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一提起尴尬的城市，很多城市都滿肚子委屈，比如：

山東濟南，山西太原，河北石家莊……

這種二線城市确實是存在這樣的問題的，但是如果我們往下深挖，三線城市中，誰比較尴尬呢？

我想直接給出答案：金華！

為什麼？

對比整個浙江省城市來說：

溫州的皮革廠是聲名在外，紹興的名人堂是人才輩出，比如影響我們國人的魯迅，除此以外，杭紹甬一條線的位置，也讓金華甘拜下風。

實力強不強，GDP說話是具有說服力的，看一下2021年GDP排名：

這張排名，金華隻排名到第七，在全省尴尬也就算了。

在市裡，作為一個老大的地位，但是卻被小弟一個個超越，主要在哪些方面？

1、知名度

義烏的小商品市場，永康建築，五金，東陽橫店影視，紅木等享譽全國甚至全球。

于是又了這樣的稱謂“”浙江的金華，中國的永康、亞洲的橫店，世界的義烏”。

2、GDP

GDP被義烏一直碾壓，後面還有東陽，永康逼近。

正如金華地位的尴尬，房地産市場同一批次不如如溫州，紹興。

在這種裹挾下，房價不如義烏，永康市。

特别是義烏，在整個長三角都是響亮的，二季度數據出來了，給你看結果：

重點關注的42個城市2022年上半年套均總價超100萬元/套，房價集體邁過“百萬大關”。

四線城市義烏套均總價341.58萬元/套，力壓蘇州、甯波、合肥等熱點二線城市，在長三角42城中排名第5；

一首涼涼再次響起，送給金華。

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在這種背景下，金華的市場是如何呢？

首先了解一下金華的發展方向：

金華隻有兩個區：婺城和金東，由于地理因素，山和江比較多，區域之間的界限也比較明确，比如江南、江北等等，而城市發展是向東和向南，向東是主要方向。

再亮幾個觀點：

1、金華對學區房比較認可，學區是大家比較認可和追逐的對象。

在這種情況下，金華學區改革試點。

學校要求比較嚴格，分三個級别，有房有戶，有戶無房，有房無戶。

學校比較好的話，有房有戶還要要求3_5年的等待時間。

最好是從小學到初中都有學區，否則很難上好的學校。

2、限價對價值版塊比較重要，在這個的影響下，重點區域房價比較扁平化，比如江南，湖海塘，多湖。

3、裝修都比較差。

裝修和車位隻是一個溢價存在，但是目前這種情況已經比較少見，不要買地王項目。

4、産品，一個戶型基本上套用所有的樓盤，容積率比較低，基本在3以下。

戶型面積比較小，即使改善樓盤也是89㎡開始的。

5、地緣性客群比較多，江北吸納蘭溪，江南吸納永康、武義 ，東部吸引義烏

6、不限購，限貸，首付2城，2套4成是主流，不限購，利率基本首套是4.4%。

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那麼每個版塊是如何的呢，我們具體分析：

這是一張金華的版塊房價地圖：

1、婺城區新區：以西二環為界，西二環到白沙溪比較成熟，白沙溪以西城鄉結合部。

這邊主要是吸引蘭溪的人購買，白沙溪以西邊多以工廠為主，降價比較厲害。界面多以廠區以及未改造的村莊為主。

婺城新區，戶型面積比較小，配套比較成熟，區政府附近，環境，界面都不錯。

這裡的基本80%的都是自住，投資很少。

區域内一個樓盤中南君啟，面積51-97平，毛坯1.4萬左右，基本上處于準現房狀态，不好賣壓力比較大。

偏南的位置，都比較低密，以洋房疊墅為主，中交碧桂園澄廬就是比較典型的，洋房價格沒有出來，疊墅在1.8萬左右。地緣性改善的一種行為。

婺城新區南附近的容積率

2、江北高鐵新城：圍繞金華站打造的一個新城處于江北西邊交界處，路比較寬，界面不錯，但是荒涼，沒有配套，剛起步，距離江北老城比較近。

新舊老城的交接處，周邊沒有新房。

隻有保利堂悅一個樓盤，小高層均價2.1萬，洋房2.3萬，區域未來會有不少地塊開發。

3、金東區中央貿創區闆塊，金東新城，廠區比較多，路網剛打通。主要是水果批發以及汽車交易。

它位于婺城與金東闆塊交界處，周邊環境較差，還有很多村子沒拆，優勢就是婺州外國語中學，升學率排名第一，今年開始轉公。

金地天陽翡翠雲邸，面積就是89，98為主，毛坯為1.5-1.6萬。

4、金華南站片區：是以金義新區的概念以及圍繞高鐵南站建設。

沿着東陽江兩岸打造的，規劃是華東國際聯運新城，分為三個闆塊，南站服務闆塊，軌道經濟闆塊，國際陸港闆塊，在金義新區發展的方向上。

在這裡的話，金地保利潮起城央，價格在1.7萬，面積81-89㎡，比較偏剛需。

5、江南版塊：主城沒有什麼新房，老城核心闆塊，圍繞金華江而建，環境還不錯。

樓盤也不多，大都在主城西南，樓盤不多。

在這裡的話，就以萬科錦裡江瀾為例來說，江景房，11-18小高層，精裝2.1萬。

6、湖海塘版塊屬于婺城區，富人區。

區域内有湖海塘，主要發展的就是湖海塘東邊，東邊基本開發完畢，西邊尚未開發，剛拍出一塊地，預計也是2萬

限價在這裡的作用比較大，不過現在行情不如之前，高峰期金地峯範，2.4萬 35萬車位綁定兩個。

目前雲湖臻品還在綁定車位，毛坯2.1-2.3，必須綁定兩個車位42萬而附近綠城基本上不綁定車位了。

7、金東多湖闆塊

片區界面不錯，金華江、武義江、東陽江三江交彙處，環境不錯，片區界面也比較新，次新房較多，有輕軌、有水、有公園、有萬達等；

核心區的樓盤很少了，大多分布在多湖南。

榮安華府，97_106多，旁邊有個巢塘湖，價格是精裝2.5_2.6萬，裝修标準2千多，裝修比較差。

明年交房，距離醫院比較近，遠離多湖最中心，車位可要可不要。

片區未來待開發地塊也比較多，目前嚴格限價，之前都要綁車位銷售。

現在市場下沉，有些全部不用綁車位，有些項目隻有熱門戶型需要綁車位，一般是大戶型。

7、金義新區：片區和主城有斷裂帶，而且比較大，中間都是耕田，以及苗圃基地，配套基本為0；

金義新區核心區比較成熟，有寶龍廣場，有新盤，但新房不多，市場也比較差。

看張圖就明白了：

規劃很美，需要很長時間去落地，去填滿。

江北與秋濱工業區這兩個片區基本上沒有新房，就不過多的說了。

江北就是老城的一個概念，而秋濱工業區是比較厲害的，可以看幾張了解一下：

這就是下沉之後的金華市場。

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縱觀金華的房價發展脈絡，在之前也是非常猛的：

2016年是起步階段，

2017年-2018年是高峰期，3年直接從1萬蹦到1.72萬，

2019-2020年疫情起來，雖然有疫情，但是2020年上半年也是比較厲害的，一方面是地王的刺激，一方面是學區房的炒作，有些直接到8萬-9萬。

在這種情況下，金華被約談，于是從供地，拿證，備案價等一系列政策的作用下，這幾年産生了市場下行的行為。

那麼重點來了，到底要如何買？

金華的買房邏輯是非常簡單的，本地改善就是湖海塘，而多湖是更多非金華本地人所關注的。

一路向東，是發展核心，但是目前金華的發展能力有限，往東的界限是非常明顯的，二環路真的是很遠的界限了。

江北-江南-湖海塘-多湖形成的固定的鐵三角，盡量不要出這個區域。

但是同樣的價格，你放在整個浙江省的池子裡看，這并非好的選籌。在這裡：

第一選擇隻有杭州，其次是杭州-紹興-甯波這條線将會是主線。

如果放在全國，蘇州，無錫，大灣區性價比會更好些。畢竟我們是要把錢發揮到最大化。

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