在位于中國最大河流長江入海口的崇明島，是國内僅次于台灣島、海南島的第三大島嶼，素有“長江門戶、東海瀛洲”的美譽。

《中國經營報》記者實地調查發現，在崇明島上，除了綠地集團，還有融創、碧桂園、上實發展和大愛城控股等多家開發商早已布局養老地産項目。其中綠地等房企打着養老噱頭念起了地産生意經。

近日，有多名養老項目的老年業主反映，在購置綠地長島項目的精裝養老房之後發現，房屋存在漏水和開裂情況，裝修标準縮水，而且不能連接正常的供水供電系統。最為擔心的是，一江之隔的啟東市濱江化工園區内的化工企業由于超标排放，每逢刮起東風和北風，整個綠地長島處于大量工業廢氣的籠罩之中，無法達到養老居住的條件。

對此，《中國經營報》記者實地調查發現，綠地長島位于崇明島北面一處圍墾形成的小島上，生活配套設施和交通出行不方便，導緻除了建造完工的住宅，周邊多是農田和荒地。當地政府方面表示，由于供電公司的緣故，上述問題短時間很難得到解決。

與化工廠隔江相望的“養老住所”

兩年前，上海市民金雪梅（化名）和親戚兩家分别購置綠地長島項目（備案名：樂享城）的養老公寓，總共房款達到120萬元。“當時房價僅為9000多元/平方米，相比市區便宜很多，樣闆房很漂亮，我們也很沖動。”金雪梅向記者介紹。

然而，去年金雪梅到小區之後卻發現，半夜時常會停水停電，生活并不方便。“一對老夫妻入住後，十多天沒來水，”金雪梅說，業主們前往相關部門進行信訪投訴，檢查後才知道，項目使用的是臨水臨電，短時間無法解決。

6月4日，記者在綠地長島項目B區04闆塊的金女士家看到，家裡有六面牆壁被“攔腰砍斷”，橫豎貫穿開裂。綠地長島B區的業主劉長棟（化名）是第一批業主。據他介紹，購買的精裝房在去年3月份交房時存在門套和牆面脫落、欄杆斷裂等10餘處裝修質量問題。其将情況上報之後，至今仍未收房。

一些老年人因為養老的需求，用一輩子積蓄購置精裝房，結果成了“驚吓房”：吊頂内管道沒有銜接和安裝，整排西邊套的落地窗被風吹之後發生劇烈晃動，一些業主的房型層高不足，導緻無法正常生活。

業主提供的聯名信訪函顯示，江蘇啟東濱江化工園區與綠地長島項目隔江相望，直線距離約1800米。2017~2018年期間，居民均看到化工園區有排放臭氣的情況，每逢刮北風，灰黑色的工業廢氣飄向崇明島，空氣中能聞到明顯的異味。

在2018年6月29日中央環保督察組“回頭看”交辦問題清單中，啟東的濱江化工園區氣味擾民，啟東亞太化工有限公司偷排廢水和廢氣的問題被提及。

公開資料顯示，綠地長島項目位于江蘇省在上海崇明島的兩塊“飛地”之一的啟東市啟隆鎮，東西長約17公裡，南北最寬為1.1公裡，是崇明島少量屬于江蘇省南通市的區域。

時間的指針回撥到2014年，綠地集團号稱投資2000億元，曆時10年進行整島開發。項目總占地面積約2.35萬畝，相當于原兩個靜安區大小，是綠地集團開發較大的一個房地産項目，其與甯波杭州灣新區的綠地海灣組成以“南灣北島”特色小鎮發展戰略。

綠地長島項目自西向東分為A、B、C、D四個區域。拟建設10萬套住宅，預期導入人口約為30萬。目前B區已經交付約1萬套，後續還有大量房屋需要交付。

綠地長島在入市之初介紹，項目是以養老地産項目的方式運營，随後針對該項目召開“綠地長島養老戰略發布會”，試圖打造“東方孝賢島”，使得東方孝賢島在建設、服務以及相關配套上，根據老年人需求進行适老化設計。

投資客“搶房”的熱土

崇明島全島三面環江，一面臨海，西接滾滾長江，東瀕浩瀚東海，南邊與上海自貿區隔水相望。

記者在實地走訪中了解到，僅圍繞在綠地長島周邊的樓盤就有8個，分别是啟東禦江灣、碧桂園十裡外灘、悅島觀湖、國瑞瀛台、大愛城、蔚林半島、融創海上桃源和鴻泰樂頤小鎮，都屬于啟東市，與上海實業發展股份有限公司（股票代碼：600748.SH）在東灘開發的瑞慈花園一樣，大多是以“養老項目”的性質進行運營。

由于地處崇明島北端啟東市轄區内，這一小塊區域避開了限購限售的要求，也成為投資客“搶房”的熱土。

在崇明大愛城項目的營銷中心，銷售人員介紹，項目共占地約3000畝，其中1500畝規劃為農地生态公園，用來種植瓜果蔬菜和藥材等，剩下1500畝規劃為住宅、商業和配套用房，共計1萬多套房源。“開盤很快就賣光，今天已經沒有房源了。如果有房源的話，可以付定金，出具40萬元銀行存款證明。”該名銷售人員說，下一次開盤肯定會漲價，未來投資隻會升值。

知情人士透露，崇明大愛城緊鄰綠地長島項目，其實是向綠地集團轉讓原綠地長島項目D區地塊資源，才得以開發崇明大愛城。

記者在營銷中心門内右側的宣傳海報上看到，“（大愛城）項目處于環上海城市發展圈，且屬于崇明島約4.97%不限購區域，未來上海周邊将迎來新一輪規劃紅利，處于價值窪地的崇明無疑将成為五年内長三角投資價值高地。”

為了方便投資業主的需求，崇明大愛城還推薦業主與斯維登集團簽約，選擇2800元/年的套餐，享受全年12次定期全屋打掃。另外，幫業主更大限度地利用房屋閑置時間，通過斯維登的托管服務，讓閑置不動産獲取最大利益。

樓盤銷售人員介紹，崇明大愛城和綠地長島一開盤即被搶光，需要交定金才能留住房源，得房率高而且贈送面積，另外支持“二套改首套”操作，降低首付比例購房。

對于預付定金的情況，大愛城房地産南通有限公司一名負責人予以了否認，其表示，購房前出具40萬元存款證明也隻是放在購房者的賬戶裡。

記者圍繞崇明島走訪發現，與養老項目售樓處的宣傳相比，大多數養老項目周邊的配套設施亟待改善。

配套設施匮乏

上述業主提供的聯名信訪函還舉報到，綠地長島項目全島僅B區04闆塊有直供電，沒有直供水，其餘都為臨水臨電，每到夜裡，道路上不開路燈，連紅綠燈也未設置，老年人出行非常不方便。

針對上述問題，4月12日，國網上海市電力公司崇明供電公司表示，2017年1月，上海市召開專題會議後提出，根據國家對長江流域不搞大開發、大建設和崇明區建設世界級生态島等要求，故相關配套暫停建設。公司根據增幅要求，不能實施相關的房地産配套電力業務。2015年12月，綠地長島項目開發商啟東崇和置業有限公司向國網上海市電力公司崇明供電公司申請臨時基建用電，期限為4年（2016年2月22日~2020年2月22日）。公司在日常營業普查中發現啟東崇和置業有限公司存在臨時基建用電轉供給“樂享城”住戶使用，根據規定已要求立即整改。

啟東市行政審批局一位負責審批的負責人向記者透露，盡管供電設備符合要求，但是崇明供電公司拒絕參與綠地長島項目的供電驗收工作，所以正式供電才無法兌現。

啟隆鎮政府一名負責人表示，啟隆鎮的電和水是屬于上海電網供應，上海電網為了限制該鎮房地産項目發展，不同意進行供電，項目由此不能正式用電，這個問題短時間内很難解決。早在綠地長島項目一期開發時，綠地集團和當地政府簽署協議，土地沒有通過招拍挂程序，拿地價格非常便宜，所以前期配套設施應該是由開發商承擔。

披着“養老”外衣賣房？

在房企紮堆崇明島布局養老地産背後，養老地産項目盈利難題也不容小觑。

記者在走訪崇明大愛城期間，銷售人員介紹，項目後期将配備120個養老床位，老年人不需要出具管理費，隻要繳納100萬元或者800萬元不等的押金，即可以享受陪護。“其實也是公司的一種金融工具，幫助融資。”該銷售人員說。

中國房地産業協會老年住區專家委員會專家、清華同衡養老專家委員會專家陸松濤認為，養老地産發展的關鍵在于開發商有足夠的資金支撐，改變傳統賣房的方向，對養老項目進行定位，對業态和功能配套進行梳理。通過會員制、長租的形式去獲得資金支持，目前從這個方式去探索也有成功案例。同時，通過合法的金融手段也可以解決。

對于崇明島養老地産發展，養老e周刊創始人孫黎直言，雖然崇明島自然環境優越，但是過去十年間，房地産企業在布局養老項目實際上是為了更低價格、更大面積地拿地，與其說是養老地産項目，不如說是通過地産“養老”。和純護理的養老院相比，養老地産項目更多是以“郊區大盤”的形象存在。為什麼各家入住之後，沒有達到養老社區的環境？是因為随着房企融資渠道收窄，資金相對緊張，地産開發商在拿地之後，沒有真正當成養老社區來建設。除了崇明，這種情況在一線城市周邊也同樣存在。

與此同時，一位不願具名的分析人士表示，如果用水用電不按住宅的标準走，那麼一方面是費用的問題，另一方面也會讓大家對于此類房産産權屬性有質疑。

針對上述問題，記者緻電緻函綠地集團和大愛城控股方面，截至發稿，尚未收到回複。

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