文旅城、主題樂園、特色小鎮……近年來房企紛紛開拓文旅版圖。文旅地産快速發展的同時，也不乏有一些開發商打着 “文化”、“旅遊”的幌子瘋狂圈地，導緻低層級、同質化項目遍地開花。如今，大多數房企已意識到，賣房子、賣門票的“低級玩法”難以為繼。下個十年，以運營為導向、資源整合、精細化管理将成為文旅地産的新模式。

　　未來旅遊地産呈三大發展類型 多方布局特色小鎮

　　按照旅遊資源結構的不同，國内旅遊地産呈海濱城市、人文景觀和特色小鎮三種類型的發展趨勢。總體看來，地方的旅遊特色特點決定了該地區旅遊地産項目發展的方向和特點。值得一提的是正在崛起的旅遊特色小鎮，自旅遊地産轉型分化以來，國家出台多項政策推動特色小鎮快速發展。

　　圖：國内旅遊地産發展的三大類型

　　從各城市旅遊地産項目分布來看，各城市旅遊地産屬性較為明确，其中海口、三亞、大連、廈門、秦皇島等濱海城市的旅遊地産項目中海景類占比最高，而張家口、麗江、昆明、桂林等城市的人文景觀類占比較高，長三角地區的小鎮類旅遊地産項目占比較高。各區域的旅遊地産特征性顯現較為明顯。

　　圖表：2018中國部分城市旅遊地産類型列表（單位：%）

　　2016年7月，《關于開展特色小鎮培育工作的通知》中提出，到2020年，培育1000個左右各具特色、富有活力的休閑旅遊、商貿物流、現代制造、教育科技、傳統文化、美麗宜居等特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設，不斷提高建設水平和發展質量。

　　在政策的引領下，近幾年各種主題的特色小鎮如雨後春筍般在全國各地落地，其中不乏有碧桂園、恒大、華夏幸福、華僑城、綠城等地産巨頭的布局。旅遊特色小鎮已成為一個實實在在的集産業、文化、旅遊和社區功能于一體的經濟發展引擎。截至2018年，全國特色小鎮一共403個，其中第一批127個，第二批276個。從人口規模來看，人口數量超100萬的特色小鎮有32個，人口數量超20萬的特色小鎮有6個。

　　去地産化明顯 多元化發展是新常态

　　旅遊地産企業中，主要存在四種經營模式。第一種是景點型開發，企業以主題公園、娛樂設施等旅遊景點開發先行帶動房地産發展;第二種是度假型開發，企業以如度假村、産權酒店以及用于分時度假的時權酒店等房地産先行帶動度假地發展;第三種是商業型開發，企業主要以旅遊區或周邊相應的商店、娛樂設施等開發和建造帶動房地産發展;第四種是住宅型開發，以這類模式經營的多為傳統的房地産開發商，主要以開發與旅遊區高度關聯的各類住宅建築物為主。

　　圖表：主要旅遊地産企業開發經營模式類型

　　值得一提的是國内從事“旅遊 地産”開發的開創者和領跑者——華僑城，也是先做旅遊，後做地産的典型代表。其屬下的錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園是目前國内最為權威成熟的主題公園，規模更是全國之最，被視為國内旅遊主題社區的典範之作。

　　2018年前三季度華僑城營收245.5億元，同比增長26.76%;淨利潤50.9億元，同比增長7.59%。從華僑城旅遊地産開發模式來看，華僑城成功的關鍵是，低價獲取土地資源，通過主題公園的配套建設提升地産項目價值，進而獲得超高收益。

　　圖表：華僑城旅遊模式

　　傳統的“旅遊搭台，地産唱戲”開發模式已經難以為繼，去地産化成為行業發展必然，倚重項目運營、強化産業鍊運作是今後旅遊地産發展一個很重要的趨勢和方向，未來旅遊産業鍊競争難度将繼續加大。

　　未來旅遊地産行業的競争将最終表現為整條産業價值鍊上的競争，構建一條獨特的産業鍊，圍繞主題項目運營衍生出前端研發、推廣等以及後端餐飲、商業、酒店及其他消費領域的鍊條是旅遊地産核心價值所在。

　　服務說明：

　　前瞻産業研究院于1998年成立于北京清華園，主要緻力于為企業、政府、科研院所提供統計調查、産業研究、産業申報、産業規劃、産業轉型升級、産業布局、空間規劃、園區招商、産業落地運營、産業資本設計、産業大數據平台搭建等解決方案。

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