作為長三角一體化示範區3區縣中唯一不限購的縣，近些年的嘉善樓市熱到不行！如今随着新建地鐵、高鐵通車時間表的落地，更是如虎添翼！

　　不過，示範區的嘉善，下轄的3個街道、6個鎮多達9個闆塊都成了置業熱點，從最低9500的陶莊鎮，到2萬的羅星街道，價差明顯、在售樓盤衆多，到底該怎麼選？其中有5個“坑”要避免！

　　基本面上，一個小縣城，能夠同時擁有1座普鐵站（嘉善火車站）、2座高鐵站（滬杭高鐵嘉善南站、通蘇嘉甬高鐵嘉興北站），嘉善形成“1縣3站”的鐵路格局，放眼全國都是極其罕見的！

　　除了普鐵、高鐵，嘉善還将擁有2條地鐵，一條從上海17号線東方綠舟站直接延伸過去，即示範區軌交1号線；另一條從上海松江直通嘉興市區，即滬嘉城際。

　　9月9日，《上海市軌道交通17号線西延伸工程可行性研究及相關配套專題研究招标公告》的發布，标志着該條示範區軌交1号線正式啟動招标，根據規劃将在2021年開工，2025年完工。

　　具體設站為：金澤（西岑科創中心），上海大觀園，水鄉客廳（三地交界），西塘（祥符蕩創新中心），姚莊（中新園區），火車站（嘉善）。

　　其中東方綠舟、嘉善火車站為既有車站，将進行改造，其它5站均為新建車站。線路總長約36公裡，其中嘉善境内24公裡，總投資85.4億元。線路采用技術标準國鐵制式，速度目标值160公裡/小時。

　　先來談談嘉善樓市置業的幾大“坑”，不少投資客還在往裡跳。

　　城南的高鐵新城闆塊，15-16年啟動時，孔雀城在這裡隻賣5、6千，9成都是來自上海及蘇州、溫州的投資客，本地幾乎沒有自住的，價值根本得不到本地客戶的認可。

　　如今随着配套産業的落地，闆塊均價拉到了1萬8上下，早期投資者紛紛以1萬出頭的均價悉數賣出，抛盤效應形成。

　　孔雀城到現在也開發了近20期，但首期入住率竟然隻有一半，到了晚上就成了空城、鬼城，可見該闆塊是一個強投資屬性市場！

　　為什麼不建議接手高鐵新城的樓盤？本地自住人群“老城情結”深厚，各種配套都比較成熟，産生了依賴不願意向南遷移，而随着新城區價值得到兌現，早期投資客相繼消散，紛紛轉戰其它闆塊，缺乏本地客源的新城區尚需依靠分銷得以去化。

　　南部高鐵新城是嘉善最早發展的一個闆塊，但後來随着長三角一體化的到來，姚莊、西塘雙雙被列入示範鎮，要建軌交1号線，就連偏遠的楓南闆塊也要建滬嘉城際接軌上海，這麼多的熱點後來居上，加劇了高鐵新城客群的分流，短期利好失聲（2條地鐵擦肩而過），闆塊風頭被搶。

　　高鐵嘉善南站

　　不可否認，高鐵新城的開發速度非常快，目前正處在将規劃落地實施的集中建設階段，也是市場利好發聲的“真空期”與“盤整期”。

　　在沒有深厚地緣客戶的支撐下，外部投資客的目光很容易被其他片區的聲勢所吸引，高鐵新城一夜春風也就轉瞬即逝。

　　總之，體量大、配套形成慢，并且缺乏持續的利好刺激，價格漲至1萬8的高鐵新城，現在接手就是高位站崗，除非自住有需求。花個2萬的單價花橋也能買，臨港也能買，你憑什麼認為高鐵新城能超過星羅2萬的單價？

　　大雲鎮清盤困難的中都華庭

　　嘉善南部的大雲旅遊度假區闆塊，更是碰不得，由于處在嘉善高鐵南站的“背”面，雖有大雲溫泉省級旅遊度假區的概念加持，但是在大牌旅遊資源競争慘烈的江南，你“大雲溫泉”算個什麼鳥！這個鎮的地産開發，脫不了一股“農家樂”的鄉土氣息！

　　再看嘉善第三大鎮幹窯，夾在西塘與魏塘的中間尴尬位置，破破落落。陶莊鎮也是，夾在示範區2大核心鎮西塘與吳江黎裡之間，一個不上不下，一個不東不西，沒有任何利好加持，都不是東西！

　　通蘇嘉甬高鐵線路圖：新增嘉興北站

　　天凝鎮闆塊，不要以為有了通蘇嘉甬高鐵嘉興北站，就能雞犬升天！站點設在距離鎮中心6.6公裡外的郊野中，農田旁邊造2棟住宅，沒有任何配套，買個油鹽都困難！

　　而且嘉興北站沒有換乘樞紐，注定是通蘇嘉甬高鐵上的小站，因為北有汾湖站（蘇州南站）可換乘滬蘇湖高鐵到上海，南有嘉興南站可換乘滬杭高鐵到上海，所以在天凝設立這樣的一個高鐵小站，位置非常尴尬，車次注定不多，闆塊刺激效應也很弱！

　　接下來看看嘉善幾個值得買的“黃金”闆塊，目前長三角環滬投資的目光都集中在這些熱點區域。

　　光耀城小區實拍

　　魏塘街道，老城區，配套成熟，生活方便，嘉善火車站未來有示範區軌交1号線與滬嘉城際“T”字交彙，去青浦、虹橋、松江、上海南、嘉興主城區都很方便。

　　目前該闆塊在售樓盤越來越少，随着今年3月份魏武宸章賣出最後一套房源，與之僅一牆之隔的旭輝光耀城如今也面臨清盤，房源僅剩7套。

　　光耀城清盤：折後最低至81折，再送車位

　　惠民街道，嘉善經開區（台商産業園）駐地，惠民街道真正有價值，能稱得上是“嘉善版花橋”的隻有楓南小鎮，滬嘉城際設立有楓南站點，隻需1站3分鐘即到上海。

　　該闆塊推薦樓盤：上海之窗智慧科學城·光和城，這個盤已于9月19日開盤，當天274套房源1分鐘售罄。

　　光和城與其說是嘉善的，倒不如說是上海的，項目與上海楓泾古鎮僅一界之隔，步行400米過省界檢查站就是上海楓泾鎮中心。

　　不過，同屬惠民街道的孔雀城·雲樾東方，距離高鐵嘉善南站7.7公裡、嘉善火車站6.3公裡，距滬浙省界楓泾檢查站8.5公裡，位置就太犄角旮旯了，應避免入坑！

　　嘉善最值得一說的，姚莊與西塘兩大最亮眼的置業IP，均有地鐵規劃，同為一體化示範區先行啟動鎮，一個是經濟強鎮，創造了全縣一半的GDP；一個是水鄉古鎮，江南網紅打卡聖地。

　　姚莊鎮，示範區5鎮之一，占據申嘉湖高速接滬橋頭堡的位置，處在G60 産業帶出上海第一站，地理上與上海接壤，公交直達，被喻為“浙江版的花橋”。

　　姚莊作為嘉善的新興闆塊，可謂“藏富于民”，經濟發達程度驚人，GDP總量占嘉善整體GDP的50%，人均可支配收入為5.4萬元，而上海的人均可支配收入也隻有5.9萬元。

　　姚莊工業園區在2014年就被浙江省政府批準為省級開發區——浙江姚莊經濟開發區，目前形成了以光伏能源、精密機械、新型材料、高檔食品為特色的四大主導産業。

　　全鎮已累計引進外資企業140多家，内資企業150多家，并且多為來自台灣、日本、韓國、香港、歐美等國家與地區的企業在此投産。

　　楓景尚院售樓現場

　　目前姚莊有金科集美嘉悅、東亞·左岸嘉園、碧桂園·楓景尚院、旭輝未來城/夢想城、合景尚峰等樓盤在售，均價在1萬6、7。

　　對比一下周邊均價，花橋新房價格在2.2萬/㎡；蘇州吳江在2.5萬/㎡，房價破3大勢所趨；遠到都不想去的金山區新房高達3.5萬/㎡；松江新房更是整體破4.5萬/㎡。

　　窪地優勢明顯的姚莊，就是環滬價值鍊的潛力股！有産業支撐，有人才進一步導入，包括上海外溢産業，與花橋同為環滬第一圈層的姚莊動力十足，距離決定價值，這是實打實的利好。

　　西塘鎮作為嘉善版的“江南麗江”，網紅旅遊聖地，風景環境是不錯，規劃有祥符蕩創新中心，示範區軌交1号線直接從鎮中心穿過。

　　不過，西塘主要搞的是度假文旅地産，項目少、戶型大、投資總價高，産業支撐也沒有姚莊來的硬實，而且在距離上與上海正好隔了一個姚莊的位置，相對來說偏僻了點。西塘房價已經漲至高位，以在售項目龍光西塘·江南大境為例，賣到了1萬8、9，比姚莊高出2、3千元每平。

　　綜合看下來，嘉善樓市9個闆塊5個坑，不是每一個地方都能買，南部高鐵新城、大雲鎮，北部幹窯鎮、陶莊鎮、天凝鎮，投資價值遠不如主城的惠民、魏塘街道及姚莊、西塘兩大示範鎮。不限購、首付3成，全城均價1萬6，示範區嘉善樓市投資選擇一定要找準闆塊！

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