2019年兩個備受矚目的商業項目，一個是綠地缤紛城預計8月底開業，另外一個就是壹方北館，做為瑞安武漢天地三期項目，是否能夠延續天地商業調性、能否承擔起二七濱江商務區商業啟動的力量、能否協調好武漢天地内部三期不同的定位延續和補充，種種關注便是對項目更大更多的期待，在經曆了人事動蕩和延期開業後，壹方北館終于定檔5月31日開業，傑克牛帶着以上的疑問，也是應很多關注傑克牛公衆号的讀者要求進入壹方北館，一探究竟；

樓層品牌

閑話少絮，先看品牌

壹方北館B1層業态分布

B1層：超市\快餐\飲品\美食市集

壹方北館1F層業态分布

1F：時尚主力店\服飾\配飾\輕食

壹方北館2F層業态分布

2F:書店\美妝\潮流服飾

壹方北館3F層業态分布

3F：兒童用品\兒童培訓娛樂\母嬰用品\美容醫療

壹方北館4F層業态分布

4F：美容美發\美發養顔\特色餐飲

三個問題困惑中的壹方北館

短期的人流導入不足與長期的人口可預期

壹方北館雖然宣傳作為武漢天地三期的項目，但是從實際地理位置上來講，長江二橋和黃埔大街成為阻礙兩邊人群互通的重要障礙，武漢天地這邊人群和商務氛圍較為成熟和聚集，平安大廈、中信泰富中心又是區域内租金和質量最高寫字樓，住宅均價更是達到5萬元，足以支撐武漢天地調性餐飲和壹方精品服飾的消費人群支持；但是橫觀黃埔大街另外一邊，除目前的濱江苑、武漢天地盛荟已建成住宅外，其他均處在待交待建狀态，以壹方北館為中心1.5公裡範圍雖然可以輻射人群9-10萬，但是大部分人群出租解放大道沿線為消費能力較低的老居民區和拆遷還建區域；雖然目前情況不理想，但是從二七濱江商務未來人口導入來看可以導入4-5萬的人口，因為二七濱江商務區商務規劃較多加之可以導入10萬人，面對這樣的情況如何定位是一個很糾結的事情；

壹方北館周邊示意圖

壹方北館周邊分布示意圖

作為武漢天地三期是否承擔高調性定位的延續

武漢天地（一期）荟聚時尚潮流餐飲和生活方式的定位，壹方（二期）主打藝術潮流風尚和中高端輻射為定位，作為武漢天地三期以什麼樣定位出現，尤其經曆了二期的壹方天地并沒有實現高端定位，一樓出現大面積空鋪的情況下，怎麼樣定位三期是一個非常糾結的問題；武漢天地的街區建築加上周邊商務人群，能夠實現中高端調性餐飲的消費人群的實現，壹方雖然在重奢和輕奢引入上沒有實現目标，但是在結合武漢天地第一批入駐的年齡層的大淑和少淑、潮流服飾也是在品牌豐富度上做足了功夫，壹方北館是否延續高端定位補足壹方對于高端服飾和輕奢服飾的補位還是以目前周邊情況為主定位中端；

與武漢天地、壹方接近21萬方體量的商業如何實現内部錯位

不可回避的問題是，作為武漢天地三期，也要面臨前面兩期接近21萬方商業接近300多品牌的競争和錯位，主打餐飲的一期，主打中高端零售和娛樂體驗的二期，作為三期能夠做強的業态剩下的兒童、年輕母親的保養、針對家庭的快時尚運動的三個領域能夠做更多的延展和錯位競争了，畢竟壹方北館7.4萬方，從品牌劃鋪角度 不能少于80個，在不和一期餐飲和二期服飾競争情況下，對于三期壹方北館選擇會減少很多；

壹方北館室内示意圖

實地探場

壹方北館最終選擇以中端家庭購物中心，官方提出的說法是妙享生活家，并沒有延續前面兩期調性定位的堅持，其中加大兒童（30%）、年輕時尚和潮流服飾（20%）、生活服務（22%）三個方向為主要業态引進，并未選擇 在服飾品類上引入更多較高年齡段的大淑和熟女品牌，這個應該是更多給壹方南館（壹方中心）讓位和錯位，在餐飲比列上壹方北館刻意降低且以家庭大餐為主（25%），對比近期開出的帝斯曼購物中心餐飲（40%）的占比，就可以對比出壹方北館并未在餐飲豐富度上多做文章，但是最為讓傑克牛不解的是，7萬多方的商業完全可以配比一個4-6廳影院，不知是否因為壹方中心引入百麗宮，為避免不必要的競争而放棄影院的引進；

壹方北館實景圖

壹方北館實景圖

一層

壹方北館整體設計以公園式退台建築為主要形式，在空間利用上，呈現由一層到頂層的利用面積逐步減少，加上三中庭的設計，會使得7萬平方米，4層建築呈現非常好的透視性，結合以上分析，一層引入服飾品牌有優衣庫、NB、理想ONE、奈雪、津梁生活（兩層）、卡賓（近幾年市場盈利頗豐的品牌）、波斯登，生活配套的麥吉麗美顔、出門問問，作為購物中心定性的一樓，可以看出壹方北館還是以年齡在20-35歲，3-4人的年輕家庭客群品牌為主，并考慮到周邊未來導入的中高端人群，對于品牌性價比較高的品牌進行大力引進，在近幾年比較興起的美妝方面，引入2家美妝集合店滿足對多品牌美妝的需求；

重點品牌分布圖，本資料為探場資料，具體以商場實際開業為主，如有錯誤請聯系；

壹方北館實景圖

壹方北館一樓店鋪實景圖

壹方北館一樓店鋪實景圖

壹方北館一樓店鋪實景圖

壹方北館一樓店鋪實景圖

二層

二層品牌仍然以服飾為主，穿插生活方式的家居館，定位服飾以運動休閑品及設計師集合店牌作為重要的方向，滿足客群更為年輕，預計在20-30歲，對于這裡傑克牛有點不明白，對于常規的商場來講，小鋪多品牌是提高商場坪效的不二方式，但是這裡的鋪子基本以大鋪為主，而且還出現一樓運動和二樓運動品牌穿插，對于這個現象希望以後能夠當面取得答案；二層引入的品牌有NOME、Adidas、NIKE、ENJOY（買手集合店）、SKECHERS、津梁生活（全棉時代高端品牌，這是一個值得關注的品牌）、立光書店(凱德西城有店)、三鎮大掌櫃（沒怎麼聽說過）、ABSHOME等；結合二樓花園退台部分引入土耳其餐飲和港式茶餐廳；

重點品牌分布圖，本資料為探場資料，具體以商場實際開業為主，如有錯誤請聯系；

壹方北館二層實景圖

壹方北館二層實景圖

壹方北館二層實景圖

壹方北館二層實景圖

壹方北館二層實景圖

壹方北館二層實景圖

三層

三層作為壹方北館重要的錯誤業态兒童業态所在樓層，兒童品牌的風度度還是很可以的，兒童培訓、兒童服飾、兒童娛樂、兒童早教、兒童餐飲全部有涉及，不知是否壹方北館前期預測到項目周邊兒童家庭的聚集度較高，能夠做如此風度度的品牌；其中引入的品牌為：Meland(首次進入，目前兒童娛樂類裡面做的最好的，值得關注)、BALABALA、海沛美學、FIND 智慧鋼琴、百麗童鞋，其中為了配合兒童業态的補充，引入璞月孕産、芯秀麗等品牌，配合家庭餐飲湘拾；

重點品牌分布圖，本資料為探場資料，具體以商場實際開業為主，如有錯誤請聯系；

壹方北館三層實景圖

壹方北館三層實景圖

壹方北館三層實景圖

壹方北館三層實景圖

四層

四層以家庭餐飲和年輕媽媽消費品牌為主，其中穿插了大型主力店孩子王，對于兒童業态在這個樓層的出現，傑克牛很疑惑，引入的品牌有K.COOK、盛筵、瑪麗柏莎等；

重點品牌分布圖，本資料為探場資料，具體以商場實際開業為主，如有錯誤請聯系；

壹方北館四層實景圖

壹方北館四層實景圖

壹方北館四層實景圖

壹方北館的亮點

建築設計和呈現：5 Design建築設計，日本的鳳咨詢的景觀設計就是，曾經主導過日本六本木設計，公園式退台設計和屋頂花園的設計是近幾年，武漢少數的驚豔；

壹方北館屋頂花園

壹方北館外觀實景圖

壹方北館外觀實景圖

室内空間設計及色彩協調把控：作為定位精品購物中心，對于室内購物氛圍空間設計是對于消費者有引導作用，作為7萬方的商業設計一大兩小的中庭，一方面對于整體盒子的通透性有非常大的促進作用，另外對于局部區域主體打造有功能像作用，對于整體木制感的掌控，采取木制鋁扣闆的方式，處理局部露出；

衛生間通道空間采用木紋鋁扣闆方式

局部的吊頂統一顔色對于整體氛圍統一性很大的作用

主中庭頂部木欄珊設計增加木制感受

壹方北館細節實景圖

壹方北館局部細節處理

送風和出煙口放置主标位欄珊後面，這個細節處理真的讓傑克牛感受到這是一個港資血脈的開發商，對于送風口和冷凝塔這樣的大型設備處理安置一直都是購物中心頭疼的事情，放置在主标四樓後面，通過欄珊的美化圍擋，既能啟動功能性，又能夠達到美化作用；

壹方北館地磚實景圖

地磚圖形的選擇與牆面圖形的搭配，不是簡單的簡約配，樹型牆飾配菱形的地磚，加上暖光，攢一下；

壹方北館燈光實景圖

盡量避免直接光源，采取直線型藏光，對于購物氛圍營造促進

壹方北館停車場實景圖

停車場導視和智能化系統

結束語：對于2019年傑克牛如果排一個重要項目順序的話，壹方北館毫無疑問會放在第一位，但是從目前品牌引進來看，壹方北館确實有些差強人意，不過我相信随着周邊人口和商務人群的導入，加之前面兩期成熟效應的帶動，本身優質的硬件條件，壹方北館會越來越好.

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