2018年12月底，門頭溝S1号線的上岸村站尚未開通，連接門頭溝與北京城區的長安街西沿線也少有施工動作。作為北京近幾年規劃修建的兩條重要線路，S1号線和長安街西沿線曾一度為門頭溝引來衆多關注。而 門頭溝“商辦公寓三兄弟”，就位于S1号線上岸村站以東，長安街西沿線南北兩側，最近距離僅有500米左右。

與兩年前商辦公寓項目最火熱的時期相同，“未來這個區域有發展”、門頭溝AI智能産業園、以及長安街西沿線，S1号線仍然是這個區域商辦公寓項目的賣點，然而如今無論是事實上的成交數據、項目售樓處的到訪情況，還是周邊人群的聚集情況，無疑都在不斷刷新北京商辦公寓成交冰冷的事實。

成交套數下跌約94% 商辦公寓市場持續冰封

中原地産研究中心

中原地産研究中心統計數據顯示，2018年1月-12月北京商辦公寓全年共成交3381套，全年成交甚至不足2017年326新政出台當月的成交額，并且從。截止到2018年年底，北京針對商辦公寓類房源限購執行21個月，這期間北京商辦公寓共網簽6002套，與調控之前同期相比，環比暴跌約94%。

北京商辦公寓的土地性質多為商業或辦公，在2017年326新政發布之前， 以“小戶型，低總價”等為銷售噱頭的公寓市場一片大好，很多五環外的商辦公寓均價都賣到了5萬 ，因此不少房企以擦邊球的形式大規模建設商辦公寓。

然而，2017年3月26日北京市出台了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，即“326新政”，要求商業、辦公類項目應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。并且在建商辦項目應當是合法登記的企事業單位、社會組織，不得賣給個人，對于新政出台前已經銷售的商辦産品可以銷售對象可以是企事業單位、社會組織，也可以是個人，但是個人購買必須滿足兩個條件：一是名下在京無住房和商辦房産記錄；二十在京連續5年繳納社保或納稅。并且無論是以公司還是以個人名義購買商辦，均無法貸款，必須全款。

一夜之間，哀鴻遍野，随之而來的就是商辦公寓成交上的量價齊跌，尤其是成交套數，更是暴跌了94.43%。

（數據來源：中原地産研究中心）

對此，中原地産首席分析師張大偉分析認為，首先，成交量暴跌94%，商辦市場可以說是全國調控政策下，影響最大的分類型市場。其次：商辦市場目前看，除了個别區域，調控20個月接近0成交。曆史最嚴格的商辦限購政策，對北京樓市之前過熱的商辦市場打擊非常明顯，整體市場全面冰凍。

張大偉補充，不僅僅交易市場出現了明顯的降溫，土地市場商辦類也出現了明顯的退燒，商辦限購後出讓的數宗商辦地塊，溢價率明顯下調，特别是最近更是曆史多年未出現的流标現象再次出現。限購前商辦土地平均溢價率115%，而最近一年溢價率隻有5.7%。從平均價格看，商辦市場二手房價格已經平均下調超過35%，部分二手房商辦公寓甚至出現了價格跌幅超過45%。第三，目前商辦公寓政策最大的問題是個人可以購買的資格要求太嚴格，而且不可以以後貸款。抑制的影響超過了住宅限購升級影響， 北京這一針對商辦類物業的調控可以說是317一系列樓市調控後的又一重磅升級，處于全國最嚴格調控措施。

除此之外，326新政還在最小分割單元、市場宣傳方式等方面進行嚴格監管。對此合碩機構首席分析師郭毅表示，326新政在購買資質、貸款，以及規劃建設的産品形态的限制限制了商辦産品的流通和投資性，再加之商辦土地出讓成本的提升，開發造價的上漲，商辦産品單套總價區間由過去的小戶型的一兩百萬，達到了現在基本上是要在兩三千萬起步。新建的、符合最小分割單元500平方米規劃條件要求的商辦産品，它的去化周期進一步拉長，而且面臨着非常艱難的去化問題，而小戶型的庫存商辦産品，仍然具有客觀存在的稀缺性。

針對當前的商辦市場，郭毅指出，由這波調控政策引發的市場供需格局的颠覆性改變，如果商辦政策不進行新的調整的話，2019年甚至更遠的未來，整個商辦市場還是會持續地保持一個二元分化的局面，也就是新商辦庫存開始逐漸增加，并且很難實現良好的去化狀态，而已有的小戶型的商辦類産品，隻是消化現有的存量，而未來不再新增供應，其稀缺性逐漸呈現。

去化壓力大 部分商辦項目宣傳投資回報

然而不管是新供應的500平米起的大戶型商辦，還是目前庫存的小戶型商辦公寓，對于之前習慣高杠杆和快周轉、以及重倉商辦用地的房企來說，去化和回款才是擺在他們眼前最頭疼的任務。尤其是在12月份，認購和簽約更顯得尤為重要。在實地調查中，遠洋新天地和華潤悅景灣項目的銷售一直強調年底買房的好處，“因為年底着急回款，我們項目價格從每平3萬3以上降到現在期房2萬8到2萬9，現房3萬1”，“12月份買正合适，等到1月份價格就不會再便宜了，三月份時候價格就要開始往上升了”。

除了通過價格優惠等手段促進成交，部分項目也在宣傳闆塊投資價值，以投資回報吸引客戶。其中，位于通州的東亞尚品台湖就“公布”了項目必漲的“8大理由”。在售樓處門前，一張醒目宣傳海報上指出，“闆塊價值的提升，所對應的一定是房價的提升”。“台湖闆塊正處于價值的上升期，價值的嶄露頭角到完全顯現，再到樓市價格的火箭般攀升，有台湖物業的朋友，已占據發展優勢”。

同時東亞尚品台湖的銷售也向記者介紹了項目的另一優勢，即不用注冊公司也可以購買他們的房子。早在通州商辦限購政策出台之前，東亞尚品台湖的部分房源就已經完成網簽，所以銷售所說的可以以個人名義購買，實則是通過二手房的方式避開了注冊公司的程序和成本。由于以個人名義購買商辦，仍需要北京購買住宅的資質，對此東亞尚品台湖的銷售表示“可以先草簽，付款50%，剩餘50%一年内交齊，等以後有資質，再進行網簽”。同時，對于有資質而資金不足的客戶，銷售也表示，首付50%就可以直接網簽，另外的50%在一年内交齊。

對此，上海房産律師郭韌表示，根據《廣告法》要求“廣告不得含有虛假或者引人誤解的内容，不得欺騙、誤導消費者。”同時，針對房地産廣告，《廣告法》第二十六條規定“房地産廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建築面積或者套内建築面積，并不得含有升值或者投資回報的承諾。同時，“先交首付款等待資質”的措施是為了規避購房者限購而采取的一些辦法，但對于限購購房者可能面臨違約責任。不具有購房資格的客戶在購買房屋後，出賣人可以以無法實現合同目的或違約為由要求買房承擔違約責任，實踐中，法官也通常會支持賣方的該主張。因此，為避免今後出現購買房屋後，産生可能的訴訟糾紛，不建議進行以上操作。

北京商辦能否有轉機？

價格下跌、諸多優惠，前後鮮明對比下，部分商辦項目也出現了維權退房事件。從排隊買房到排隊退房，從快速上漲到斷崖下跌，從沒時間仔細講解到如今各種“耐心”等待，北京商辦市場在2年的時間内上演了一場世紀“大反轉”。根據夢東方集團有限公司2017年财報内容，集團位于北京房山的超級蜂巢商辦項目于2016年及2017年第一季度，因應區内良好的市場環境及強勁的購買需求，本集團積極推出北區數棟公寓，認購反應熱烈，并且于本年度為集團帶來1,253.4百萬港元的收益。但是自2017年第二季度，北京政府推出多項調控政策，使得當地之房地産市場熱度有所降溫，因此夢東方作出相應調整，暫緩該項目之建設及銷售。

在成交暴跌、退房事件此起彼伏的背景下，徘徊在商辦公寓一線市場的銷售們，仍然抱有一絲希望。2018年12月下旬廣州出台的商辦限購松綁政策，讓他們有了一定動力。其中一位銷售李佳（化名）表示，“目前廣州商辦限購已經有放松了，如果北京商辦也有類似動作，那時候想仔細挑也沒時間，客戶很多，你不行就下一個”。

對比廣州商辦，無論是在調控政策嚴格程度還是在最後的銷售數據上，北京商辦公寓市場所遭遇的打擊均比廣州更為嚴重。對于北京商辦公寓市場未來的走向，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，對于商辦類的一些存量物業，實際上有兩種不同的解決方案。第一是讓此類物業轉變為租賃物業，即轉售為租，不過實際過程中似乎推進很緩慢。第二是所謂既往不咎，即政策前面的還是可以交易，此前收緊政策之後的一律要當做商業辦公物業，不允許推銷居住的屬性。從廣州此類政策看，所謂“既往不咎”的提法更為務實，同時設定限售，也是為了防範炒作和投資投機。所以後續全國其他城市若是此類存量物業太多，從房企的角度看，是很歡迎适當調整的。

當然北京和上海因為城市地位的原因，估計短期内不會輕易調整，深圳也有類似的邏輯。廣州相對節奏會快點，後續幾個月其他三個城市是否跟進，還是有不确定性的，但是從大趨勢看，也都會有放松的做法，嚴躍進補充。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!