一、定義不同

公寓房的特點就是宜商宜住，主要表現在戶型設計，物業管理，配套設施上。大部分公寓的土地性質為商業用地，在建築方面有較嚴格的要求和标準，比如不得設置陽台，規劃間距等都要按照規定制定。

住宅指的是專供居住的房屋，包括别墅、住宅等。

二、産權年限不同

公寓和住宅最大的區别就是産權年限不一樣。雖然房屋的使用沒有限制，可是土地産權的使用是有年限的。通常，土地使用年限會分為40年、50年和70年，其中，商業用地為40年，工業用地為50年，住宅用地為70年。

三、物業管理不同

通常情況下，公寓的規劃用地性質為公共設施用地，建築外檐按公建标準控制建築外部不得設置陽台，規劃間距按公建标準執行，物業管理用房等相應配套服務設施按照相關規定在公寓内部安排，而住宅用地的房屋不受相關的限制。

物業費用也不一樣，像三線城市，住宅的物業費最貴才１.４元/平，而商業公寓要３－４元/平。

四、水電收費标準不同

公寓和住宅的稅點收費标準也是不一樣的。我們都知道，住宅的水電費按照民用水電的标準來收取；而公寓屬于商用住房，水電費都是按照商業用水、用電的标準來收取的。長遠看來，住宅的水電費支出至少會比公寓的水電支出省下一半都不止。

五、落戶規定不同

由于公寓是在商業用地上建起來的房子，所以公寓是屬于商業性質的，所以公寓房是不能落戶的。如果是住宅的話，根據不同地區的不同要求，隻要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續的。

六、後期交易稅費不同

公寓和住宅要需要交納的稅費也是不一樣的。通常情況下，公寓會比住宅要交納的稅費更多一些。比如說個稅，如果同時滿足家庭僅有的住宅、購買時間超過五年，則免交個稅，但如果所售房産是非住宅類房産，則不管什麼情況都要繳納個稅。比如一套滿五唯一的小戶型住宅，隻用交一個１%的契稅，而二手的商業公寓交易所繳納的稅費要在１０%以上了。

七、教育資源不同

商業公寓是不能落戶的，所以也就不能上所在區域劃片的學校。而住宅是可以的。所以很多想讓孩子上劃片好學校的家長都是通過買小戶型學區房住宅入學。

八、貸款不同

商業公寓不能公積金貸款，隻能商貸，并且首付最低需要５０%，最多隻能貸十年，利率上浮10%以上，而住宅可以公積金貸款，也可以商貸，商貸首付２０%，最多可以貸三十年，一般是利率下浮，比商業公寓的商貸優惠多了。

九、天然氣不同

商業公寓按規定一般是不能通天然氣的，而住宅都是可以通天然氣的。

十、建築方面的不同

一般商業公寓：在建築上通常為塔樓，“回”字型建築。

塔樓建築：

而一般住宅：在建築上是闆樓，一個平面的。

十一、公攤面積和居住舒适度的不同

從上兩圖可以看出，商業公寓一般都是3－4梯幾十戶，而住宅一般是２梯4－5戶，商業公寓的公攤一般在25－35%,而一般住宅的公攤在17%－26%，商業公寓一般是買來投資出租的，居住的絕大部分是租戶，魚龍混雜，而住宅一般是在小區裡邊，居住的絕大部分是業主自購的，相對比較簡單。所以商業公寓的密度高，居住舒适度想比住宅差遠了。

十二、采光條件不同

據悉，住宅和公寓在采光條件方面也是有差異的，有些公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽台也是内陽台，采光條件并不是很好。而根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、采光等相關條件，因此現今的住宅大多都是明廚明衛，采光條件自然要比公寓好很多。

十三、限購的不同

一般在一二線城市中，主城區裡的住宅是限購的，比如必須要有城市戶口或者兩年以上本城市繳納社保等等，但商業公寓是沒有限購的。

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