一、預繳土地增值稅的政策依據

1.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據細則的規定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，對納稅人預售房地産所取得的收入，當地稅務機關規定預征土地增值稅的，納稅人應當到主管稅務機關辦理納稅申報，并按規定比例預交，待辦理決算後，多退少補；當地稅務機關規定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（财稅字〔1995〕48号）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地産取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。（财法字〔1995〕006号）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預征的計征依據

1.一般計稅

（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×适用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1 9%）（國家稅務總局公告2016年第18号）

2.簡易計稅

土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地産開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地産項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2016年第70号）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地産開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地産所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地産的收入。（财稅字〔1995〕48号第六條）

（三）預征率

應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據×預征率

“為了發揮土地增值稅在預征階段的調節作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區省份預征率不得低于2%，中部和東北地區省份不得低于1.5%，西部地區省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地産确定适當的預征率（地區的劃分按照國務院有關文件的規定執行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區，應切實按照稅收法律法規開展預征，确保土地增值稅在預征階段及時、充分發揮調節作用。”（國稅發〔2010〕53号）第二條

根據上述規定，房地産開發企業在開盤預售環節取得的收入根據當地稅務機關規定的不同類型房地産（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地産等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應當自轉讓房地産合同簽訂之日起七日内向房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限内繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據條例第十條的規定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續：

1.納稅人應在轉讓房地産合同簽訂後的七日内，到房地産所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建築物産權、土地使用權證書，土地轉讓、房産買賣合同，房地産評估報告及其他與轉讓房地産有關的資料。

2.納稅人因經常發生房地産轉讓而難以在每次轉讓後申報的，經稅務機關審核同意後，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況确定。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規定的期限繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地産開發企業開發建造的房地産、因分次轉讓而頻繁發生納稅義務、難以在每次轉讓後申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區、直轄市和計劃單列市稅務局規定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938号）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區、直轄市稅務局根據當地情況制定。目前，多數地區土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區實行按季申報。比如上海就規定，房地産開發企業轉讓開發建造的房地産，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日内，申報并繳納稅款。

（五）對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滞納金。（财稅〔2006〕21号）

（六）自2021年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮土地使用稅、房産稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《财産和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《财産和行為稅稅源明細表》。

附件1：财産和行為稅納稅申報表

财産和行為稅減免稅申報附表

附件2：财産和行為稅稅源明細表

依據：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2021年第9号）

四、會計處理

預繳土地增值稅時：

借：應交稅費-應交土地增值稅

貸：銀行存款

五、風險點

1.項目應正确區分業态，由于各業态預征率不同，需向當地稅局咨詢或通過當地稅局網站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率适用正确與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉未轉預收的情況，核實轉為預收的誠意金是否按規定預交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規定享受優惠政策。

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