。

債務無法轉移，那麼很多城市和地方政府就必然需要直面前幾年高歌猛進，大魚大肉，擴張投入所挖下的債務壓力，這很現實：如果政府投資的成本無法通過土地财政得到轉移和消化，那麼地方政府和時任的領導們，就将成為地方債務，包括國家财政轉移支付的直接責任主體了。

債務壓頂，囊中羞澀，原本最主要的财政進項渠道出現了阻塞，大到地方政府，小到經濟個體，這事放在誰頭上誰不着急上火？

大道至簡，就是這麼簡單粗暴，直擊本質。

圖片來源：頭條圖庫

寫在最後：從地方債的邏輯，看清未來很多城市經曆經濟轉型陣痛之後的樓市走向。

當然，世間所見，皆有因原，邏輯隻要能夠貫通，太陽底下還真的沒有什麼新鮮事可言。

實際上，當前越來越多的中小城市開始手段應出盡出，托舉樓市，刺激購房，推進存量去化的行為趨勢，經過以上的分析就能夠得出很清晰的結論，不都是财政壓力催的？

一個很關鍵的問題就是：如果土地财政靠不住了，地方債怎麼辦？未來樓市怎麼走？

中國城市财政裡面，有一個很有意思的現象，那就是越是依賴土地财政的地方，地方債問題越是嚴重。

文章最後，和大家有深度的從地方債的本質出發，聊一聊對後續樓市和房地産經濟的趨勢研判。

中國式債務問題其實是個記賬的問題，中國的政府是有國家信用背景支撐的，沒有破産的說法，有一個很重要的本質，那就是地方債的真正意義，是對地方管理和權力下放進行約束，考評，還有敲打的直接作用。

當然，地方債用的好，有借有還，能把地方經濟經營的有聲有色有持續性，也成為了很多官員升遷的硬指标。

政府的KPI永遠不是搞多少錢，而是能利用好手頭的權限和國家的“信用額度”，把管轄區域經營好。

當國家在重要，高級别會議把“政府帶頭過苦日子”這樣的表達，當作例行表達的時候，大家認為地方政府會怎麼辦？

覺悟是肯定有的，但是現實适應和接受，并且積極應對，那是不現實的。

長期躺在土地财政上面吃香喝辣，輕松躺賺，大魚大肉，這一下子土地财政直接斷檔了，要想馬上适應，并且以最快速度積極自救和發展，可能嗎？

從地方債的邏輯分析，結合當前各地針對樓市的托舉和救市來看，其實可以得到兩個結論：

1，很多地方政府對土地财政的依賴，包括前期透支，到了一個償還的階段。

越是救市積極的城市和地區，未來房産價值風險越大。

2，地方财政沒有任何系統性風險可言，目前地方政府積極救市并不是地方債不批，或者說什麼國家不給錢，實際上從地方财政吃緊這個事情上面來看，未嘗不是國家對于很多地方的政府财政進行的一次出清和壓力測試。虧空太大，政府是國家的，問題都不大，但是端着鐵飯碗，吃着國家飯，不思進取，混吃等死的行為，在當下這種需要過苦日子的特殊階段，國家是不允許的，要讓這些群體暴露出來，總得提供點讓他們着急上火的環境和條件吧？

不管是無下限救樓市，還是亂罰款，以及各種壓榨式創收的手段，國家做事，總得有依有據，以理服人。

相比于農民，編制内群體的收入更為可觀，也更為穩定，公積金貸款方面優惠幅度也更大。

他們才是樓市真正有購買力的人。也更有義務去提升消費，促進經濟回暖。

況且他們本身也受益于土地财政，正所謂取之于民，用之于民，為國接盤，正當其時。

江西周衙内，科級幹部家庭，7套房，僅僅公布出來的資産就是近千萬級别，那麼，這個地方财政的債務轉移方向，是不是搞錯對象了？

圖片來源：網絡

話說到這個份上，就足夠了，至于很多城市和地區，未來的樓市怎麼走，房地産經濟怎麼走，其實從當下的種種表現來看，就已經提前寫好注腳。

從來不說假話，不會違心忽悠，以上，就是基于近期中國房地産經濟領域幾個熱點事件和動态，進行的一次專題深入分析和研究，和各位朋友們分享。

圖片來源：頭條圖庫

（根據國家有關部門的最新規定，本文内容和意見僅供參考，不構成任何關于置業，投資等行為的明确建議，入市風險自擔。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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