截至目前，杭州10月份二手房共成交2911套。

距離10月結束還有5天4個小時，以每天160套的成交計算，本月二手房成交量大約在3700-3800套。本月二手房成交“坐3望4”的目标大概率隻能完成一半。

回顧一下今年前四個月的二手房情況：6月6732套，7月5201套，8月4668套，9月4117套。

杭州二手房四連跌的趨勢是止不住了。

▲2022年6-10月二手房成交套數

金九褪色，銀十黯淡，杭州的二手房市場似乎還在變冷。再來看看往年10月份二手房成交套數，今年10月份的成交量也要接近這幾年的最低點了。

尤其是，今年與去年連續兩年的成交都處于低位，杭州二手房真的處于一段既漫長又煎熬的低迷期。

▲18-22年杭州10月份二手房成交套數

經曆了房價過山車式的跌宕起伏後，到了現階段，許多賣家早已經妥協，降低了心理預期，見識了市場大變天的買家們卻一再謹慎，不敢入場。因此，多數闆塊二手成交冰凍，并伴随着二手挂牌價格的不斷下探是當下最明顯的現狀。

而到了本月，為了應對下行的市場，不單單二手房東們為了盡快“出貨”而下調心理預期，搖中了新房的“準二手房東”也有所行動了！

杭州的新房與二手房緊密相連，在限價的安全墊下，搖号打新者不計其數。

但衆所周知，現在的新房市場已經在走冷，10月已經要走完，場上竟然尚未有紅盤拼社保。主要原因就是二手房量價齊跌的行情下，限價的安全墊越來越薄，難以支撐打新人的信心。

甚至曾經搖中了超級紅盤的幸運兒，現在也有迫切想退房的。

一位粉絲朋友前段時間剛好搖中了一套杭珹未來中心，但因為号子靠後無奈選了120㎡的三房中間套。

他與我算了一筆賬，隔壁未來悅雖然位置不如它的好，但戶型上有不到90㎡的三房，并且交易成本更低，有滿二唯一的房源。如今小區三房房源成交價已經從高點6萬多的單價回落到了5萬出頭，一套三房大緻530萬可以拿下。

也就是說，在綠汀路一帶的二手市場中，三房總價的接受度在530萬左右。

差不多的位置，一樣的三房格局，以未來悅作為參照，杭珹一套120㎡三房二手總價與530萬不會差太多，換算一下單價在4.4萬/㎡左右，若是再低一點已經快要接近買入時的限價了，但這位朋友還有兩件更擔心的事情：

一是周邊的小區還在降價，未來悅目前已經有跌破5萬/㎡的房源，最低單價已經達到4.7萬/㎡。

二是5年的限售期，未來還有一筆算不明白的賬。

目前，杭珹已經有多套退房房源，其中多為面積接近120㎡的限售三房。可以預見的是，在一二手價差不斷拉低的情況下，還會有一批退房房源陸陸續續地出現。

▲近幾個月部分退房房源

城裡的人想出去，城外的人想進來。當下不乏有人想要出售二手房，騰出房票再度殺入搖号場。

“我有一套申花的三房，和一套之江的洋房，價格與去年高點相比跌150萬，不知道是不是該賣掉一套，把房票挪出來……”後台常有朋友問這類的問題。

其實，兩套房子都不錯，但就是因為價格波動太大，有些跌怕了。對許多房東來說，與其看着房價不斷下跌，不如把房子賣了再去搖号打新。

這是樓市中常見的路徑依賴，許多人都是買賣中保證自家的資産能夠保值增值，但眼下這條路徑變得更窄了。

從新房的角度來看，搖到紅盤已經不夠看了，還得面積好、樓層好、品質好……

從二手房角度，“出逃”更困難了。

一個是二手平台的挂牌房源太多，在透明售房網中，大約便有20萬套在挂牌的房源，結合本月成交的套數，你賣出房子的概率僅有2%。

二是降價房源也在不斷增多。本月二手房成交均價約為3.1萬/㎡，環比上月下降了1.96%。與此同時，本月跌價房源高達2萬多套，是漲價房源20倍有餘，并且比上月跌價房源套數多了1千套。

因此，想要賣出房子，必須得狠得下心降價。

眼下，我們也不能盡說悲觀的事情。

從近幾年的二手房成交數據來看，10月都是行情轉折的關鍵月份。

18年10月成交量僅2938套，但從10月開始二手成交一直在上漲，到來年3、4、5月成交行情已經處于高位。除了比較特殊的2月外（過年），總體來看，四季度到來年一、二季度都會迎來一小波行情。

▲18-22年10-12月、1-5月二手房成交量

同時，今年10月的二手成交也已經臨近了一個曆史壓力點位，也就是說二手房成交量真的要跌到底了。

話說回來，因為10月國慶假期，二手房有7天的“成交停滞期”，若是抛除國慶假期這個特殊因素來看，今年10月的成交會好過9月！

此外，目前杭州主流銀行的首套房貸利率為4.3%，甚至個别能做到4.25%。從全國來看，部分城市利率已經低到4%以下，所以不排除杭州房貸利率進一步下降的可能。

一降再降的房貸利率，還有此前就寬松的購房政策為市場行情的轉變打下了堅實的物質基礎。

接下來，市場可能要出現一波成交量上漲的行情了。

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