上海市人民代表大會常務委員會公告

第54号

《上海市不動産登記若幹規定》已由上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議于2020年11月27日通過，現予公布，自2021年3月1日起施行。

上海市人民代表大會常務委員會

2020年11月27日

上海市不動産登記若幹規定

（2020年11月27日上海市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議通過）

第一條為了規範不動産登記行為，方便不動産登記申請，維護不動産交易安全，保護不動産權利人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《不動産登記暫行條例》等法律、行政法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條市規劃資源部門是本市不動産登記的主管部門，負責指導、監督全市不動産登記工作。區規劃資源部門協助做好本轄區内不動産登記的監督管理工作。

市自然資源确權登記局是本市不動産登記機構，負責全市不動産登記工作。市、區規劃資源部門所屬的登記事務機構受市自然資源确權登記局委托，具體辦理登記事務。

本市住房城鄉建設管理、房屋管理、農業農村、林業、海洋、交通、民防、生态環境、城管執法等部門按照職責分工，協同做好不動産登記的相關工作。

第三條 下列不動産權利，依法辦理登記：

（一）集體土地所有權；

（二）房屋等建築物、構築物所有權；

（三）森林、林木所有權；

（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；

（五）建設用地使用權；

（六）宅基地使用權；

（七）海域使用權；

（八）居住權；

（九）地役權；

（十）抵押權；

（十一）法律規定需要登記的其他不動産權利。

第四條 不動産登記包括不動産首次登記、變更登記、轉移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

第五條 市規劃資源部門應當建立全市統一的不動産登記信息系統，并依托政務服務“一網通辦”平台，優化不動産登記流程，壓減辦理時間，為當事人提供便捷高效的服務。

不動産登記機構應當按照有關法律、法規、規章和本市不動産登記技術規範的要求，通過登記信息系統辦理不動産登記。

本市不動産登記技術規範由市規劃資源部門制定。

第六條 不動産登記簿是物權歸屬和内容的根據，由不動産登記機構制作并永久保存。

不動産登記機構應當指定專人負責不動産登記簿的保管，并建立健全相應的安全責任制度。

第七條 不動産以不動産單元為基本單位進行登記。不動産單元是指權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，具有唯一編碼。

不動産單元一經設定，不得任意分割、合并；需要進行分割、合并的，應當符合國家和本市相關規定。

第八條 申請不動産首次登記或者涉及不動産界址、空間界限、面積等變化的不動産變更登記的，應當進行權籍調查。

開展權籍調查活動應當符合權籍調查技術規範的要求。本市不動産權籍調查技術規範由市規劃資源部門會同相關部門制定。

本市依法推進不動産權籍調查市場化。

第九條 當事人或者其代理人應當到登記事務機構申請不動産登記；屬于網絡申請範圍的，可以通過網絡申請不動産登記，具體範圍由不動産登記機構公布。

不動産登記機構應當推進完善網絡申請不動産登記工作，逐步擴大網絡申請的範圍。

第十條 申請人應當如實提交申請材料，不得隐瞞真實情況或者提交虛假材料，并在不動産登記申請書上簽署誠信承諾聲明。

應當提交的申請材料中涉及住房城鄉建設管理、房屋管理、農業農村、林業、海洋、交通、稅務等部門的審批信息、交易信息等，不動産登記機構能夠通過市大數據資源平台實時互通共享獲取的，不得要求申請人重複提交。

不動産登記機構應當向社會公布能夠通過實時互通共享獲取的信息目錄，并及時更新。

第十一條 登記職責、登記範圍、申請登記所需材料目錄和示範文本等信息，應當在登記事務機構辦公場所和“中國上海”門戶網站、市規劃資源部門門戶網站公開。

本市按照便民原則，在受理登記時一并收取與登記有關的交易、稅收等申報材料，實行一窗收件。

第十二條 屬于登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式的，不動産登記機構應當受理不動産登記申請并書面告知申請人；申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理并書面告知申請人。申請日為受理日。

發現申請登記事項的有關情況需要進一步證明的，應當一次性告知申請人在一定期限内提供證明材料，材料補齊日為受理日。

申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部内容。

未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十三條 不動産登記機構受理登記申請後，應當對申請材料進行查驗，并可以依法對申請登記的不動産進行實地查看，向申請人、利害關系人或者有關單位等進行調查。

第十四條 不動産登記機構應當自受理登記申請之日起，按照下列時限要求，辦結不動産登記手續，但法律另有規定的除外：

（一）查封登記、異議登記當場辦結；

（二）地役權、抵押權、預告登記的注銷登記在一個工作日内辦結；

（三）宅基地使用權及房屋所有權登記，土地承包經營權登記，未能提交生效法律文書或者公證文書的繼承、受遺贈的轉移登記，權利歸屬更正登記以及依職權更正登記在三十個工作日内辦結；

（四）其他不動産登記在五個工作日内辦結。

依法需要進行公告的，公告時間不計算在前款規定時限内。依法需要實地查看和調查、向有關部門核查相關情況的，辦結不動産登記手續的時限不得超過三十個工作日。

第十五條 符合不動産登記規定的，不動産登記機構應當将登記事項記載于不動産登記簿。登記事項自記載于不動産登記簿時完成登記。

不動産登記機構應當根據不動産登記簿，填寫并核發不動産權屬證書或者不動産登記證明。當事人可以選擇電子介質、紙質介質的不動産權屬證書、不動産登記證明。

第十六條 登記申請有下列情形之一的，不動産登記機構應當作出不予登記的決定，并書面告知申請人：

（一）不動産界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動産狀況不一緻的；

（二）有關證明材料、文件與申請登記的内容不一緻的；

（三）申請登記的事項與不動産登記簿的記載有沖突的；

（四）不動産屬于違法建築的；

（五）對依法查封的不動産，申請抵押、轉移登記的；

（六）存在尚未解決的權屬争議、申請登記的不動産權利超過規定期限以及法律、行政法規規定不予登記的其他情形。

第十七條 申請人在申請登記前，可以通過政務服務“一網通辦”平台提交電子介質的申請材料。不動産登記機構對材料是否齊全、符合法定形式進行驗看，并依法進行查驗、實地查看或者調查。

符合不動産登記規定的，由不動産登記機構通過政務服務“一網通辦”平台告知申請人提交原件的日期，并于申請人交齊原件後，當場向申請人核發不動産權屬證書或者不動産登記證明；不符合不動産登記規定的，通過政務服務“一網通辦”平台告知申請人。

第十八條 因不動産權利設立、變更、轉讓、消滅等申請首次、變更、轉移、注銷登記的，應當按照國家和本市法律法規相關規定，持相關材料申請登記。

第十九條 建設單位申請新建商品房所有權首次登記的，應當列明下列不動産的範圍，并提供相關證明材料：

（一）經房屋管理部門備案的銷售方案确定的建設單位保留自有的不動産、用于銷售的商品房；

（二）依照法律、法規規定或者當事人約定确定的業主共有不動産和作為公益性公共服務設施的不動産。

建設單位申請保障性住房所有權首次登記的，應當列明前款第二項規定不動産的範圍，并提供相關證明材料。

建設單位保留自有的不動産和用于銷售的商品房，應當在不動産登記簿中予以記載，分别頒發不動産權屬證書；業主共有不動産，應當在不動産登記簿中予以記載，不頒發不動産權屬證書。

國有建設用地劃撥決定書、出讓合同中明确的或者有關部門認定的公益性公共服務設施，應當在不動産登記簿中予以注明；相關當事人申請首次登記的，向其頒發不動産權屬證書。

建設單位申請保障性住房抵押登記的，還應當提供相關部門同意的證明材料。

第二十條 因風貌保護、建築保護等需要，在國有建設用地劃撥決定書或者出讓合同中明确應當予以保留的房屋，當事人可以在申請建設用地使用權首次登記時一并申請房屋所有權首次登記，也可以與該國有建設用地上其他新建房屋一并申請房屋所有權首次登記，并在不動産登記簿中注明相關事實。

第二十一條 因繼承、受遺贈取得不動産申請轉移登記的，當事人應當提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動産分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等，也可以提交經公證的材料或者生效的法律文書。不動産登記機構依法對繼承、受遺贈的相關材料、事實進行查驗、實地查看或者調查，全部繼承人、相關當事人應當予以配合。

對當事人提交死亡證明材料、遺囑或者全部法定繼承人關于不動産分配的協議以及與被繼承人的親屬關系材料等的，不動産登記機構可以進行公告，公告期不少于三個月。

第二十二條 承包農民集體所有的農用地或者國家所有依法由農民集體使用的農用地的，當事人可以申請土地承包經營權登記。

以家庭承包方式取得土地承包經營權的，享有土地承包經營權的全部家庭成員名單在不動産登記簿中予以記載。

依法取得流轉期限為五年以上土地經營權的，當事人可以持取得土地經營權的相關材料以及其他必要材料申請土地經營權首次登記。

第二十三條 當事人受讓劃撥土地使用權地塊上的房屋并辦理土地使用權出讓手續的，應當在申請建設用地使用權首次登記的同時，申請房屋所有權轉移登記。

同一土地使用權人的用地方式由劃撥轉為出讓等有償使用方式的，應當申請建設用地使用權首次登記。

第二十四條 建設項目的結建地下工程應當與其地上部分一并辦理建設用地使用權、房屋所有權首次登記。單建地下建設項目單獨辦理地下建設用地使用權、房屋所有權首次登記的，應當在辦理房屋所有權首次登記時，一并辦理出入口、通風口等地上建築物、構築物的首次登記。

在辦理地下建設用地使用權的首次登記時，地下建設用地使用權的權屬範圍按照土地審批文件中載明的範圍确定；未載明的，按照建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證明确的地下建築物、構築物的水平投影最大占地範圍和起止深度确定。

地下建築物、構築物屬于民防工程的，在不動産登記簿中予以注明。

第二十五條 依法利用宅基地建造住房及其附屬設施的，可以申請宅基地使用權及房屋所有權登記。宅基地使用權及房屋所有權登記由農村村民戶成員推選戶代表申請，戶成員名單在不動産登記簿中予以記載。

依法利用宅基地新建住房及其附屬設施的，可以持有批準權的人民政府批準用地的文件等權屬來源材料、宅基地建房批準文件、房屋竣工材料、确定戶代表和戶成員的材料、不動産權籍調查報告以及其他必要材料申請首次登記。

申請宅基地使用權及房屋所有權轉移登記的，應當提供受讓人為該農村集體經濟組織成員的證明，但因繼承緻使房屋所有權發生轉移的除外。

各區人民政府根據市人民政府的統一安排，按照規範有序、方便辦理的要求，對本行政區域内未登記的宅基地使用權及房屋所有權組織開展首次登記工作。宅基地和房屋面積、房屋建設年代以及家庭分戶等情況，應當經不動産權屬調查并經村民小組、村、鄉鎮逐級确認。

第二十六條 通過申請審批或者招标、拍賣取得海域使用權，變更、轉移海域使用權以及海域使用權有效期滿不再續期的，當事人可以申請相應的海域使用權登記。

因圍填海造地等導緻海域滅失的，申請人應當在圍填海造地等工程竣工後，依法申請國有土地使用權首次登記，并辦理海域使用權注銷登記。

第二十七條 當事人采用書面形式訂立居住權合同或者以遺囑方式設立居住權的，應當持居住權合同或者遺囑等材料申請居住權首次登記。不動産登記機構應當核發不動産登記證明。

居住權消滅的，相關當事人應當及時辦理居住權注銷登記。

第二十八條 按照約定設定地役權的，當事人可以持需役地、供役地的不動産權屬證書和地役權合同以及其他必要材料，申請地役權首次登記。

不動産登記機構應當将利用目的、利用方法、利用期限等事項，分别記載于需役地和供役地不動産登記簿。

第二十九條 以在建建築物設定抵押的，在建建築物竣工後，除下列不動産外，在辦理房屋所有權首次登記的同時，直接将在建建築物抵押權登記轉為不動産抵押權登記：

（一）已經辦理預告登記的商品房；

（二）房屋所有權首次登記時已明确的業主共有不動産；

（三）不屬于建設單位所有的作為公益性公共服務設施的不動産；

（四）配建的保障性住房及其用于停放汽車的車位、車庫。

本市實施不動産統一登記前已經設定的房屋建設工程抵押權預告登記，轉為不動産抵押權登記的，按照前款規定辦理。

第三十條 不動産滅失，當事人未申請注銷登記的，不動産登記機構可以依據房屋管理、規劃資源、海洋等部門提供的證明文件辦理注銷登記。

不動産被依法征收、收回、沒收，或者不動産權利因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書而消滅的，不動産登記機構根據已經發生法律效力的文件或者生效法律文書辦理注銷登記。

第三十一條 權利人、利害關系人認為不動産登記簿記載的事項有錯誤，可以申請更正登記。

不動産登記機構受理更正登記申請後，應當中止辦理相關的不動産抵押、轉移、變更等登記，并暫緩受理新的登記申請；更正登記完成後，應當恢複辦理。

行政機關作出撤銷不動産登記的行政複議決定或者人民法院作出撤銷不動産登記的判決的，不動産登記機構應當自行政複議決定或者判決發生法律效力之日起三日内予以更正；但在錯誤登記之後已經辦理了涉及不動産權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。

原權利人死亡或者終止無法恢複原登記狀态的，應當在不動産登記簿中注明相關事實，不頒發不動産權屬證書。

第三十二條 有商品房等不動産預售，不動産買賣或者抵押，以預購商品房設定抵押權，以及法律、行政法規規定的其他情形的，當事人可以按照約定申請預告登記。

新建商品房或者存量房交易合同網上簽約後，當事人可以申請預告登記。

預告登記生效期間，未經預告登記的權利人書面同意，處分該不動産權利申請登記的，不動産登記機構應當不予辦理。

第三十三條 不動産登記機構收到公安機關、人民法院、人民檢察院等有權機關對不動産實施查封等措施的通知後，應當直接将查封事項和查封期限等記載于不動産登記簿。

不動産登記機構認為查封事項存在異議的，應當依法向有關機關提出審查建議。

不動産查封期限屆滿，公安機關、人民法院、人民檢察院等有權機關未續封的，查封登記失效。

第三十四條 有下列情形之一的，不動産登記機構應當根據已經發生法律效力的文件，将有關事項記載于不動産登記簿：

（一）行政機關作出征收集體所有土地、征收房屋、收回國有建設用地使用權、批準建設用地、商品房預售許可等與不動産權利有關的決定；

（二）行政機關對保障性住房的認定；

（三）行政機關對違法用地、不履行優秀曆史建築修繕義務等的認定；

（四）行政機關對擅自改變承重結構、附有違法建築的認定。

存在前款第三、四項所列情形已完成整改的，行政機關應當出具證明文件，由不動産登記機構在不動産登記簿中予以記載；存在前款第四項所列情形，當事人申請抵押、轉移登記的，應當提供上述證明文件。

房屋租賃合同等與不動産權利事項有關的材料，當事人可以申請在不動産登記簿中予以記載。

當事人依法将土壤污染狀況調查報告送交不動産登記機構的，由不動産登記機構在不動産登記簿中予以記載。

第三十五條 不動産登記機構應當建立不動産登記資料管理制度以及信息安全保密制度。

不動産登記資料由登記事務機構管理。登記事務機構應當建設符合不動産登記資料安全保護标準的不動産登記資料存放場所。

不動産登記資料中屬于歸檔範圍的，按照有關規定進行歸檔管理。

不動産登記資料的查詢、複制，按照國家和本市有關規定執行。利害關系人不得公開、非法使用權利人的不動産登記資料。

第三十六條 登記事務機構可以通過不動産登記查詢窗口、自助查詢設備、互聯網等方式，提供不動産登記資料查詢服務。

第三十七條 不動産登記工作人員應當具備與其崗位相适應的法律法規、不動産登記等方面的專業知識和業務能力。

不動産登記機構應當加強對不動産登記工作人員的管理和專業技術培訓。

本市探索建立不動産登記員制度，選取符合要求的不動産登記工作人員擔任不動産登記員，獨立負責不動産登記的審核、登簿等專門性工作。

第三十八條 不動産登記工作人員進行虛假登記，損毀、僞造不動産登記簿，擅自修改登記事項、洩漏不動産登記資料或者登記信息，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十九條 因登記錯誤，造成他人損害的，不動産登記機構應當承擔賠償責任。不動産登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。

當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。

本市探索建立不動産登記責任保險制度。

第四十條 對不動産登記中的相關失信行為，由不動産機構依法将相關主體的失信信息歸集至本市公共信用信息服務平台，由相關部門依法對失信主體實施懲戒措施。

第四十一條 舊住房綜合改造符合規劃要求并且已經竣工的，可以依法辦理不動産登記。

對曆史上應登記而未登記不動産的登記問題，結合當時的法律法規、政策和實際情況等因素予以處理。具體處理辦法，由市人民政府制定。

第四十二條 本規定自2021年3月1日起施行。

2008年12月25日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議通過的《上海市房地産登記條例》同時廢止。

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