北京房價是漲還是降?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，下面我們就來聊聊關于北京房價是漲還是降?接下來我們就一起去了解一下吧!

北京房價是漲還是降

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

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Q:提問:會長您好，請問國風尚樾這個盤可以考慮投資嗎？

A:回答:您好,這個小區當年賣的很火,劣勢就是小區太小了,隻有3棟樓,3以上的容積率,每棟樓的樓間距很近,幾乎可以做到隔窗對視,明衛洗個澡不拉窗簾都會被隔壁樓看到!作為終改盤我們不太喜歡這種隻有幾棟樓的小區的,未來的物業服務不敢保證.

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Q:提問:京老闆，您好，最近集中讀了您的文章和回答，受益匪淺，對于換籌和區域選擇的思路很認可。想向您請教，大望京片區，是否有合适的小區推薦？700萬元-1000萬元是相對比較舒适的價格區間，二居或三居都可接受。另外，望京溢出的區域，酒仙橋之類的區域是否有投資價值？看價格一直不溫不火。謝謝您！

A:回答:您好,感謝信任!酒仙橋是個獨立闆塊，雖然有企業但區域比較固化，整體面積較小無法形成商圈，很難吸引到外區的人到這裡買房。電子城未來發展并不是特别看好，城中村太多改造難度比較大，如果不改造優化很難釋放潛力。如果未來整治街道、擴寬酒仙橋路,打通向望京的東西路,酒仙橋就會有一個質的改變.但是大型的藝術區占據着大面積的土地資源,導緻整個區域商業的布局不是很合理,這就導緻了改造優化的難度

700-1000可在望京本地選籌;可以看看澳洲康都、季景沁園、國風北京、慧谷陽光;

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Q：提問：你好京總，目前我看了兩個位置，一個是朝青的青年彙，一個是常營的柏林愛樂三期，感覺柏林整體更好一些，就是稍微遠了些，青年彙的優勢就是近，因為我在安貞地鐵站附近工作，工作比較穩定，這兩個盤該怎麼選，謝謝京總。

A：回答：你好，感謝信任！朝青和常營選盤的邏輯完全不同，朝青漲幅最好的樓盤是逸翠園，天鵝灣，常營漲幅最好的樓盤是金隅麗景園，逸翠園，天鵝灣屬于朝青闆塊的品質次新盤，金隅麗景園，逸翠園屬于常營的上車盤.為什麼會出現不同産品反差的現象。

朝青可以說是做為承接國貿最優質的剛需兼上車闆塊，購買力自然不缺，而常營屬于次級溢出闆塊，購買力自然沒有朝青優質，所以呈現出的結果是朝青品質樓盤領漲，常營呈現出的結果是上車盤領漲，買房投資最忌諱矮子裡面拔将軍，當下市場核心區品質次新盤領漲，溢出闆塊上車盤領漲，常營闆塊由于配套成熟，所以貴婦盤的漲幅還可以，如果在配套極差的地段，這種盤至少站崗10年以上

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Q:提問:請問懋源璟嶽怎麼樣呢，這兩天騰退出來一套200平的。

A:回答:你好,這個盤屬于麗澤的終極CEO盤，特殊群體小衆市場，流通率比較低，沒有投資屬性，隻有四環内的幾個城市别墅漲幅還可以，像萬柳的萬城華府，有學區加持，奧運村的紫禦山莊，朝陽公園的東山墅。如果是為了改善自住，買别墅的穩健方法是回避一手，大多品質溢價買過來就站崗，可以重點考慮口碑不錯的二手次新盤，尤其是剛拿到房産證的社區，一般别墅的業主大多都為公司創始人或集團高管，從過往的成交經驗看，急售的有一部分是公司經營不善需要大量資金為公司輸血，這樣的房子一般都是市場價的7折到8折，可以重點關注一下這類房産。别墅的溢價空間3000萬10%幅度屬于正常現象，5000萬以上10-15屬于正常現象。8000萬以上20%屬于正常範圍

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Q:提問：京總您好，投資房産最擔心的是現金流，也就是每個月的月供。你曾說買房子不用考慮月供，除了房子租金之外，還有什麼解決辦法？

A:回答：你好，這個問題你不應該公開提問，私信

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Q:提問:您好，我原本持有積水潭附近海澱北太平莊街道的老破小60平，最近想賣出換大面積的房子。想請教兩個問題：一是繼續持有未來增值空間大嗎？二是選擇新街口的次新三居是好的選擇嗎？

A:回答:你好,感謝信任.北太平莊區域基本全是老公房小區，沒有什麼品質特好的小區，整個區域的房子密度比較大，缺點就是缺乏年輕人聚集，都是老人居住，闆塊基本已經固化導緻上漲動力不足,年輕人聚集的闆塊才是未來房價的支撐,如果有合适的投資品可以考慮置換,長遠看新街口次新三居要比北太平莊的老破小更有價值一些

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Q：提問：京總你好，目前我手頭上的資金大概是100左右,家裡能給支持30左右,加上公積金可以提出來20左右,一共150左右,想請教京總,在通州買一個公寓,租金大概每個月能到4500-5000左右,這樣的安排合适嗎?盼回複

A：回複：你好;感謝信任!房産投資講究的是機會成本，效率優先原則，在有限的資金實現價值最大化，

房産投資的邏輯是漲幅靠選籌賺錢靠杠杆，五成的首付賺錢效應大幅度降低。更重要的是浪費了你的首套首貸資格，

其次居住體驗差，商水商電 高額物業費，持有成本大大增加。

沒有住過公寓或深入研究過的人，一定以為精裝複式居住體驗一定很好，其實公寓的空間格局和普通住宅完全是兩個概念，開放式廚房各功能間空間狹小，多數通風采光較差沒有陽台，沒地方曬衣服而室外走廊是大通間，後續賣出稅費極高導緻流通性比較差，其漲幅是遠遠低于住宅，

房子漲幅良好的是因為其占據的優質資源多，絕大多數公寓是不好落戶的，對于學位緊俏的地區來說，就意味着連上學都無法解決。

租金本就不是房産收益的主體，單靠租金想收回成本都需要很多年。北京的商住被ZC徹底打蒙,未來的行情仍然不确定.建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

2:中國的經濟還在增長期，城市化進程剛剛近半，所以房價還在高增長期，國際慣例是，城市化進程達75%以上，這個時候房價才能穩定。

根據據官方統計，中國的城市化率現在是在60%左右，實際上遠遠沒有達到，因為戶籍的問題。每年城市化進程增長一個百分點，至少還需要15年。也就是說，大方向123線城市的房價至少還要上漲15年以上。一線城市的房價，住房更緊缺，所以房價會更堅挺。二線城市有些城市因為經濟不好，可能上漲的力度沒那麼強。那些經濟好的地區，人口持續流入，末來的20年也不太存在，房價會有下跌的情況。三線城市就需要選擇，如果經濟特别差，比如東北，人口出現大量流失，房價有可能下跌，四線以下的城市，不太好說，主要還是看經濟和人口流向

北京作為首都，價格真的不高反而很低,房價從長期看永遠也不會到頂，核心區域的優質房産價格會一直向上走的，不光是我們國家是這樣的一個趨勢，其他發達國家同樣是這樣的。

3:150的首付可以想辦法在融50,買核心區不錯的投資盤,可以查看星球資料《100萬以下低成本融資操作方法》

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Q:提問：京總你好，請問北京大興泰禾有2套商住，當初被銷售忽悠，請問是該等還是該賣？我和我母親都有資格，能買的情況下還是投北京吧

A:回答：你好，北京的商住被ZC徹底打蒙，現在賣不會有好的價格。該等還是該賣取決于你的下步計劃，如果有看好的投資品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的這部分找回來，如果沒有看好的投資品，建議先留着慢慢等機會。

建議閱讀下星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,隻留霸盤》這篇文章中有關于商住的賣出時機的參考原理.祝一切順利.

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Q:提問:您好京總,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一個問題想請教京總,我目前的資金情況可以買到核心區你推薦的次新盤,但買在新區面積可能會大一些,品質更高一些,但有一點就是交房時間可能會晚一些,像我這種情況應該是買新區等發展,還是買在核心區的次新呢?如果新區發展起來豈不是可以實現高收益?

A:回複:你好,價格沒有絕對的窪地，絕對的窪地更多的是波動性，一般人在房産投資的過程中,或經過所謂ZJ的指點，想獲得更高的收益。

而大部分的投資者是非理性的，不否認他們對上漲和下跌都有推動的作用，尤其是有ZJ指引的情況下，所謂ZJ的這種投資方式，并沒有任何可學習和可複制性，更沒有經過實際操作的經驗，按照邏輯和理論，他自己并不一定能買他所謂的窪地。

反而因ZJ的推動，造成超高波動出現過山車的現象,看着漲了，但你沒能力把握市場周期，賣不到最高點。一旦下跌虧損的一定是你，因為你一定是後知後覺的那個。

當然也不排除有牛人能找到比一般人厲害的方法或技巧，但這種人畢竟是少數，我們普通人更應該選擇操作難度相對簡單一點的，如果你不确定自己是投資界的牛人，太注重潛力往往适得其反。

不如看好趨勢，堅定持有核心地段優質物業的樓盤，搭乘這座城市的經濟增長和人口紅利，隻要有收益,後面就有機會繼續建倉!

建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》

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Q:提問:京總的文章裡好像都沒有提到南海子西邊104國道以東這個區域幾個樓盤的分析。包括熙悅雲上，熙悅林語，和錦誠園，中鐵和園，花語府等新盤。能給些購買的指導建議嗎？？謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!祝新年富貴!北京跑赢大盤的房子不超過20%,我們的選籌是在這20%的範圍内,因此文章中可能會缺少部分樓盤.

熙悅雲上瀛海、熙悅林語、和錦誠園、中鐵和園，花語府這五個盤所處的闆塊屬于亦莊新城的溢出, 瀛海的優勢是有地鐵8号線,未來還有S6和亦莊T1,緊靠南海子公園,地鐵站還有未出讓的土地,未來有可能會建商業體,有自己的産業,并且已經劃為亦莊新城,整體的區域界面環境算是不錯的,

但幾個新盤的價格目标溢價比較高,買過來站崗的可能性比較大,舊宮也如此,

瀛海成交量最大的樓盤是興海園、其次是玉璟園、最後是德茂小區;興海園的價格3萬6,玉璟園4萬2,德茂小區3萬8,區域的品質次新盤,紫宸苑4萬7,已經連跌5年,從這個區域的二手市場成交情況可以判斷出,這個闆塊的購買力并沒有那麼強

我們買房投資關注最重要的一個指标就是有價，買進價和賣出價，很多人會說那個房子漲價了，或者哪個片區漲的很快，開發商某個樓盤又調價了，但這個都是你買進的價格，是開發商賣給你的價格，而真正意義上的決戰是二手房市場，就是說你真的在二手市場挂牌出售，第一賣出的價格是多少，第二成交周期要多長，二手真的賣的時候，它跟周圍一手折價差是多少倍。這個折價率是很明顯的指标。

溢出闆塊我是不建議選擇品質盤的,這些闆塊長期缺乏購買力的情況下,很難帶動這麼高的價格,結果就是持續站崗.

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以上問答來自公衆号|京房會關注公衆号京房會進入“知識星球”可進行提問,有問必答

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