買錯房，悔斷腸！
近日，有粉絲向我訴苦：“我家緊鄰江北核心區、位于隧道口、出門就是地鐵，不僅是’盒區房’，小區樓下生活配套還一應俱全。
當年1.3萬/㎡買的，現在竟1.2萬/㎡就賣了…”
這個小區就是東方萬彙城南區。
1
南京房主哭訴：我買房6年，房價一分沒漲，還虧了超13萬！
近日，朋友小李向我吐槽：“我2016年買的萬彙城南區房子，單價1.3萬/㎡，現在才賣1.2萬/㎡。
2016年買的價格，圖源南京網上房地産
賣的價格，圖源：鍊家
我也是租房租煩了，2年時間搬了5、6次。有一次，我聽同事講，江北核心區旁有個公寓，萬彙城南區，靠地鐵口、隧道口，位置非常好，38.9㎡的單室套，才要54萬！
我聽完就心動了，去樣闆間看了就買了！”
我幫小李算了下，這6年時間他到底虧了多少。
他告訴我，當時首付給了約27萬，貸款約27萬。已經還了本金加利息約33萬，加上契稅約1.6萬，裝修約2萬，一共花費約63.6萬元。
不算其他成本，對比賣出去的價格約50萬， 小李虧了約13.6萬元……
我在鍊家網上看到，東方萬彙城南區公寓，整體價格都很低，小區二手房挂牌均價約1.5萬/㎡，普遍成交價格約1.2萬/㎡。
小區内二手房成交周期普遍較長，今年内有二手房挂牌343天才賣出去……
圖源：鍊家
除了二手房，萬彙城南區的新房去化也很艱難。
據南京網上房地産官網顯示，萬彙城南區最近一次領銷許是在2017年，迄今為止5年，還有31套房源未售……
圖源：南京網上房地産
2
中介直言：交易稅費太高、隔音差、坐電梯難……
東方萬彙城南區，位于地鐵10号線萬彙城站，地理位置優越。小區周邊配套成熟。樓下就有寵物醫院、燒烤店、超市、理發店、菜鳥驿站……
周邊商鋪分布，高德地圖截圖
此外，自從江北虹悅城城開業後，小區搖身一變“盒區房”，我定位到東方萬彙城國際公寓，盒馬生生鮮上的瓜果生鮮蔬菜，均可以送達。
盒馬生鮮截圖
但為何6年了，小區房價不漲反跌呢？我和相關中介、住戶溝通後，總結了以下幾點原因：
1、交易稅費高、客戶考慮的不多
“萬彙城南區屬于公寓性質，戶型都在90㎡以下，如果是住宅隻需要交1%的契稅，而萬彙城南區則需要交3%的契稅。
以總價50萬為例，相較于住宅，萬彙城南區公寓要交1.5萬元、買住宅隻要交0.5萬元，公寓要多出1萬塊” 中介小韓如是說道。
置業顧問聊天截圖
2、旁邊就是浦口大道，有一定的噪音污染
據中介透露：“小區離浦口大道比較近，這條主幹道每天來來往往的車輛非常多，有時候到晚上12點還有車在呼呼的開，噪音不小”。
我用百度地圖測量後發現最近的樓棟距離浦口大道直線距離約64米，還是比較近的。
圖源：百度地圖
3、四梯二十三戶，一層一層停，上班能急死
租住在萬彙城南區30層的小郁表示：“這邊是四梯二十三戶，上班千萬不能掐着點，因為租住在這邊的大都是在10号線中勝站下車。
小區實景圖
大家都算好了時間，8點20-8點30這段時間，電梯是一層一層的停，有時候已經滿員了，到2-3層還要停，能把人急死。”
小區實景圖
除此之外，小區還有空氣不流通、夏天熱、小區綠化率不高，以草皮為主等槽點。
小區實景圖
3
公寓，究竟值不值得買？
公寓，始終是争議性比較大的物業形态。
與住宅相比，究竟值不值得買？
公寓的優點很明顯，總價低、位置好，這也是很多年輕人會心動的原因，換句話來說，公寓是住宅的“平替”。
但提及公寓的缺點，相信很多人都能列出一二，産權短、采光差、等電梯難，沒有學區……
當然，公寓出手難，交易稅費高，才是勸退買房人的主要的原因。
此前有媒體咨詢過相關稅務人員公寓交易需要交哪些稅，得到如下回複（以買入100萬、賣出200萬為例）以下數據僅供參考：
1、增值稅及其附稅：增值稅約為差額部分的5%，“100萬/1.05×5.65%＝53810元”，附稅為增值稅額的13%約為6995元，總計約6萬。
2.土地增值稅：适用最低增值比例，30%的稅率，經過一番複雜的計算得出應繳納土地增值稅約為11萬元。如無法提供相關憑證，則按照轉讓收入的8%核定征收，即200萬元×8%，總計約16萬。
3.印花稅：合同價格的萬分之五，約1000元。
4.個人所得稅：為個人實際所得金額的20%，增值的100萬元減去前面各項稅額後的所得，稅額約15.7-16.7萬，甚至更多。
也就是說，如果有買家要買下這套房，起碼要付37.8-38.8萬稅費，加上200萬的總價，一共需要付約237.8-238.8萬。
這個總價，都能買到南京主城内位置不錯的住宅了……
中介更是直言：“公寓都虧錢！我這有人87萬買的公寓，裝修花了10幾萬，最後80萬賣的……”
中介聊天截圖
對此，你怎麼看？
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