#鄭州樓市##鄭州頭條#不知不覺2021年上半年的樓市已經落下帷幕，鄭州樓市在過去的第二季度一直給人供銷倍增的感覺，近兩個月鄭州樓市的行情從表面來看一路走好。前幾天在跟某開發商的置業顧問聊天的時候，更是聽到了鄭州高新區第二季度開盤後去化率就達到了驚人的80%。那麼鄭州的樓市在沉寂了3年多之後的2021年下半年是不是要“起飛”？我覺得不缺地、不缺房的鄭州隻要信貸政策，樓市調控不放松很難出現。

鄭州

根據國家統計局7月15日公布的2021年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況來看，鄭州新建商品住宅環比上漲0.8%，同比上漲3.2%；二手房環比上漲0.5%，同比上漲1.3%！這個房價表現不僅僅在全國同類型城市中，哪怕在河南省内都不算拔尖，河南的第二大城市洛陽的房價走勢都比鄭州要好。雖然從數據來看近兩個月鄭州的樓市行情似乎有所起色，不過在大量土地供應、住宅供應的情況下，鄭州的房價要“起飛”還是比較難的。

近3年來鄭州新建商品住宅同比銷售價格走勢圖

如上圖所示是過去3年鄭州新建商品住宅同比銷售價格走勢圖，我們可以清楚地看到，鄭州新建商品住宅在2018年底-2019年初經曆過短暫的大漲後，基本就進入了銷聲匿迹階段。尤其是從2019年下半年開始鄭州的新建商品住宅的同比增長基本可以忽略，甚至有接近1年的時間新建商品住宅都是屬于微跌的情況。有人把住宅2018-2020年的房價走勢歸咎于之前上漲得太猛，不過我卻不這樣認為。造成鄭州新建商品住宅價格不能堅挺的關鍵還是供需失衡，供給要遠遠大于需求。

近10年鄭州住宅商品房銷售面積走勢圖

查詢近10年來鄭州住宅商品房銷售面積走勢後我們發現，從2016年開始鄭州住宅商品房的銷售面積開始呈現“爆發式”增長，從過去每年1000多萬平方米到2500萬平方米以上，2018、2019年更是接連突破3000萬平方米。大量住宅商品房供應的同時鄭州的人口流入雖然說在全國來看并不錯，但是計算後還是明顯的供大于求。從2010-2019年鄭州累計住宅商品房銷售面積超過2億平方米，鄭州第七次人口普查數據顯示淨流入常住人口增加為397萬，按照人均40平米的住房需求來看，鄭州實際銷售的商品住宅還有起碼4000萬平方米的剩餘。如果加上鄭州從2012年開始的城中村拆遷安置房陸續交付，鄭州真正能夠容納的常住人口數量更是驚人。

鄭州

關注鄭州樓市的朋友應該知道，在2016年左右鄭州樓市是有機會再次迎來一波起飛的。最終為何無疾而終？原因就在于K2這樣的外來資本在進入鄭州市場後，被鄭州本地房企集體抵制。最終的結果大家也看到了，外來資本無法在鄭州房地産市場發揮作用，自然不會像臨近的武漢、合肥等城市房價起飛。不過這樣的局面在鄭州實行集中供地制度後會得到改變。

近3年來鄭州二手房銷售同比價格走勢圖

1. 鄭州是目前國内中部城市或者說新一線城市中房貸利率最高的之一，首套房貸利率5.88%，甚至接近6%是常态，鄭州整體的房貸環境對剛需并不友好。在對比研究了全國主要城市的房貸利率後，我們發現鄭州的房貸利率水平普遍要高出其他同類型城市。房貸利率高意味着購房者的購房成本在增加，這點常識大家是需要知道的。
2. 造成樓市火熱的另一個因素其實就是投資，不過回顧過去幾年鄭州二手房價格走勢後，我們會發現在鄭州進行房産投資就是當“接盤俠”！如上圖所示，我們可以看到過去3年鄭州二手房基本處于一種“跌跌不休”的狀态。幸福裡房産的數據也可以很好地證明這一點，過去半年鄭州二手房挂牌均價基本是橫盤，2021年2月份挂牌均價為11984元/平方米，7月份為12055元/平方米；造成這樣結果的原因很簡單，前些年鄭州的房産投資客過多。根據幸福裡房産提供的數據，截止到今年7月份鄭州在售二手房套數高達140654套！！二手房市場更是明顯的供過于求。

對于鄭州這個城市我的判斷是未來具備很大的發展潛力，作為建設中的9大國家中心城市之一，隻要未來不犯低級錯誤，未來穩固新一城城市地位還是問題不大的。一個城市樓市未來發展走勢跟城市未來發展走勢是基本一緻的，作為河南省會城市，鄭州這個“龍頭”肯定會揚起來的。

鄭州

1. 鄭州西部、南部（高新區和二七新區）将會是外來人口的聚集地，随着鄭州城市框架基本形成未來鄭州土地資源的稀缺性會進一步體現出來。鄭州目前的城市格局來看，4環内除去東區外，均價1.5萬/平方米左右的樓盤還是很多的。在鄭州提供的第二季度市場檢測數據來看，鄭州高新區表現最為活躍。第二季度高新區共計推出了2365套房源，成交1901套，去化率達到了80%！高新區成為新外來人口聚集地的情況已經基本形成。為何高新區表現這麼亮眼？原因就在于地鐵、初高中教育等資源的加持。
2. 鄭州二手房市場的疲軟還會持續下去，對于手中資金并不充裕的朋友來說，在合适的區域購買合适的二手房也不失為一種好的選擇。鄭州的房地産市場目前還是處于供過于求的狀态，二手房挂牌價格普遍低于同區域新建商品住宅10%左右！不過這裡給大家一個小小的建議，二手房購買更需要關注品質和區位。

綜上，#鄭州樓市#過去2個月鄭州樓市出現了久違的熱鬧，不過這種熱鬧僅僅存在于一線區位好、品質好的樓盤項目。對于鄭州這樣住宅商品房供大于求的城市來說，開發商要想真正獲得青睐就必須在品質上下功夫了。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!