我是雕叔，房地産從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業内門道，我不做所謂的專家，隻用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。 以下為“雕叔談樓市”公衆号粉絲問答精選問答，請關注公衆号提問

　　提問：雕叔好，沈陽純投資，關注哪些闆塊和小區，能給個優先級嗎？

　　回答：沈陽是一個撕裂的城市。 這種撕裂的城市通常很難分析，因為，決定這個城市發展動能的東西恰恰不是我們可以決定的。 不像杭州，杭州也是一個撕裂的城市，阿裡、科創在西，城市規劃一路沿江向東，但杭州不一樣，杭州有阿裡，杭州還有一個強大的開明的極具互聯網思維的ZF 。 沈陽CBD在北站南邊的金融城。之前的沈陽，重心南移，大力發展渾南，市府也搬了過來，做的風風火火的，從軌道規劃也可以看出沈陽的明顯南拓。 如今又在大力規劃和發展沈北新區，也是國家級新區。 東邊還有沈撫新區。 主城的舊改、城改也極其緩慢。 所以，A、主城，B、已有起色的渾南，C、國家級的沈北。 這是一個選擇題。 問我答案的話，我會說，沈陽沒有阿裡，沈陽ZF 也不是杭州ZF 。 在這樣一個未來不确定的城市投資，我的觀點是：隻看現在，不問将來。 現在不錯的，未來不會差。 現在不好的，未來不一定能好，但現在可以吹的好。 在沈陽，不能為吹NB買單，不能為規劃買單。 長白的漲幅，告訴我們，沈陽人也很理性，夾在主城和新城之間的區域，兼具好規劃和配套，才是最好的選擇。 過去是，現在是，未來也是。 所以，在沈陽，我的建議是: 1、金融城周邊6公裡。 2、已經發展有起色的渾南成熟區。 3、主城二手次新。 4、錢少的，沿着地鐵向外找主城第一外溢區，綜合距離和價格就好。 5、在沈陽，盡量不碰遠郊新區，管你是什麼規劃還是宇宙規劃。 具體投資價值高的樓盤，詳見知識星球内部分享！

　　提問：雕叔，龍泉車城大道那邊的愛情東麓九裡做投資咋樣呢？地鐵是遠景規劃，但是便宜，不敢下手。

　　回答：愛情東麓九裡在東山闆塊了，風險性很大，不建議了。便宜無好貨，你至少需要站崗10年，而且10年後還不确定會發展成為什麼樣子，地鐵的話，13号線延伸過來也不确定是否設站，設站的話距離多遠，總之風險性很大，還占用你10年内地資金和資格。

　　提問：雕叔家境一般，做了很多事都不是很成功，能聊聊窮人的發展之道嗎？

　　回答：窮人翻身靠拼命，改變命運的唯一路徑就是冒險。 人生要有坐标。有坐标是對自己的進步心中有數。 第一個坐标是自己的父母。如果你能超過你的父母，那你就已經很強了。有些人父母非常弱，那你超過他們也很不簡單。 你為什麼窮?因為你父母窮。你父母為什麼窮?因為你爺爺奶奶窮。從一個幾代窮人思維裡爬出來，很了不起了。 第二個坐标就是同齡人。你每天一起床，就打敗了80%的同齡人，這也很厲害了。如果你能打敗朋友圈90%的人，那你應該升級朋友圈了。 第三個坐标就是你自己。如果過了幾年，你還是這個水平，絲毫沒有進步的話，你自己都應該鄙視你自己。 最後，先從融資開始。

　　提問：坐标成都，想解決以後孩子讀書問題(還有6年左右)送成都，兼顧投資目的想買一套 放 着預備。現在正在看成都二手房，糾結于老城區的地理優勢但設施較老，近郊設施新發展快,所以想問老城區(錦江,青羊,金牛,成華)和近郊(高新,龍泉，溫江,雙流)選擇哪個? 房齡控制在多久?另外選擇小高層(價格便宜,利用率大，會不會有拆遷福利)還是電梯(公攤大，價格高)公寓?

　　回答：成都投資推薦大豐,天回，書房，犀浦，成華八裡莊三闆橋，龍潭寺。二手次新房齡控制10年以内，投資建議入高層住宅不入公寓。

　　提問：雕叔你好！我是首套房，天府新區資格，近期看了很多樓盤，但都不太滿意。要麼不是戶型不好就是太偏了，很難選擇。怡心湖看了有套帶大平台的，這也是我喜歡的，唯一的缺點是周圍的新發展，沒有任何配套和學區。不知道它能不能發展起來，選擇很難！

　　回答：無論是自住還是投資，買房最忌諱的就是“三不靠譜”：沒有地鐵、沒有學區、沒有配套設施。怡心湖屬于雙流區域，是雙流重點發展的一個版塊，現配套都還沒但房價已起飛，現在買入就是站崗。 我們在選擇買房時，地鐵、學區和配套設施非常重要。同時滿足要求是最好的，當你不能同時滿足這兩個要求時，至少應該滿足其中一個。 這幾條都沒有，不僅漲得慢跌的快，而且居住功能也會受到限制，沒有金融和居住屬性的房子，就是一堆水泥鋼筋混泥土！ 我發現，很多買了首套房的小白都把房子的新舊和漂亮作為首選标準，這是極為錯誤的，也是最重要的。 當你住了幾年，發現孩子沒上學，每天上下班3小時，最近的超市就在幾公裡外，你會後悔自己的愚蠢決定。當你最終意識到你想換掉它時，你會發現你的房子可能打折出售都不定賣的掉。

　　提問：雕叔你好！雕叔你好，本人家庭在成都東南門靜康路有2套全款房，面積都不大 ，1套自住，1套出租，家庭收入大概40萬左右，2人都有公積金，有一個2歲小孩。父母住在一起，并且将來可能要2胎，因此計劃 賣 一套住房，籌集210萬左右作為首付，購買套3、套4的次新改善住房，帶學區預算控制在400萬内，同時，最好上班方便，現在1人在東南2環上班，1人在南3環上班。 看了攀成鋼的房子，400萬隻能買到100平左右的太小了，天府長城的房子有點老，家人不太喜歡。南城都彙，稍微新一點的房子也超預算了。 想咨詢雕叔：1.據說調控會趨嚴，現在是換改善住房的好時機嗎？娃娃還有5年才讀小學，隻要能趕上讀書就行，是不是可以等一等？2.攀成鋼和金融城哪個闆塊潛力更大？3.除了這2個闆塊，其他還有闆塊推薦嗎？

　　回答：你好，目前來看，你們是普通購房者，因為你提及了南城都彙，因此你們應該是具有高新區主城區以及天府新區的購房資格的，你們400萬的預算，如果覺得100平米太小的話，要兼顧學區的話，可能就需要在地段上有所隐忍。 新房市場目前來看，大源的兩個400萬級别新房都隻有剛需搖号的份，而東客站的IN天府，人居等盤也隻有剛需優先，而且學區不好，整體來看，不太推薦新房。 建議還是主打二手房。 錦江區建議可以看看東湖片區，比如鹽道街東湖小區的瑞升望江橡樹林二期（稍微密集一點，但是區域内代表大盤） 大源目前的教育還是比較均衡的，可以多參考下。比如雅頌居二期、都城雅頌居、複地雍湖灣、北辰朗詩南門綠郡、建發翡翠鹭洲、北辰香麓和朗基禦今緣等，都是可以入手的。 此外天府新區有一些零散的樓盤，比如蔚藍卡地亞花園城，可能就通勤而言，你們覺得太遠了。 1、目前調控整體趨嚴是大方向，這個毋庸置疑，現在要開兩會，可以觀察下兩會及會後放出來的聲音，尤其是成都本地的政策會不會有微調，到時候再來做決定，但是大的方向我們還是建議可以置換入手的。娃娃還有5年讀小學，目前不買的話，未來有一定的風險性，我們建議早點買。另外如果置換一個投資類的，5年時間可能也有點緊湊，因為限售就3年了，此外騰挪的時間隻有不到2年。 2、目前來看金融城的潛力還是比較大的哈，未來和現在依然是成都的标杆存在，攀成鋼去年表現一般，增幅不如金融城，差距還會繼續拉大。但是反過來看，攀成鋼的性價比也不錯。都是頂級闆塊，買入都沒有錯誤。 3、除了這兩個，我們還比較推薦高新區的新川和太源闆塊，目前有一些3萬左右的樓盤，還是值得考慮入手的，主要是未來的預期會比較可觀，而且教育資源也穩中有升，整體來說是不錯的。但是錦江的話除了攀鋼和東湖确實沒有太好的選擇項。

　　提問：雕叔你好！首鋼景辰裡和華西528都在順銷，有2個問題請教老師,1、入手哪個盤以後升值空間更大，2、以後如果要脫手，在同一時間段内哪個盤更好出手。

　　回答：首鋼璟辰裡是剛改的，華西528是改善的,定位不一樣。目前來看，528的單價偏高，總價偏高，首鋼比較符合其闆塊的定位，528則比較飄，類似闆塊内的CEO盤，我們看好首鋼，未來接手的人也更廣。

　　提問：雕叔你好，我目前在郫縣紅光鎮有一套房(套二，出租，80平，市場價75左右)，郫縣龍湖有套房(套三，91平，實際110，市場價150，帶入戶花園，大陽台，自住)。 紅光周邊有了萬科，旁邊也有公園房，感覺那個房後面越來越不好賣，現在挂出去賣，打算賣了換一套改善(帶花園) 或者學區(折騰不起城裡，就打算時代天街讀電子科大附中)。 郫縣新樓盤贈送少，沒什麼花園房了，最近看了自己現在住的小區龍湖的高層底躍和底躍，帶花園，産權114，實得220，14 年裝修的，保養的還可以，275萬，不曉得值得這樣置換不，郫縣房價是不是已經到高位了。 如果在同小區買了花園躍層，打算過幾年賣了現在的自住去時代天街買一套，小孩可以讀電子科大附中。我的這種思路會不會太局限了，就在郫縣轉。感謝你幫我分析分析！

　　回答：紅光套二賣掉沒問題。賣了套二之後，買同小區沒問題。龍湖這個盤，環境不錯，品質也可以，配套也相對成熟，自己住肯定選自己住着舒服的地方，你主要生活的區域就在郫縣，這樣買是沒有錯的。 自住舒适後，考慮升值問題。對于升值保值來說，你選擇的這個龍湖升值潛力肯定不會太大，但相對還是能保值。 至于你現在住的房子，未來賣，既然要考慮學區的話，完全可以考慮一套主城區的小戶型，因為除開學區的因素以外，這套房子你是不會住的，也就是說你未來是用于增值，這樣一來的話，主城區租，也租得起價，賣也更好賣。

　　提問：你好，雕叔，本人剛畢業不久，也剛在仁壽縣城工作，想到成都購買首套房（子彈不多20W左右那樣）後兩年内不可能自住，成都目前沒有房票，因為子彈不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我買視高，但你又說視高又不能買，又怕等到明年房價上漲了。麻煩雕叔看到，給個建議哈，謝謝!

　　回答：你好！若隻有20-30w的朋友，能忽悠你過去的都是坑，特别是現在視高的房子。建議你選擇仁壽二手次新房，單價較低壓力小，能及時變現，從現在開始把成都房票養起。 我們投資買房，不是無腦入，買錯房比不買房後果還要嚴重，一旦入坑，不漲價、賣不掉、貸不出、占名額、還月供，苦不堪言。 今天整理了一下小白易踩的幾大坑： 1：再次強調不要購買公寓、商鋪、寫字樓等非住宅産品，存在很大的不确定性，再加上稅費的影響，保存功能和住房是無法相比的。 2：不要購買旅遊地産，不要碰三亞、騰沖、滇池、清邁、柬埔寨等地的房地産。買下它就是個大洞，數以百萬的房子就可能砸在自己手中。還有個帶文旅項目也都别碰。 4：除非你對自住有很高的需求，不要買别墅，别墅的特殊性決定了它就是個消費品。别墅本身的回報率很低，購買别墅隻會占用自己的資金，增加風險。幾年下來别墅漲幅回報率跟你理财投資差不多甚至更低。 3：不要隻要求量而不求質，同樣的首付，你想買兩套郊區住宅還是一套中心區的房子？郊區的住房不是那麼容易租，漲幅也小，賣也不是那麼容易！看到新樓盤數量很多，但價值很難上升。 4：不要濫用你的首貸款資格,每個人都有30%的首付機會。我們必須珍惜從銀行獲得70%貸款的機會。不要随随便便地利用你的貸款資格，在你的能力範圍内，盡可能多地從銀行借出籌碼，購買一套總價值盡可能高的房子。 5：不要被房子的外觀所迷惑。影響購房的宏觀因素順序是：地段，學區，房齡，地鐵，配套，環境。單套房的因素包括：戶型、朝向、樓層。先看看因素是否滿意，然後在篩選出一套房源。 6：買房子猶豫不決，錯過機會。投資要計算回報，所以你需要考慮買房的時間節點。趁着今年 形式 橫盤陰跌的時候趕緊上車。 一個好房子的特點之一是它流動性強，出手快。 流動性來自核心購買力的需求和住房供應的擠壓效應。 隻有那些持續有人口流入有産業支撐的城市，房子才擁有巨大的需求，才具有長期的投資價值。

　　提問：雕叔你好：現在想在成都給孩子買房，可是近期一兩年都會空置，您看我們是買有投資價值的公寓還是普通住宅？

　　回答：公寓一直不建議，許多人投資公寓的理由，是公寓的價格低，租金回報率相對較高。 的确如此，一線城市住宅的租金回報率不足2%，而公寓卻可以達到5%以上，接近國際平均水平。 但問題在于，5%的年化回報并不高，貨币基金的無風險利率也有3%左右。 更關鍵的是，買房要的是房價上漲的收益，而不是漫長的租金回報，手裡拿着一堆變現能力差、回報周期長的資産，不是什麼好事。 所以建議買住宅後期流動性更好，如果後期自住的話居住環境也比公寓舒适。 要是短期1-2年不住可以空置，如果後期會賣掉或者長持可以考慮簡裝出租。

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