露台漏水造成樓下業主财産損失，轎車被小區内的流浪狗咬壞保險杠，房屋長期無人居住被物業追讨取暖費，房屋與樣闆間存在差異、原有設施老化失效而拒交物業費……此類生活糾紛頻發，涉及物業跟業主兩方利益，如何規範物業管理，提高業主居住體驗，10月28日，北京市第二中級人民法院召開新聞發布會，聊聊物業跟業主之間的“那些事兒”。

據統計，2018年至2021年9月，北京二中院共審結物業服務合同糾紛二審案件1163件，分别為2018年536件、2019年228件、2020年206件、2021年193件。糾紛類型呈現多元化、新型化，其中，物業服務人向業主追索物業費、逾期支付物業費違約金仍是主要類型。業主知情權、物業費調價争議、業委會代表業主維權、物業服務人交接期間物業費交納等諸多問題也開始湧現。

談及糾紛産生原因，該院法官介紹道，業主和物業的糾紛，有些是源自小區的開發商。開發商在選聘前期物業服務人時存在程序不規範等問題，業主拒絕按照前期合同約定交納費用。有的開發商未依約履行房屋買賣合同，如擅自變更區域規劃、人為區分商品房區域和共有産權房區域、配套設施與合同約定不符、綠化面積不足、房屋質量存在瑕疵等。這些行為可能會導緻業主對開發商産生不滿，進而遷怒于開發商聘請的前期物業服務人，拒絕交納物業費，引發糾紛。物業方面，部分物業公司能力不強、運作不規範、服務質量不高，不能以維護全體業主利益為出發點提供優質服務。比如從業人員素質良莠不齊令業主不滿，工作内容和方式都無法讓業主接受；企業不及時公示共有部分的使用和收益情況等。部分業委會履職能力不強，尚未形成規範成熟的工作機制也會造成糾紛。

同時很多業主存在觀念誤區，認為物業服務在綠化、衛生、公用設施設備的維護、垃圾清運、充電樁安裝等方面不達标繼而不繳納物業費，或是未享受或無需接受物業服務。這也是産生糾紛的原因之一。

在庭審實踐中，北京二中院的法官發現，在物業糾紛訴訟中，業主一方在舉證上往往處于弱勢地位。由于物業服務具有持續性、長期性的特點，業主提供的自行拍攝的體現某一時點的照片、視頻或者其他有利害關系的業主的證人證言等證據，證明力較弱，無法充分證明物業服務人的服務不達标。

如何解決物業糾紛，很好提高業主居住體驗，北京二中院法官表示物業糾紛涉及業主利益，僅靠法院通過審判職能很難從根本上化解，需要多部門聯動形成合力。物業服務人應當提升專業化、規範化服務能力，從源頭減少糾紛發生。業主應依法行使業主權利，承擔業主義務，依法維權、履行義務，提高自我管理水平。此外，二中院積極與市住建委開展“府院聯動”，總結物業服務糾紛案件審判實踐問題，分析研究法律對策，搭建起多方聯動的溝通平台，深度探索物業糾紛源頭化解，從社會管理層面實現訴源治理。

來源：中國法院網

作者：史梓敬

編輯：史梓敬

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