本篇是案例分析文章總第62篇

主題是案外人執行異議之訴第34篇 之房産第23篇.

當事人中：

綠色字迹為案外人執行異議之訴被告或原告方，結果是勝訴。

黃色字迹為第三人，或者是原告亦或者是被告。

紅色字迹為案外人執行異議之訴被告或原告方，結果是敗訴。

現在在城市裡居住，購買或租賃一套房産是必需品。那同樣作為出行重要的工具汽車及停放的位置車位也是生活的必需品。車位是住房的必要配套設施，具有保障業主基本居住權益的屬性。

當車位被抵押時，車位的建造者擁有了建設工程優先權。銀行擁有了抵押權。車位的購買者是否可以基于《執行異議複議規定》第28條，29條具有排除執行的權能？

今天我們就通過最高人民法院一則改判案例。來指導我們的法律實務。

建築區劃内的車位、車庫雖不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足業主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。

對業主而言，車庫的配備是與其居住權密切相關的一種生活利益，該利益應當受到法律保護。

所以車位具有《執行異議複議規定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特别保護的必要居住權利屬性。

車位買受人如果在抵押權設定之前已經支付全部價款，雖未辦理不動産登記。基于29條的規定可以具有排除執行的權利。

①2016年6月21日黃燕（案外人執行異議之訴一審被告，二審上訴人）與華駿公司（案外人執行異議之訴一審，二審第三人）簽訂《商品房買賣合同》，合同約定黃燕購買華駿公司開發的車位

②2016年7月4日，甘肅銀行興隴支行與華駿公司簽訂《最高額抵押合同》，約定将華駿公司位于廣州市天河區的房屋及車位為百嘉信公司在甘肅銀行興隴支行所辦理授信業務

③2018年11月21日甘肅銀行興隴支行與百嘉信公司、華駿公司、金駿公司等借款合同糾紛一案，查封了上述民事裁定書附件所列财産，其中包括案涉車位

④2019年8月29日甘肅省高級人民法院判決：甘肅銀行蘭州市興隴支行有權就華駿公司所有的抵押物拍賣、變賣所得價款在總額不超過599786000元、本金不超過299893000元限額内優先受償”

⑤2019年12月27日，甘肅銀行股份有限公司把興隴支行業務委托甘肅銀行中央廣場支行（申請執行許可人）（案外人執行異議之訴一審原告，二審被上訴人）管理，後者申請執行，

⑥黃燕提出執行異議

⑦2021年3月29日甘肅省高級人民法院裁定中止對登記在華駿公司名下位于廣州市天河區××路××号××層××号車位的執行。

⑧甘肅銀行中央廣場支行提起案外人執行異議之訴

一審法院：甘肅省高級人民法院（2021）甘民初41号

結果：

準許執行廣州華駿實業有限公司名下位于廣州市天河區××路××号××層××号車位

理由：

1.黃燕排除的是車位，不屬于《九民紀要》126規定的商品房消費者買受的商品房

126【商品房消費者的權利與抵押權的關系】根據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批複》第1條、第2條的規定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權利優先于抵押權人的抵押權，故抵押權人申請執行登記在房地産開發企業名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特别注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規範現象為保護消費者生存權而作出的例外規定，必須嚴格把握條件，避免擴大範圍，以免動搖抵押權具有優先性的基本原則。因此，這裡的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不适用上述處理規則。

2.黃燕向華駿公司所購地下車位并非商品房，故黃燕雖購置了地下車位，但其隻是一般不動産買受人，不屬于《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條所指的特别保護對象。所以不适用29條。

125.【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地産開發企業購買商品房，往往沒有及時辦理房地産過戶手續。房地産開發企業因欠債而被強制執行，人民法院在對尚登記在房地産開發企業名下但已出賣給消費者的商品房采取執行措施時，商品房消費者往往會提出執行異議，以排除強制執行。對此，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第29條規定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執行異議之訴案件時，可參照适用此條款。

3.黃燕案争雙方存在抵押權，不适用28條。

第二十八條的前提是在金錢債權的執行中對無優先受償權不動産的審查規則，而本案所涉車位因辦理抵押登記産生了擔保物權，且已經生效判決确認為執行内容

二審法院：（2022）最高法民終83号

結果：撤銷甘肅省高級人民法院（2021）甘民初41号民事判決；

理由：

《執行異議複議規定》是對執行程序中執行異議進行審查的規範。進入審判程序後，人民法院應當對當事人的民事權益進行實質審理，依法确認各方當事人享有的權利屬性及效力關系。人民法院可以參照《執行異議複議》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規定進行審查，但還需依據相關民事法律規定并結合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權利能否對抗人民法院的執行。

1.車位是必需品，具有基本居住權的附屬性

車位雖不屬于住宅，但依法屬于滿足業主住宅需要的必要設施。車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區業主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現代社會，車位使用權與業主居住權密切相關，具有滿足居民基本生活需要的屬性

認定黃燕購買的車位具有《執行異議複議規定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特别保護的必要居住權利屬性。

2.黃燕購買并占有使用案涉車位在先，其權利應當依法予以保護

2016年6月21日，黃燕購買車位。2016年7月4日，甘肅銀行中央廣場支行就案涉車位辦理抵押登記。有先後順序。

物權法第一百九十條規定，

“訂立抵押合同前抵押财産已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押财産出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。”

明确了在後抵押權不得對抗在先承租權的規則。民法典第四百零五條對物權法第一百九十條修改後增加承租人占有租賃物作為對抗在後抵押權的要件，進一步明确了占有在租賃權對抗在後抵押權中的公示效力。

民法典第四百零五條

抵押權設立前，抵押财産已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。

三、甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位設定抵押權時未盡到必要注意義務

甘肅銀行中央廣場支行已經明知案涉車位在業主的占有使用之下，車位上有他人權利的可能性已經明顯存在，卻未進一步調查了解車位是否已經出賣或者是否有其他權利人，以至于甘肅銀行中央廣場支行的抵押權與黃燕在先權利産生沖突，甘肅銀行中央廣場支行未盡到必要的注意義務。

四、甘肅銀行中央廣場支行對案涉交易風險具有防範和控制的優勢

黃燕在開發商華駿公司銷售車位過程中，于2016年6月購買并支付價款，同時占有使用車位，甘肅銀行中央廣場支行在2016年7月4日即設定抵押權，黃燕基本上沒有控制風險的機會，非因自身原因未辦理過戶登記，如果由其承擔該筆交易風險，有違公平。雖然甘肅銀行中央廣場支行在案涉車位上設定有抵押權，具有對抗第三人的效力，但黃燕在抵押之前已經實際占有該車位，并支付全部價款，對未辦理産權登記無過錯。甘肅銀行中央廣場支行在後設定抵押權時未盡到必要注意義務，存在過錯。綜合考慮上述因素，黃燕的權利具有優先保護的必要。

1.本案具有指導意義。就房屋買賣不動産涉及到執行等問題時如何把握具有方向标的指引作用。特别是最高人民法院在判決文書上釋明羅列可以給我們很多認知和啟示。就許多明确或不明确的問題進一步進行了闡明。非常有營養。

最高人民法院在邏輯推理方面一步一步闡明法理，說辭論據非常到位。

①黃燕不能對抗設定了抵押權的執行的權能。法條依據：27條。

理論：擔保物權等優先受償權不能違背。

②黃燕符合第28條的4個構成要件。但第二十八條是否屬于第二十七條規定的但書範圍，即不動産買受人滿足了第二十八條規定的四個要件，是否可以對抗擔保物權的執行存有争議。

最高法沒有給出标準答案，理論上是不符合第27條的但書範圍。

③如果參照第29條來規範的話。争議執行标的物車位又不符合29條的理論基礎。

源于《九民紀要》對29條進行了限縮解釋。

黃燕購買的是車位，争議标的物是車位。不屬于《全國法院民商事審判工作會議紀要》第125條所指的特别保護對象（基于生存居住權的物權請求權）

④在具體案件事實分析的過程中，對車位進行擴大解釋，社會情理順延解釋原則。

黃燕系案涉小區的業主，所購買的車位為其購買的住宅的必要生活配套設施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認定黃燕購買的車位具有《執行異議複議規定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特别保護的必要居住權利屬性。

⑤即使認為車位不滿足29條的規定。在外延方面通過雙方基于交易的過錯。就訴訟救助渠道誰更優先，誰更需要社會的保障方面進行了完美的闡述。

黃燕就案涉車位取得的權利，應當優于一般債權予以保護，其占有對在後設定的抵押權具有公示力，甘肅銀行中央廣場支行應對黃燕的權利負有适當的注意義務。

2.利益平衡原則在本案中的适用。

黃燕作為個體，尋求救濟的途徑非常有限。而作為抵押權人的甘肅銀行中央廣場支行就自身的抵押權行使救濟途徑還有許多種。案外人執行異議之訴本身立法的原則就是為了規範社會正常的經濟秩序。從而達到定紛止争的局面。雖然判決的結果肯定是非此即彼的局面。但如何達到社會和諧局面。穩定當前的生活狀态。是最高人民法院法官考量的最重要的問題。

本案中，最高法是判決許可執行，還是駁回許可執行。需要考量的是誰的過錯更大。在沒有改變動搖變更基礎法律理論體系架構的情況下。判決駁回甘肅銀行中央廣場支行的許可執行是非常正确的。

3.法官造法

生活的經驗法則告訴我們，社會發展每天都有新事物産生。法律在制定的過程中肯定滞後于社會經濟的發展。如果單純的考量法條所規範的構成要件能夠指導普通百姓進行正常的社會交往的話。那就再好不過了。

但社會經濟的進步，科學的發展，人們思維方式的不斷的提高。如何讓每一個靜止的法條裂變成活生生的能夠促進經濟社會發展的指揮棒。是擺在每一位法官，檢察官，律師法律工作者面前的工作最高境界。

法理學告訴我們法律從制定和頒布的那一天起，就已經落後于生活的方方面面了。

讓我們回想一下。在20年以前有一套非常寬敞明亮的住房，就是人們最好的向往。但時至今日沒有一個車位，可以說買一套商品房就是一個半拉子工程。如果法官不能造法對29條進行擴大解釋。隻是單純的理解為29條保護的就是不動産的房産。那隻是在機械的運用法條。

本案最大的特點就是法官可以對29條就不動産基于居住生存權的物權請求權，擴大到了車位。是對司法解釋的一種擴張，同樣是準法官照法的行為。非常值得稱道。

本案已經塵埃落定。但是我們也能夠想象到，即使被駁回許可執行的當事人一方。也會服判的。原因在于生活的常理告訴我們。這樣判是符合法律，人情，社會總價值目标的。符合社會主義核心價值觀。

本篇是關于“車位”就是否具有排除執行的權能的問題。最終的法官觀點落腳點是：車位符合第29條的構成要件，屬于房産不動産的延伸。

前面我們有一篇文章是描述車位的，那篇文章的落腳點是車位不滿足28條的構成要件。所以不具有排除執行的權能。大家不要搞混了。我把這篇文章的鍊接也放在這裡，大家可以對比着進行閱讀。

最高法●車位是否屬于《執行異議複議規定》第28條規定的不動産？

車位 執行異議複議規定 28條 29條

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!