來源： 劉全 謝文倩 投資界

雖然貴為全球“四大PE巨頭”之一，但黑石似乎更偏愛房地産生意。

投資界（ID：pedaily2012）6月2日消息，黑石集團宣布收購普洛斯位于美國的工業物流倉庫及債務，金額為187億美元，這是全球史上最大的私有不動産交易案。收購完成後，黑石将跻身美國最大的倉儲物流業主之一。

在此之前，黑石已經大肆募資。彭博社稱，去年9月黑石集團計劃為旗艦房地産基金募集180億美元，這将成為黑石曆史上最大的房地産基金。更早的三個月之前，黑石剛剛為一個專注于亞洲的機會型房地産基金籌資了71億美元。

而房地産生意也令黑石賺得盤滿缽滿。黑石曾于2006年斥資390億美元收購了美國最大的辦公物業EOP，創下史上最大REITs收購交易。黑石也于2007年10月向希爾頓酒店投資了260億美元。外界估計，黑石在這兩筆投資上盈利至少200億美元。

黑石出手

一筆高達187億美元的收購案

黑石集團将以187億美元的代價收購普洛斯在美國的工業倉庫等物流資産。據華爾街日報稱，目前普洛斯與黑石集團宣布雙方已達成協議。黑石集團以高于房地産公司安博（Prologis Inc.）的價格，購得面積約1.79億平方英尺的投資組合，約合1670萬平方米，涉及1300座物流物業，亞馬遜為其美國倉庫的最大承租客戶。

本次交易是有史以來規模最大的私人房地産交易，此次交易價格還包括承擔約80億美元的債務，黑石集團計劃對這些債務進行再融資。其中，Blackstone Real Estate的機會型地産基金BREP策略将以134億美元收購1.15億平方英尺。此外，非上市房地産投資信托基金Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT）将以53億美元收購6400萬平方英尺。

據新京報報道，黑石集團自2010年以來已在全球範圍内收購了超過9.3億平方英尺的物流資産，這筆交易是Blackstone有史以來第三大收購。Blackstone房地産全球聯席主管Ken Caplan表示：“物流是我們今天最高信念的全球投資主題，我們期待在我們現有的投資組合基礎上，以滿足不斷增長的電子商務需求。”

不過，這并不是黑石對普洛斯的第一次出手。早在2016年11月，普洛斯就有尋求私有化的打算，消息一出迅速引起資本市場的關注。包括黑石、中方财團、KKP及華平在内的各路知名資本方聞風而至，紛紛加入了這場争奪戰，最終，黑石面對萬科、高瓴、厚樸等中國财團選擇了撤退。這場交易以116億美元（160億新加坡元）的收購價格被中方财團收入囊中。

2018年1月，普洛斯（GLP）宣布從新加坡證券交易所退市，标志着普洛斯的私有化進程全面完成。彼時，收購後的股權架構為，萬科投資占股21.4%、厚樸占股21.3%、高瓴資本占股21.2%、中銀投占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。

念念不忘，必有回響。如今這次黑石收購成功，也算是圓了當時未能如願競标的遺憾。

起底普洛斯

一個物流帝國的誕生

這一筆創紀錄的交易案，将一向低調的普洛斯推到了聚光燈下。業界曾有人稱，“得普洛斯者，得物流天下。”這家号稱地産物流界“巨無霸”到底有啥來頭？

上世紀90年代初，普洛斯的前身Security Capital Industrial Trust（安全資本實業信托公司）成立。當時，這家信托公司的投資領域比較多元化，既包括工業地産，也有購物中心、寫字樓等。1998年7月，公司改名為普洛斯信托公司并專注于當時美國經濟高速發展下需求量很大的物流地産。

在成立不久後，普洛斯還趕上了好光景，借着當時美國席卷全國的REITs熱潮迅速發展，并在1994年在紐交所挂牌上市。此後，普洛斯一飛沖天，一方面通過各類兼并收購壯大自己，比如1991年并購了Meridian Industrial Trust等，另一方面則借着美國跨國企業客戶在全球擴張的機會，也把自己的足迹踏向全世界。

亞洲當然是一塊不容忽視的市場。2001年7月，普洛斯首次進入亞洲，第一站選在日本。這一年，中國加入了世貿組織。越來越多的歐美企業開始進入中國市場，生産、貿易所産生的需求呈幾何式增長，但中國卻幾乎沒有符合需求的現代化物流倉儲設施。

這一切，都被普洛斯看在眼中。2003年4月，普洛斯正式在中國上海成立了地區總部，正式邁開中國擴張之路。坦白說，這個時間點選得并不好。彼時，中國正籠罩在“SARS”陰霾中，再加上國内剛剛經曆一輪物流園的泡沫，國土部下了嚴控土地的禁令，普洛斯顯然出師不利。

蟄伏一年後，普洛斯終于迎來了“翻身”的機會。《物流地産——決勝黃金年代》一書中寫到，2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收購了樂購得配送設施及取得了上海西北物流園物流設施獨家開發權。與此同時，普洛斯又和蘇州工業園的蘇州物流中心簽署合資經營協議，巨額投資開發蘇州物流園區，其中普洛斯是真金白銀的投入美金，而蘇州物流中心則以倉庫和土地入股。

在當時的背景下，這兩筆交易難度可想而知，普洛斯從此“一戰成名”。普洛斯為中國帶來了“物流地産”的概念，這在當時的中國還是聞所未聞的事情。

短短幾年，一個物流帝國已經悄然建立。普洛斯如火箭般的速度在長三角、環渤海、珠三角所向披靡地擴張；2007年又将戰火從沿海蔓延到了中國腹地。從2003年3月起，短短5年時間，普洛斯便在中國19個城市建立了50多個物流中心（園區），織出一張連部分國内物流企業都難以匹敵的倉儲網絡。

度過2008年的經濟危機後，普洛斯開始着手準備IPO。2010年10月，普洛斯展開全球招股，其基石投資者中不乏中資大鳄的身影，包括中投公司、阿裡巴巴集團、香港的周大福集團、香港南豐集團等。同年10月19日，普洛斯在新交所主闆挂牌上市，籌資35億新元，當時市值高達88億新元，創下全球房地産業IPO規模最大案例的紀錄。

PE之王

黑石的房地産生意大賺

收購普洛斯的美國工業倉庫，隻是黑石近年來地産投資版圖的冰山一角。一直以來，黑石被稱為“PE之王”。圈内流傳着這樣的一句話：知道黑石不一定懂PE，但不了解黑石肯定不懂PE，可見其地位。

黑石于1985年由彼得.彼得森、史蒂夫.施瓦茨曼以及理查德.貝内特共同出資40萬美元創建。黑石的名字來自兩位創始人，Schwarzman在德語的意思是黑色，Peter在希臘語中的意思是石頭。

過去30多年，黑石集團築起一個龐大的“金融帝國”，主要的業務包括私募股權、房地産、信貸以及對沖基金投資等，而且幾乎在每一個細分領域都“封王稱霸”。最新财報顯示，2018年黑石募集了1260億美元的資金，創下該公司的紀錄。截至目前，黑石集團管理的資産達到5120億美元，笑傲華爾街。

這家PE巨頭的房地産生意做得紅紅火火。資料顯示，黑石的房地産業務始于上世紀90年代，截止目前已管理超過10隻機會型地産基金，投資領域主要為住宅、寫字樓、酒店、倉儲中心以及房産公司股權等。

2008年，全球金融危機爆發，成為黑石房地産部門的關鍵轉折點。這一年，黑石以10億元收購上海Channel1購物中心，這應該是黑石在中國内地最早的一筆地産收購案。此後，黑石開始加快設立各種房地産投資基金，比如在2009年，黑石集團就設立若幹新的房地産債權投資基金。

期間，黑石締造了不少創紀錄的案例。2017年6月2日，黑石集團宣布，旗下房地産基金同意将控股的物流公司Logicor以122.5億歐元(約合137.5億美元)出售給中投公司，這是中投有史以來的最大一筆交易，也是歐洲有史以來第二大規模的房産交易。

在商業地産領域，黑石始終堅持自己的哲學——“投資未來10年”。以黑石全球地産基金Ⅴ号為例，2009年底一度出現相當于投資成本8.4%的價值損失，但在2010年一年内升值了61%，不僅收回了損失，以當時資産價值計算還獲得了7%的淨内部回報率，2014年資産進一步升值，該基金一舉成為了黑石最有獲利能力的基金之一。

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