法律概念區分定金與訂金 定金“是規範的法律概念，是一種擔保形式；而”訂金“并非法律語言，沒有明确的法律規定，在審判實踐中一般被視為預付款。兩者的法律效力也是完全不同的；如果買方交付的是”定金“，那麼買方違約則定金将賣方沒收，賣方違約則必須向買方雙倍返還定金；如果買方交付的是”訂金“，那麼不論哪一方反悔，賣方都隻須原數退還”訂金“。根據法律的規定，開發商必須持有《預售商品房許可證》才能賣樓花，而且不管是預售商品房還是正式的商品房買賣，都必須簽訂書面合同。比如：開發商收取了2萬元錢後，并沒有與客戶簽訂書面合同，那麼兩者之間的房屋買賣關系并沒有形成。而《擔保法》規定“定金應當以書面形式約定”，定金條款又隻能是主合同的從合同，那麼在房屋買賣合同沒有形成的情況下，客戶向開發商交的2萬元錢就可能是“定金”，也就不存在開發商可以“沒收”這2萬元的問題。那麼客戶交付的隻可能是“訂金”，而“訂金”是應當退還的。但是，如果當時雙方簽訂了書面的預售商品房合同，則可以在合同中約定“定金條款”，那麼買方反悔不買時，開發商就完全有權沒收定金。
房屋認購書中定金與訂金的區别 1）在“房屋認購書”中約定的為“訂金”：《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第二十二條第二款規定：“房地産開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地産開發企業應當向買受方返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”此種情況下，買受人可與出賣人詳細約定“訂金”的性質，否則到時想要主張“定金”的權利的話，将不會被人民法院支持。2）、在“房屋認購書”中約定的為“定金”：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》（2003年6月1日起施行）第四條規定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。”也就是說，買房人簽訂認購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因為買受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因，比如合同不能協商一緻，出賣人應當将定金返還買受人。
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