作為成都城北的老工業基地，人口約40萬的青白江區，是成都各區中人口最少的地區。在這個城市過往的樓市起伏中，這裡也一直是價格窪地。

從成都市中心天府廣場出發，上城北高速公路經京昆高速行至青白江收費站出，大約41公裡共52分鐘的路程，之後便到達了成都市北大門青白江區。繼續往前走，經由紅陽路左轉至同華大道，就能看到新城·悅隽盛世，這個占地約180畝的項目，是青白江區出讓的最大宗住宅地塊。

2017年12月，在青白江樓市最瘋狂時代，新城控股以總價12.36億、樓面價3984元/平方米、溢價10.67%的代價競得這幅地塊。時隔一年後，這個項目入市，但時機已非最佳。

今年11月初，新城·悅隽盛世開出296套準售房源，帶裝修均價約10677元/平方米。在界面新聞11月底探訪時，樓市的瘋狂景象早已不在，偌大的售樓處隻有工作人員堅守崗位，無一組購房者探訪。首期房源已經在11月16日選房完畢，但由于登記人數不足導緻搖号售賣流産，沙盤邊仍擺着上百個買房待送的禮品。

（圖：新城·悅隽盛世售樓處門口）

現場一位銷售人員顯得興緻不高，他對界面新聞表示，項目首期去化率不到50%。但根據成都透明房産網數據，首期296套房源隻售出了6套，還有290套房源處于可售狀态。界面新聞緻電透明房産網，其工作人員表示，數據為開發商主動上傳，可能稍有延遲。

新城控股這一項目銷售遭遇的冷淡場景，是成都最嚴限購政策出台半年後，整體市場的一個縮影。

今年5月15日，成都迎來曆史上最嚴限購，限購對象從個人調整為家庭，新落戶交12個月社保才能購房，外地父母挂靠落戶不能作為獨立家庭買房。同時，以家庭為單位每次隻能參加一個項目的搖号，已劃為成都城市中心區的青白江區此次也被納入限購範圍内。

但被拔高為城市中心區不到一年的青白江區，在嚴調控限制之下的樓市卻顯得根基薄弱，市場行情頃刻間急轉直下。

以該區在售的金科博翠天宸為例，在限購之前，4月份該項目699套房源入市短時間内便銷售完畢，當時共有1956名購房者參與搖号。但8月第二次開盤同樣推出679套房源後，最終選房完成後還剩下約400套房源，去化率迅速下降到四成左右。

另外，7月份青白江區的另一個項目美的新城公園首次開盤時，其208套房源僅有36組客戶審核通過，同時項目的實際成交價比開發商美的置業的備案價格低了約1500元/平方米，并還推出買房送車位活動。

青白江區樓市的下行，在當地市場人士看來并不意外。一位成都開發商人士對界面新聞表示，青白江總人口僅40萬，是成都各區中人口最少的，同時本地原住民本來就有分房子，80%客戶都是靠外溢支撐。最嚴限購後，房票更加珍貴，青白江這種遠郊項目便很快冷下來。

從瘋狂到冷淡的變化，青白江樓市僅僅經曆了一年時間。根據青白江相關統計數據，近十年青白江房價一直處于價格窪地，長期在4000元/平方米的均價上徘徊。2008年青白江區房價均價為2613.64元/平方米，到2017年3月時均價為3749元/平方米，近十年上漲幅度僅為43%。

但此後，這個區域的房價開始暴漲，2017年12月均價為7018元/平方米，到了2018年5月時，青白江新房成交均價已達到9018元/平米，這也是青白江房價的最高點，相比一年前的上漲幅度高達240%。

上述成都開發商人士告訴界面新聞，青白江房價以2017年8月為轉折點，在政策利好的不斷加持下，品牌開發商蜂擁而至這個未被納入限購範圍的區域，成都其他限購範圍内的購房者也外溢而來，導緻房價迅速上升。

從2017年3-4月開始，成都市區的調控政策逐步收緊。3月二手房被納入限購範圍，4月限售出台，市區限購區域須取得不動産權證滿3年後才可轉讓。遠在成都北部的青白江當時還沒被納入成都中心城區，因而不屬于限購範圍内。

對于青白江來說，不限購可能還隻是不扣分項，加分項則是政策的利好接連而來。2017年3月，成都青白江鐵路港片區9.68平方公裡（含成都鐵路保稅物流中心0.18平方公裡）被正式确立為自貿試驗區。當年7月，成都市政府又将青白江列為成都中心城區。

對政策極為敏感的品牌開發商們随後紛至沓來，開始了在青白江開疆拓土淘金的征程。2017年8月青白江年内首次土拍，金科以樓面價3600元/平方米、260%的溢價競得一宗淨用地面積為77.54畝的土地。

緊接着在随後幾個月的土拍中，佳兆業、美的、萬科、新城控股、花樣年、雅居樂等全國性房企競逐搶灘青白江。其中，金科、萬科、美的在青白江均兩次拿地。

大量開發商進駐之前，青白江的品牌開發商隻有恒大和藍光，其它多為本土小開發商。恒大在2011年就入駐青白江，藍光則在2012年以150萬/畝的價格攬下青白江31畝土地。

青白江由此也迎來了曆史上房地産最輝煌的時刻，房價、地價和成交量都迎來新高，房價接近萬元時代、地價翻4番甚至更高、去化周期又最短。

成都中成房業數據顯示，到2017年年底，青白江住宅存量僅19萬方（2017年年中的時候為33萬方），區域住宅去化周期僅3個月，是成都住宅去化周期最短的區域。同比2016年年末，庫存下降了6成。

地價也在這兩年間猛漲。青白江在15-16年兩年時間僅供應6宗住宅用地，最高成交樓面價850元/平方米，最低成交樓面價約560元/平方米。這意味着，金科2017年拿地将樓面價提升至3600元/平方米的水平，使樓面價翻了兩番多。今年7月，雅居樂又以4800元/平方米的代價斬獲一宗84畝的住兼商用地塊，繼續拉升青白江的地價。

但在這一輪樓市轉冷的周期中，這些湧入青白江的開發商們，日子不會好過了。除了新城·悅隽盛世項目11月開盤遇冷外，萬科、美的置業和佳兆業的項目去化同樣不理想。

成都透明房産網數據顯示，萬科時代之光在今年6月30日首次開盤，累計售出249套，未售仍有565套。美的新城·公園天下在今年8月首次開盤，累計售出147套房源，累計未售61套。佳兆業悅府在今年10月首次開盤，累計售出284套，未售還有155套。

在整個成都市場轉冷之下，青白江的項目似乎也看不到任何改觀的迹象。11月以來，成都開出123個新盤、共計3萬多套房源，是施行搖号政策以來預售樓盤數量和預售房源套數的最高值。供應高峰加上最嚴限購，手握房票的購房者卻是少了許多，他們也更謹慎，珍貴的房票都想用在刀刃上。

一位成都市場人士對界面新聞表示，成都市場上的突出矛盾是買方市場下的兩極分化，一些性價比高的樓盤仍然被競相追逐，其它樓盤賣不動賣不掉，兩種現象交織。

數據顯示，成都11月完成搖号的樓盤共138個，合計搖号房源為40640套，參與搖号購房者共計70275人次。但熱門項目比如高新區南陽禦龍府、錦江區天譽、青羊區華潤金悅灣、成華區泛悅城市廣場等搖号人數總和就達到了近三萬人次，占整個搖号總人數的43%。與上半年一房難求的現實對比，11月成都搖号的中簽率也進一步提升，達到100%中簽率的樓盤共有83個，環比上月增加37個。

這樣的市場環境，開發商們日子顯然不好過。成都多位開發商人士對界面新聞表示悲觀，量上不去，價也上不去，雖然一二手價格倒差越來越小，但是一些開發商拿地并不便宜，限價之下不僅賺不了甚至可能會賠錢。

以最極端的中南置地為例，其操盤的萬聖社區項目，樓面價9400元/平方米，房管部門第一次批出的毛坯價均價還不超過9000元/平方米。這也是多數高價拿地的開發商正在面臨的問題，金茂武侯地王項目金茂府樓面價為17160元/平方米，但從2017年4月拿地至今，仍然沒有開盤。

有些開發商還不得不降價促銷，據上述成都市場人士表示，龍湖最近就在打折促銷，之前的開盤指标要求極為嚴格，比如蓄客80%以上才領預售證，但現在蓄客隻有30%也照樣開盤。

一位成都市場人士對界面新聞表示，當前成都市場最難熬的開發商有兩家，一個是中南置地，另一個就是新城控股。“中南置地拿的幾塊地全部都是高價地，新城拿的偏遠地最多”。

新城控股在2017年2月進入成都住宅市場，根據其半年報數據，其在成都的布局區域有仁壽視高、新都、簡陽、青白江、樂山、崇州、邛崃和新津等，12個項目基本上都位于成都的三圈層區域以及成都周邊。雖然地塊位置偏遠位于三圈層或周邊，但拿地價格相對來說并不便宜，其在視高、邛崃、簡陽和崇州拿的地塊均創下了當時的樓面價記錄。

而在青白江目前有3個項目，除了自己競得的180畝大盤項目外，還參股了美的和萬科的項目。

2017年4月，中南曾豪擲59.06億的總價連奪成都主城區三宗用地，其中有兩宗用地的樓面價高過周圍在售房價，屬于典型的面粉貴過面包的地塊。今年9月，中南再以19.48億的代價拿下溫江兩宗住宅用地，樓面價分别為9800元/平方米和9100元/平方米，成為溫江區地王。

霧霾缭繞，開發商們的冬天顯然不好過，政策也未有放松迹象，他們對春天的期盼顯得無力。“以我從業的10多年經曆看，對未來一年的樓市與其說謹慎樂觀，不如說我更悲觀。”一位開發商稱。

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