作者：吳家明

華為的龐大體量，決定了它的任何一個業務布局都會引發外界關注，這一次的焦點落在了東莞松山湖。或許，這就是一家企業和一座“城”之間的微妙關系：有部分人寄希望于松山湖樓市，也折射出企業壯大對生産研發成本布局和城市房地産價格高企造成各類成本增加的雙重煩惱。在籌建粵港澳大灣區背景下，企業尋找更适合自己性價比的地方是一種市場化的選擇，而深圳 東莞，或許就是一種很好的合作模式。

在深圳，如果您跟别人問起坂田，被詢問者的第一反應大多是：華為。現在，如果您跟别人問起東莞的松山湖，他們的第一反應或許也是華為。

深圳在急速發展過程中早已面臨發展空間不足的問題，這也使得産業和居住往周邊城市外溢的現象尤為突出，東莞松山湖也一直是當中的焦點，自然也成為樓市熱點。在粵港澳大灣區以及深莞惠區域協同發展試驗區的架構下，松山湖又會迎來哪些新的機遇？深圳 東莞，或許就是一種很好的合作模式。

華為的産業鍊效應

不過，松山湖作為東莞的産業創新科技中心，不僅承載着東莞未來經濟發展的方向，更被寄予了厚望——引領東莞創新驅動的主力。這幾年，松山湖的發展似乎也沒讓市場感到失望，GDP（國内生産總值）增速遙遙領先于東莞其他地區。公開信息顯示，松山湖2017年全年實現生産總值386.08億元，同比增長13.8%，增速高于東莞全市5.6個百分點，增速排名全市第一；規模以上工業總産值3039.78億元，首次突破3000億元大關，同比增長18%。松山湖在全國高新區的綜合實力排名升至23位，在全省高新區中排名第三。

2014-2017年松山湖GDP與稅收（億元）

2014-2017年東莞與松山湖GDP同比增速（%）

近年來，深圳的産業外溢效應加速顯現，憑借地緣、産業配套、城市環境等優勢，東莞成為深圳産業轉移首選地之一。說起産業轉移，第一波可以追溯到上世紀90年代深圳提産業轉型升級時期。當時，有一批企業特别是台商來到了東莞。隻是，深莞産業合作呈現出截然不同的面貌：企業主體形态從中小企業演變為大型企業，産業鍊位置從低端邁向高端環節、産業分布從傳統産業轉變到新興産業。提起松山湖産業，多數人的印象當然就是華為。

公開資料顯示，從2005年起華為就開始在東莞布局。直至2016年5月份一篇《别讓華為跑了》的文章席卷互聯網，讓華為和東莞都火了起來。在今年2月召開的松山湖年度工作總結大會資料顯示，2017年園區規模以上工業增加值為332.69億元，華為系企業規模以上工業增加值占園區規模以上工業增加值比例高達56%。與此同時，證券時報記者調查發現，華為軟件服務商中軟國際、易寶軟件等企業和酷派天安雲谷産業園等都已經進駐松山湖，同時還有許多來自深圳的企業。華為的案例，印證了一家強企帶來了一條産業鍊的龍頭效應。

其實，不僅隻有華為，松山湖已逐漸發展成一個高科技産業中心，大疆、中集等高科技企業已紛紛在松山湖進行産業布局。據不完全統計，松山湖園區目前已引進華為機器、中集集團、新能源、宇龍通訊、生益科技、易事特、普聯、東陽光藥業總部、大連機床、光啟、普門科技、合泰半導體等一批國内外行業龍頭企業，以及350家發展潛力大、後勁足的中小型科技企業。

樓市的華為“标簽”

松山湖的房價也已經成為整個東莞的“領頭羊”之一。華為也憑借其大股東身份，以東莞綠苑實業投資有限公司的名字，通過招拍挂市場，拿下近10宗限價住宅用地。

在松山湖創業的黃波回憶，2017年他來東莞考察環境，最後決定在松山湖創業。每天，他從深圳南山的家裡出發，不到一個小時就能到達松山湖。在他看來，從深圳到東莞不會有明顯的距離感。實際上，松山湖與深圳房價的“距離”也越來越小。

正是如此短的“距離”，許多房企也早已盯上了這塊熱土。證券時報記者在松山湖周邊調查發現，碧桂園、華潤、萬科、保利、金地、融創等大型房企早已布局松山湖或周邊的鎮區。除此之外，就在去年12月，東莞綠苑實業投資有限公司也以11.6624億元奪得3宗大型商住地塊。據企業注冊信息網天眼查顯示，東莞綠苑實業投資有限公司的大股東為華為投資控股有限公司。自2015年以來，華為憑借其大股東身份，以東莞綠苑實業投資有限公司的名字，通過招拍挂市場，拿下近10宗限價住宅用地，分别位于環湖北路、金多港、阿裡山路段等地。

松山湖的房價也已經成為整個東莞的“領頭羊”之一。記者發現，位于松山湖旁的二手房項目長城世家，萬科虹溪諾雅、萬科松山湖一号等二手房小區，均價已經超過每平方米3萬元，一套50多平方米的一房一廳單位目前叫價175萬元。此外，房價的上漲也自然帶動了房租的上漲。當地中介張經理介紹，位于松山湖湖區附近的萬科二手房項目，一房一廳（約50平方米）的租金都可以達到2500～3000元。就在松山湖湖區周邊，記者還發現了許多帶有華為色彩的項目：華為湖畔花園、華為南方公寓……

樂有家研究中心提供的數據顯示，2016年同屬松山湖片區的大嶺山鎮、大朗鎮、寮步鎮和松山湖的二手住宅每平方米成交均價分别為14384元、11147元、11847元和18053元。到了今年上半年，上述四地的二手住宅每平方米成交均價分别漲至16670元、14977元、16917元和25186元。值得注意的是，東莞也自2016年9月全國開啟新一輪樓市調控之後，逐步升級了調控措施。

“松山湖的房價在整個東莞來說已經算數一數二，好幾個能看到湖景的二手房項目價格都超過每平方米3萬元，來這裡買房的人有許多就是華為的員工，當然也有來自深圳和廣州的投資客。”房産中介經理張先生表示，東莞目前的限購政策還隻針對一手新房，大朗、寮步鎮的新房項目價格相對較低，所以也有很多來自外地的投資客。記者比較深莞兩地的房價之後發現，深圳臨近東莞的沙井、松崗和光明的新房項目價格普遍都在每平方米4萬元以上，高出松山湖以及周邊片區的房價每平方米萬元左右。而在華為總部的深圳坂田片區，一些新房與包括萬科城、佳兆業城市廣場在内的許多二手房項目價格已經突破每平方米5萬元。

如今在深圳，高房價對于普通工薪階層來說根本無力招架，臨深片區的房價無異于不少深圳剛需“最後的稻草”，是很多人留在深圳工作生活紮根的最後希望。與惠州的臨深片區普遍仍是“1萬出頭”的房價相比，東莞的鳳崗、虎門、長安、松山湖等臨深片區房價雖相對較高，但還是吸引了置業者和投資客的關注。正值周末，記者随機與多位正在大朗鎮新房項目看房的置業者交談，他們被吸引到東莞投資的原因裡都包含了“華為因素”。雖然不能說華為是推高松山湖房價的原因，但華為這樣的名企的确“被”參與到了房價的上漲潮之中。

企業與“城”的微妙關系

松山湖大量的工業用地以及優惠政策，吸引着包括華為在内的衆多高科技産業。莞深“一小時産業圈”的形成，或許正是一個雙赢的局面。

其實，除了市場熟知的松山湖，華為還将目光投向了位于汕尾的深汕特别合作區。在許多市場人士看來，高房價和高地價的确會讓企業運營成本越來越高，在一定程度上影響企業的決策。企業到深圳之外的地區找地似乎也在情理之中，是企業的正常布局需求。

可以預見，東莞興于制造又不止于制造，随着深莞産業合作的深化，松山湖将成為粵港澳大灣區紅利的受惠地：松山湖因為南臨深圳、香港，北靠廣州，成為“廣深港科技走廊”的腹地。松山湖用大量的工業用地以及政策優惠，吸引着包括華為在内的衆多高科技産業，換取它們将部分業務放在當地。根據最新出台的《東莞松山湖高新區企業研發機構建設資助暫行辦法》，具備一定實力的科技企業建設研發機構，符合條件的最高資助1000萬元，園區每年擇優篩選不多于10個立項資助項目，且同一企業最多資助一次，其資助資金将分三期撥付。

創業者黃波也表示，華為的龐大體量，決定了它的任何一個業務布局都能牽動大衆神經。一個圍繞華為的産業生态圈正日趨完善，這或将改寫東莞的科技業發展曆史，也将推動東莞本土産業升級。

中國（深圳）綜合開發研究院院長樊綱建議，粵港澳大灣區内各區域不應再各自為政，要以開放的态度融合發展。當下，全球金融中心城市都有“雙轉型”趨勢，即全球金融中心向“金融 科技”中心轉型、單一大城市向大都市群轉型。未來，中國單一城市也會陸續向都市群轉型，城市群的功能亟待突破區劃邊界，實現深度融合。

随着粵港澳大灣區及區域協調發展戰略的推進，此前召開的深莞惠經濟圈（3 2）黨政主要領導第十一次聯席會議上透露的信息也早已引發關注：将參照深汕特别合作區有關做法，推動在東莞、惠州鄰近深圳地區劃出一定區域，規劃建設跨行政邊界的功能協調、産業互補、成果共享的區域協同發展試驗區。

對此，中國（深圳）綜合開發研究院新經濟研究所執行所長曹鐘雄表示，粵港澳大灣區内的産業體系呈現梯形。“與國際上其他灣區相對均衡發展、處于同一水平的情況不同的是，我們既有接近發達國家的高端産業，也有相對低端的産業，産業層次具有多元性。與國際上有一定的差異恰恰是我們的競争優勢，因為這樣才能形成融洽的産業關聯和好的營商環境，能在較短時間内形成完善的産業協作。從供應鍊的成本上來說，粵港澳大灣區是全球最具有競争優勢的片區。”曹鐘雄認為，粵港澳大灣區未來的産業體系還需要珠三角城市中後發者的産業提升，因為先發者的産業空間有限，産業需要外溢。與此同時，各城市之言要相互協同，不能單打獨鬥。

對于企業而言，尋找更适合自己性價比的地方，這就是一種真正的市場化選擇：深圳 東莞或許就是一種很好的合作模式。或許，這就是一家企業和一座“城”之間的微妙關系：的确有部分人寄希望于松山湖樓市，也折射出企業壯大對生産研發成本布局和城市房地産價格高企造成各類成本增加的雙重煩惱，但莞深“一小時産業圈”的形成，或許是一個雙赢的局面。

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