以華潤深圳灣瑞府的熱賣為開篇，年後深圳的公寓市場似乎有點火。先是景田北某項目出現連夜排隊現象聚焦眼球，而近日也有消息稱，蛇口20套豪宅公寓一日内售罄;西麗某公寓項目一天成交1.2億;龍崗某公寓項目取消一口價房源，還漲價……接下來就來了解一下深圳公寓市場真相吧。

限售5年的公寓，到底為什麼“火”?

1、“人海戰術”托起的公寓市場

去年起，深圳新房市場多個項目啟動了二三級聯動，尤其是公寓項目，在高傭驅動下，大批中介宣傳，在朋友圈刷屏。

上述景田北的公寓新盤，開盤出現連夜排隊就是二三級聯動的結果。5個點傭金之下中介打“街霸”、在朋友圈内打雞血等，開盤前夕号稱已有上萬批客戶登記，預計500多套公寓當日可清盤。龍崗中心城片區的一處新開盤的商務公寓，同樣因中介鋪天蓋地式的宣傳而被置業者留意到，有中介表示，該項目給中介的返點提成是其他項目的兩到三倍。

在坪山，某個剛開盤的公寓項目甚至還舉行了轉介誓師大會。“人海戰術”起了作用。中原數據顯示，在去年“7·31“新政之後，除了8、9月之外，四季度公寓的成交量都突破千套/月，其中11月更達到2620套。而今年前兩個月的數據比去年同期要好，今年2月深圳公寓成交564套，相比同期增長43%。

但需要指出的是，并非所有項目都奏效。“整體公寓市場表現比較一般，主要是低總價低面積段的産品賣得比較好，項目自身價格吸引，再加上中介的鼓動，(交易)就成了。”一名市場人士如是表示。

2、需求端的發力：沒有房票 做長線投資

二三級聯動是助力，但主因仍然是公寓的購買需求。公寓作為規避限購的産品，對于沒有房票的購房者比較友好，近年來成交量也一路走高。中原數據顯示，2018年深圳商務公寓成交18384套創曆史新高，其中，總價在300萬以内的公寓成交占比超六成。“很多外地客過來買公寓，他們沒有房票，又想着在深圳做一些投資。”最近忙着帶客看房的小紀表示，她手上有幾個客戶都是一次性付款，其中一個外地客是因為孩子即将來深圳工作，所以他連夜過來，就住在項目附近的酒店，全款買下一套30平左右的公寓。而談及如今公寓限售5年流動性變得更差，小紀坦言：“人家壓根就沒想過要賣，小面積的公寓租售比比住宅高，有的人買公寓是想着做長線投資。”

據了解，購買商務公寓走的是商貸，一般貸款10年，利率上浮25%-35%;據小紀介紹，市場資金來源很多，企業貸的利率要比商貸低，氣球貸的貸款年限可以達20年。

3、二手公寓轉手難 2016年買入如今降價90多萬抛

一手公寓成交看似火，但事實上，市場對于購買公寓的普遍觀點是：除了核心區域的優質物業外，能買住宅就别買公寓。

某房産論壇上就有網友總結過公寓的問題：

1、得房率比較低，公攤系數太高，能到25%—35%，比住宅高了5%左右;

2、居住成本高，水電費、物業費貴的飛起，一般公寓還不通燃氣;

3、戶型有問題，通風采光沒有明确要求，一梯好幾戶人家，舒适度差;

4、一般綠化都不是很理想，有20%就非常不錯了;

5、轉手手續費複雜且價高，各項費用加起來一般能達到物業交易總價10%以上。

……

而且，流動性差。

前段時間，朋友圈裡刷到一則賣房廣告——“龍華上塘地鐵口某盤，通燃氣帶陽台，純正公寓用途，65.3平正兩房虧本90多萬急售，2016年10月買入價3674566元，繳納契稅11萬，供樓利息30萬，現僅售318萬實收。”

據了解，該公寓項目目前有17套出售，近90天零成交，房源基本已挂牌超過7個月。

此外，公寓的“三高”——首付高、利率高、稅費高也令很多投資客看不上。“我不玩公寓，不好脫手，漲得不快，而且也有風險;投資住宅更穩妥，整棟的農民房也不錯，出租、然後博舊改拆遷。”深圳一名資深投資客表示。

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