記者獲悉，《茂名市物業管理辦法(試行)》（以下簡稱《辦法》）近日正式出台，并于2022年4月1日起施行，有效期3年。《辦法》共七章，分别就業主、業主大會、業主委員會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用和維護等方面作出了明确規定。記者根據《辦法》，并結合市住建部門的解讀，梳理出了以下重點内容。

堅持黨建引領，各級監管需合力

《辦法》指出，業主大會、業主委員會、物業服務企業應在中國共産黨社區黨組織領導下依法依規開展物業管理活動，鼓勵和支持符合條件的社區“兩委”成員、居民小組組長、中國共産黨黨員業主通過法定程序當選為業主大會籌備組業主代表、業主委員會委員，依法履行職責。

為加強對物業管理活動監督管理工作的領導和組織，《辦法》要求市、區（縣級市）人民政府應當将物業管理納入社會治理體系，根據需要建立聯席會議制度或者成立工作專班，統籌解決重大問題。區（縣級市）人民政府應當為鎮、街道配備物業管理的專職工作人員，落實工作經費。

《辦法》還明确，市、區（縣級市）等各級住建主管部門負責轄區物業管理活動的監督管理工作，并明确了發改、市監、城管、公安、消防、行業協會等有關部門、單位在物業管理工作中的具體職責。

規範業主大會，履職監督要強化

《辦法》規定，符合法定成立業主大會條件的，需由相關主管部門指導、協助業主推薦産生業主大會籌備組。籌備組成員人數應為單數，總人數在七至十五人之間。其中業主代表為五人至十三人，街道辦事處、鎮人民政府代表一人，建設單位代表一人。組長由街道辦事處、鎮人民政府代表擔任。籌備組應當自成立之日起六個月内，組織召開首次業主大會會議，對管理規約、業主大會議事規則進行表決，并選舉業主委員會。

業主委員會工作經費由全體業主承擔，其可以由業主直接分攤，也可以從共有部分經營收益中列支。由業主分攤的，業主大會可委托物業服務企業代收。經費的籌集、管理和使用等事項由業主大會決定，并應按季度進行公示，接受監督。

業主大會分為定期會議和臨時會議。如業主委員會不按規定組織召開會議，業主可通過街道辦事處、鎮人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，可由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

《辦法》還明确，制定和修改業主大會議事及管理規則，選擇或更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業、使用或籌集維修基金，改建重建建築物，改變共有部分的用途或利用其從事經營活動等事項，均需要業主共同決定。針對這些事項的決議，應當由專有面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決。不同性質的事項，還應當在參與表決的業主中取得相應比例的同意人數。

規範前期物業，物業用房有标準

《辦法》規定，針對預售物業，建設單位應當在領取《商品房銷售許可證》之前，通過招投标的方式選聘企業進行前期物業服務。至于建設單位現售物業的，選聘前期物業服務企業的時間節點則應當在現房銷售備案之前。

根據市住建部門進一步解讀，物業服務用房也有了标準配置要求。其一，建築面積要按照建設工程項目總建築面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；第二，位置需位于建築的一層或者一層以上的樓層，具備水、電、暖、通風、采光等正常使用條件，方便物業服務人提供服務，方便業主進出物業服務中心；第三，物業服務用房應當能夠單獨确定産權，任何單位和個人不得分割、轉讓、抵押，不得擅自改變用途。

規範選聘解聘 權利義務更明晰

《辦法》對物業服務企業的選聘和退出程序均有詳細描述。其中規定，經業主大會同意，業主委員會可通過招投标方式選聘物業服務企業。在合同期限屆滿三個月前，業主委員會應組織召開業主大會決定續聘或另外選聘，并将決定書面告知物業服務企業；如物業服務企業方決定不再續簽的，則應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主委員會并公示，但合同對通知期限另有約定的除外。

業主委員會與續聘或另外選聘的企業簽訂物業服務合同，應當在現有物業服務合同期限屆滿一個月前，且需要公示至合同期屆滿。原服務企業應當在合同終止之日起十五日内要退出物業管理區域，并移交相關資料和财物。

此外，《辦法》明确了物業服務企業的權利和義務，其中還提到，鼓勵物業服務企業加裝電動車感應器，防止電動車進入電梯廂。

規範令行禁止，管理保護齊跟上

近年來群衆比較關注的房屋維修基金、防空通信設施、充電基礎設施等事項，此次《辦法》都有涉及。

其中明确，維修資金屬于業主共有，可用于電梯、屋頂、外牆、無障礙設施、二次供水設施等共有部分的維修、更新和改造。對于人民防空通信、警報設施的安裝，要求業主、業主委員會和物業服務企業應當提供方便條件，不得阻撓。

針對新能源汽車和電動車逐漸普及，充電設施匮乏，小區充電基礎設施改裝難的問題，《方法》指出，在物業管理區域的充電基礎設施安裝過程中，物業服務企業應及時提供相關圖紙資料，積極配合業主并協助現場勘查、施工。鼓勵物業服務企業根據用戶需求及業主大會授權，依法利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施并為業主提供充電服務。

此外，《辦法》也對損壞房屋主體結構，違法改變房屋用途，将無防水要求的空間改為衛生間、廚房，破壞或擅自改變房屋外觀，違法搭建建築物，損壞、占用、改建共用部位或共用設施，損毀樹木園林，存放不符合安全标準的危險品，亂丢垃圾、高空抛物，發出超标噪聲或影響鄰居采光、通風，侵占或拆除公共設備，違規飼養動物，在不安全區域停放電動自行車、電動摩托等行為作出了明令禁止，并規定可依法要求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢複原狀、賠償損失。

【南方日報、南方 見習記者】鄧建青

【通訊員】羅棟

【作者】 鄧建青

【來源】 南方報業傳媒集團南方 客戶端

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