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來源丨21世紀經濟報道（ID：jjbd21）

記者丨唐韶葵

編輯丨賈紅輝

圖片來源 / 東方IC

“大江南岸，一方沙洲”。古代被稱為“沙洲”的張家港，于1986年撤縣設市，是蘇州所轄最西邊、接壤無錫江陰的一個縣級市。張家港與蘇北一江之隔，不僅是蘇州距離上海最遠的一個區縣，也是目前為止蘇州唯一沒有被限購的區域。盡管銀行方面設置了貸款的審批條件，但在過往的2017年，它還是成為了上海、蘇南投資者的首選。随着今年3、4月份樓市行情急轉直下，目前這座港口城市房價進入滞漲階段。與此同時，張家港也面臨産業重構與更新。

21世紀經濟報道記者走訪張家港了解到，城北華爾潤集團倒閉之後今年已被港資信義玻璃完成收購，目前重裝廠房拟重新投産；長城寶馬合資廠落地城西的高新開發區，不久将開建；城東塘橋華芳紡織集團主要生産線已轉移至新疆與蘇北，但與此同時，蘇南沿江高鐵軌道和高鐵站正在修建，據現場施工的工人們透露，高鐵軌道有望3年内鋪好開通列車，而非市場一直傳言的張家港通往上海的高鐵将會在2020年底通車。

今年5月，國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部和中國鐵路總公司發布了《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》，明确提出“規劃協調、布局合理”，“量力而行、有序建設”，“站城一體、綜合配套”，“市場運作、防範風險”的基本建設原則，強調各地高鐵新城的開發建設需規範。

城市産業重構背景下，房地産市場面臨調整。規劃建設中的沙洲新城、塘橋鎮等區域均出現成交放緩的情況，城東塘橋高鐵新城闆塊已逐漸進入無全新現房銷售階段，目前在售的新房隻有碧桂園東望。據現場工作人員透露，塘橋鎮在等待新城規劃的産業引入，目前土地市場暫無新地塊出讓。

碧桂園仍然是三四線城市的主力軍，在張家港樓市裡一直流傳着碧桂園“一城19子”的說法；新城、中梁等新晉力量則進入青黃不接階段，有極少量項目在售，但沒有新的土地儲備。

房企開始加大二線城市布局的同時，對三四線城市的戰略下沉也出現了搖擺之勢。行業老大萬科在三四線城市發力明顯，今年5月，萬科聯手張家港知名房企金新城集團以17.8億、樓面價12713元拿下鍋爐廠地塊，項目拟于12月入市；10月30日，萬科以總價24.7億、650萬/畝的樓闆價拿下金港鎮400畝商住地。此前的3月份，張家港引入生産光電産業巨頭康得新集團，打造康得新未來城，由蘇南萬科與康得新集團共同打造，總投資800億。

産業重構下的城市新格局

“原來街上人很多的，你看華芳集團的廠都搬到新疆和河南了，工人都回老家了。”10月中旬某天，白江（化名）對記者說，他原來是華芳集團的一名紡紗工人，後來工廠搬遷，自己是本地人，找不到工作了，就在一家私人老闆開的小作坊裡打工。白江家人兩年前在鎮上買的房子單價8000元/平方米不到，原來鎮上的大潤發都快倒閉了，自從碧桂園進入開發了尚東區等樓盤之後，房價突然就漲了起來。

過往張家港擁有冶金、紡織、化工、機電、建材和糧油加工等六大支柱産業，如今面臨産業結構調整。一個事實是，未來張家港不僅有康得新集團主導的“兩園一城”，長城寶馬光束汽車項目也在今年10月宣布落戶張家港。

根據《張家港市城市總體規劃（2011年~2030年）綱要》（以下簡稱《綱要》），未來張家港市中心城區的空間結構為“一主城”、“一副城”、“一公園”。其中，副城即為塘橋高鐵新城。張家港市惟一的高鐵站将建設在塘橋鎮，區位優勢明顯。

城市格局重構之下，房地産市場也在變化，三四線城市在2017年樓市銷售良好的背景下，2018年上半年進一步加大土地供應，在各線城市中推地同比增幅最大。

房企伺機進入。石榴集團就是自2017年以來第12家進入張家港的房企。今年1月，張家港錦豐鎮舉行2018年首次土地出讓，兩宗宅地均由石榴集團拿下，土地出讓金共計11.52億元，成交樓面價分别為6244元/平方米、6070元/平方米，均超過之前錦豐鎮的樓面價紀錄。

然而，半年之後，張家港樓市漸凍。與之形成對比，2018年上半年，各地政府繼續加大土地供應，上海、北京、深圳等大城市先後出台住房發展規劃、土地供給中長期計劃，落實“有效供給”，住宅用地推出量保持30%以上的增速。

新城規劃利弊

位于張家港地域中心位置－錦豐鎮的沙洲新城，原址是張家港傳統的工業園區——冶金工業園，頗有替代老城中心的意味。2010-2017年，七年的時間裡，沙洲新城闆塊逐漸成熟。然而，相比老城區與高鐵新城所在的塘橋鎮房價，沙洲新城由于配套還沒完善，新房房價并沒有溢價空間，甚至附近在售的回遷房，價格隻有新房價格的2/3不到。

記者不完全統計獲悉，目前沙洲新城均價1萬元/平方米左右，而市中心楊舍鎮多個樓盤均價已接近2萬元/平方米；塘橋在售的房價也達到了1.3萬元/平方米左右。

由正榮地産、弘陽地産、新城、美好置業、碧桂園、明發地産、正黃7家房企聯合開發的十裡錦繡，是沙洲新城較為知名的樓盤。據銷售人員介紹，項目投資客比例較高，包括常熟、無錫、昆山等均有客戶來投資。據了解，該項目地塊是正榮地産在2017年3月份拿下的，相比周邊幾個項目的地價較低，因此均價定在9000元/平方米左右。但成交情況下滑，也波及到這樣的項目。由于開發商還沒有什麼促銷措施推出，銷售人員面對客戶談及的最大賣點也隻有周邊的綠化環境。

另一方面，業内人士告訴記者，早期張家港的政府機構搬到楊舍鎮，主要的教育、醫療資源也随之落地楊舍鎮。而張家港城北的沙鋼廠周邊也不适宜人居，因此城北幾乎有1/3的人口都在楊舍鎮置業了。換言之，楊舍鎮已經消化了城北置換人群的1/3。這是張家港人對于沙洲新城接受度沒有那麼高的原因之一。

據沙洲新城營銷人員反映，2017年上海人在沙洲新城投資還挺多的，因此也帶動一些外地人來投資，“有一個盤當時是二期三期連着十天以内全部清掉的。那時候我們旁邊的郦景瀾庭，一天賣出了幾百套。”但他也表示，這樣的情況不再，最近有的樓盤一天隻能賣出去幾套，有的1套也難賣了。

一個事實是，張家港近期整體市場下行，尤其鄉鎮更加明顯，位于金港鎮的一個别墅項目由于備案價格較高、總價也比較高，開盤當天去化為零。

房企進退之間

2017年，張家港由于不限購，樓市一度逆勢升溫，加之塘橋鎮高鐵規劃，各地投資者蜂擁而來。

高鐵概念下，塘橋鎮房價漲幅領先于市區。公開資料顯示，從2017年6月開始，塘橋鎮二手房均價從7853元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的曆史最高點，增幅達到16.2%。相比之下，張家港市中心楊舍鎮房價同期增幅僅為11.9%。

然而，今年3、4月開始，塘橋鎮二手房價開始下跌。有媒體報道，3月，塘橋二手房均價為8200元/平方米；4月，為8044元/平方米。在張家港市二手房價格穩中有升時，被市場寄予厚望的塘橋鎮二手房價格卻較2017年4月同期下跌約8個百分點。

楊天真（化名）是剛從上海回來張家港做房地産銷售的本地人，他認為，目前張家港是在控制成交量，“它要的是穩，讓房價慢慢上升，而不是一下子漲太多”。

多名業内人士反映，盡管張家港目前沒有出台大的調控政策，但政府會審批價格，讓單個項目價格不能拉得太高太離譜，會拉到整個區域的一個均價。他要保持這個整體均價，是在一個合理範圍内浮動。“房價一直往上漲，它叫虛高。張家港先漲過一波之後，需要求穩。用什麼來穩？就用貸款政策來壓制你，比如要求社保之類的條件，或者本來三次逾期可以申請的，現在也不行。通過這些手段來限制張家港的成交量。”

2017年6月~2018年1月，蘇州各家銀行連續5次上調房貸利率。2017年8月27日，張家港市實施限售政策，規定“不動産證未滿2年的商品住房（含二手住房）不得轉讓”。

土地市場的降溫同樣出現在了張家港。今年8月，張家港出讓3幅地塊，其中兩幅地塊以底價成交、一幅地塊流拍。流拍地塊附近的碧桂園某項目，去年的售價已突破1萬元/平方米。

而變化僅僅在兩年。公開數據顯示，2016年，張家港市共出讓44幅地塊，僅碧桂園1家房企就購入8幅；當年拿地數量前六均為外地房企，包括碧桂園、新城創佳、兆坤、中梁等，他們一共拿下了19幅地塊。

2017年，張家港市土拍競争漸趨激烈，保利、正榮、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘陽、恒順、偉業10家房企紛紛湧入。公開數據顯示，2017年，張家港市累計出讓經營性建設用地（不含保障房）1997.6畝，同比2016年下跌11%；土地出讓總金額144.6億元，同比上漲41%，總體呈“量跌價漲”特點。

2017年9月之前，張家港新開樓盤甚至還出現搖号，但到了2018年，這種盛況不再出現。與此同時，房企在張家港抱團合作的迹象也越發明顯，比如上述十裡錦繡項目，就是由7家房企聯合開發；美的置業和融創合作開發濱江禦園項目等。

碧桂園在江蘇的投資比重在房企中具有典型意義。2017年，碧桂園在長三角區域耗資771億元拿地，其中江蘇拿地宗數占了57%。除了蘇州園區的一宗土地以外，其餘均為縣級市非城區土地或者二三線城市土地。2017年，碧桂園在張家港斬獲兩宗宅地，但其在張家港的“地主”地位顯然已經确立。

據第三方機構數據顯示，自2014年首入張家港，碧桂園目前已有19個項目。然而，2017年長三角四大重點城市的平均溢價率為39.4%。而碧桂園在該區域所拿地塊的平均溢價率僅為30.46%。2017年11月，碧桂園以底價拿下常熟3幅地塊。

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本期編輯 陳思

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