全程項目制 | 廣州動物園

24号解答如下：

因為越秀學位房衆多，省一級密度遠超天河，所以我把越秀大的縱向選酬框架與你梳理，在把天河天河北學位房按競争力、價格梯隊與你列出，你做橫向對比就可得出答案。

越秀于2021年發布過大學區的政策，政策上明文是轉學辦法，把越秀區53所小學劃分成6個學區，根據轉學辦法，原則上不再辦理同一學區内地段轉學。

劃分的原則是地域相近的小學，因此以後在同一學區内，相應的中學也可向同一學區内的小學招收被猜想是提上日程，大家都清楚，如果要做教育平均示範，越秀的學校密集程度是最有實操可能的。

在大學區的文件中每個學區分配有一個學區長學校和兩個副學區長學校。

毫無懸念，學區長學校和副學區長學校大多都是區内較為熱門、聲譽良好的小學

因此我個人非常認可你買在靠近天河的越秀區域，也就是原老東山區域，現在第一、第三學區，這個區域通勤珠城方便、也享有了越秀的沉澱下來的醫院、教育資源。

第一學區對應的學區長學校為：東山培正小學

副學區長學校為：鐵一小學、署前路小學。

培正小學對應的改善樓盤代表為：東湖北大院、東山京士柏；

剛需樓盤代表為：海印苑、東湖豪苑、新河浦雅居、華豐大廈、聯發名閣原裝電梯樓；

上車代表分别為：合群西路以東的新河浦路、培正路一帶原教職工宿舍、東華東路沿路小連排。

鐵一小學對應的改善樓盤代表為：東山領彙廣場、富力東堤灣；

剛需樓盤代表為：金羊花園、羊和園；

上車代表分别為：小東園、共和路1-19号小區、共和西苑、共和西小區、東園新村。

署前路小學學位房較為特殊，除了粵港大廈和東山錦軒是電梯房，粵港的大廈戶型誰看誰知道，其餘均為相對老舊的樓梯房大院，均價高達14萬元/㎡的啟明橫馬路，則是獨棟别墅區，所以署前路小學的最好以及最差選擇，都隻有東山錦軒。

第三學區對應的學區長學校為：東風東路小學

副學區長學校為：育才小學、農林下路小學。

東風東路小學對應的改善樓盤代表為：君彙世家、中海錦城南苑；

剛需樓盤代表為：錦城花園、東風廣場、萬科金色家園、和風雅居、梅花路電路設計院宿舍、潤粵大廈

上車代表分别為：梅東社區、農林上路一橫路、四橫路、二橫路大院、農林上路小區。

育才小學對應的剛需樓盤代表為：東山雅築、東山紫園、金東環大廈；

上車代表分别為：金東環大廈、福金東8号大院、農林上路八橫路、東環路6号大院。

農林下路小學對應的改善樓盤代表為：海景農林華府；

剛需樓盤代表為：東風廣場、環市東路教育廳宿舍；

上車代表分别為：東風東路695号大院、君鉑國際。

以上排名基本按居住體驗、小學接送距離、地鐵距離分先後

天河北華陽集團選籌攻略:

學位殼：（250-500w）

本部：僑林苑36-55㎡、嘉尚國際公寓31-55㎡

華成：中怡A棟43-54㎡、天文苑37㎡、金穗大廈25㎡、華苑大廈32㎡

上車兩房（300-400w）：

華成：廣州體育學院、金穗大廈、華翰大廈、體育村小區（加裝電梯）、河源大廈、東河苑、天河直街小區、天河直街遠洋宿舍（加裝）、廣州大道省府宿舍、省工藝大院

400-500w：

華成：光華大廈（80㎡）、華苑大廈（70㎡以上）、金穗大廈（80㎡以上）、河源大廈、華翰大廈、東河苑小區（80-95㎡）、天河直街遠洋宿舍（70-90㎡）

答案：

經過以上橫縱向對比以及你的實地踩盤，你會發現你所選的東環路6号大院、華成的東河苑已經算是兼顧居住與學位的優解。

要強調的是，本輪分化行情，除了鐵一這種近幾年受熱捧的，還有像東風東綜合産品力不錯的小區，可以收獲不錯的漲幅，其他的越秀學位房漲幅均低于20%，真正的風險點是25年之後适齡兒童銳減，後期出手的去化周期會較長。

你沒有透露老黃埔的樓盤，我猜是黃埔花園？中鼎？東城華庭？保利學府裡？金碧世紀？除了以上樓盤，其他樓盤在老黃埔限價供新的情況下，你并不能收獲太理想的漲幅。如果是，你就留着，如果不是，你就先置換新房，再置入學位房，請留意這個順序：賣房-置換新房-二套學位，或者一步到位改善學位房，如果選擇後者，你按以下的順序，向上買房即可。

華陽小學（含華成）檔次：

第一檔：峻林、富力天河華庭、億泉尚園

第二檔：中怡城市花園、僑林苑三期、荟雅苑、天譽花園、僑林苑二期、天文苑

第三檔：朝晖苑、嘉怡苑、僑林苑一期、體育西苑、西雅苑、綠庭苑

24号解答如下：

對這個咨詢案例我不做個案解答，闡明兩點：

一、正确的購房路徑

二、百歲人生（活在當下）

第一套：增值(必要時可投住分離)，人生的第一套，你可能會賦予他小兩口打拼，紮根的見證，可能會因為小孩出生，落腳點的見證等等這些意義。

但當涉及到幾百萬的投入時，我勸你少點感性，多點理性，第一套其實是為你的第二、三套做跳闆的，因為第一套你無法一次到位，你也無法承擔一直籌首付款而期間踏空一輪行情的風險。

第二套：學位＋改善（一定的增值）

到了這個階段的買房，如果你已經小有成就，足矣跻身廣州Top5%的人才會投入的教育競争，那麼學位 面積改善是你這個階段比較穩妥的選擇。

你也不用去管什麼出生率下降，學位房無人接手，廣州發展主線上的學位房，本身地段就不錯，産品力再差也能讓你吃進廣州中心六區的平均漲幅。其次是正如我所說的，學位房不需要所有人認可，本身就隻會在Top 5%的人群中産生需求，同時學位房天然鎖定6-9年的供給，供給量遠低于非學位區域。

如果你說不需要學位，那就繼續升級置換即可，至于這個置換的周期。參照一下這篇不置換的虧損是百萬級别以上。

第三套：隻為居住體驗買單

這一點可以發生在小孩上完初中，但要确保産品力合格，有稀缺的生态環境。比如萬籁無聲星河灣，稀缺江島的星河灣半島，三江交彙處的天譽半島。

隻為居住體驗買單，盡量留在主城區，同時為小孩的分家未雨綢缪。

每個階段，房子對家庭扮演的角色不同，讓它演好它的不同角色。

三段式買房路徑可以參照以下這篇550萬在廣州買房真的很糾結。

二：百歲人生

用發展的眼光看問題，50年後，生産力大幅提升，建築鋼架，玻璃幕牆技術成熟，建安成本極具下降，我相信不用50年，核心地段的業主都會想辦法集資拆除重建。

述說過去是在騙自己，描繪未來是在騙别人

我認可有目标的生活，但不認可用孤立的方法看待，日本的退休年齡已經延遲到75歲，同時日本是經曆過工業革命積累财富的國家，以我國現在的養老金空賬缺口，我認為你保守要估計自己工作到75歲，同時在此期間變換事業軌道一到兩次，不信的話你看看東北大爺王德順。至于要1 1還是1，你記住一個大原則，根據你能承擔的生活壓力，向上買房即可。

總結：

K先生在多次踩盤以及做足功課的情況下，其實大家會發現，他已經是帶着正确答案來做咨詢，這也是我一直強調的一點，如果你不為知識付費或者踩盤看房就是你的興趣，那麼一定付出時間，踩足100套房能确保你不買錯。

B先生則是試圖把工作邏輯，或者把過往成功經驗套用到房地産投資上，同時身邊人失敗的投資經驗讓他搖擺不定，24号的建議是多交朋友，多嘗試融入不同的圈子，分辨正确的、合适你的建議，畢竟你與大雁齊飛，目之所及皆是廣袤天空；與豬齊坐，目之所及皆是貪吃嗜睡。

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