經濟導報記者 孫羅南

　　國資進場大型民營房企的步伐正在加快。

　　最新的案例是——河南房企建業地産（00832.HK）6月1日晚一紙公告宣布，将引入河南省鐵路建設投資集團有限公司（下稱“河南鐵建投集團”）旗下企業作為二股東。胡葆森執掌的建業地産是河南最大的房企。

　　近期已經成功迎來國資入局的還有華南城（01668.HK），5月17日，深圳市屬國資企業——深圳市特區建設發展集團有限公司入股華南城正式完成，并成為華南城單一最大股東。

　　計劃引入國資的還有中國奧園（03883.HK），這家總部位于廣州的房企，被傳出有望引入山東能源集團入場成為控股股東的消息，後者是一家實力雄厚的山東省屬國企。

　　對于民營房企引入國資入股，合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明在6月3日接受經濟導報記者采訪時表示，這個措施在這個階段，既能給民企纾困，又能在一定程度上規避後續風險。

　　河南國資将成建業地産二股東

　　6月1日晚間，建業地産發布公告稱，該公司及控股股東恩輝投資有限公司（下稱“恩輝投資”）與河南同晟置業有限公司（下稱“同晟置業”）訂立了框架協定。

　　恩輝投資将向同晟置業出售建業地産8.6億股股份，占建業地産全部已發行股本的29.01%，代價為最高每股股份0.80港元，較2022年6月1日收市價溢價約23.1%。代價總額約6.88億港元。恩輝投資同意在收取上述代價後，以股東貸款的形式向建業地産提供貸款，以補充建業地産的運營資金。

　　作為投資方的同晟置業，主要從事房地産開發和經營以及酒店管理，其由河南鐵建投集團全資擁有，而河南鐵建投集團又由河南省人民政府全資擁有。

　　此次交易的主角之一恩輝投資，則由建業地産董事會主席兼執行董事胡葆森單獨和實際擁有。截至6月1日，恩輝投資直接擁有建業地産20.78億股股份，相當于已發行股份總數約70.11%，并且是建業地産的控股股東。

　　而本交易完成後，恩輝投資将持有建業地産41.1%的股權，仍為第一大股東。同晟置業則将成為建業地産的第二大股東。

　　與此同時，根據公告，最終認購協定簽訂後，同晟置業将認購建業地産發行的本金額不高于7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

　　公告顯示，可換股債券持有人預計有權按照不高于1.20港元的初始換股價将全部或一部分可換股債券轉換為股份。待可換股債券按初始換股價獲悉數轉換後，合共約5.9億股換股股份可予發行，相當于建業地産現有已發行股份總數約19.90%及該公司經發行換股股份擴大後的已發行股份總數約16.60%。

　　由此看，未來，建業地産的第一大股東還存在變數。建業方面對此表示，“可轉換股債券持有人有兩年可再延期一年的可選擇是否轉換選擇權，具體情況視後期市場交易狀況而定。”

　　67歲的胡葆森已經帶領建業走過30年的曆程。在1992年初，胡葆森辭去公職從中國香港回到河南創業，并于1992年5月創辦建業。

　　根據建業的官方介紹，該公司于2019年實現資産規模、銷售額雙雙破千億，河南省122個縣及縣級以上城市全覆蓋；在河南省内位居服務業企業和服務業民營企業榜單首位。

　　建業地産則于2008年6月6日在香港聯交所主闆上市。截至2019年底，建業地産已進入河南省的18個地級城市和104個縣級城市，并于2021年進入天津市場。

　　對于河南鐵建投集團和建業的此次戰略合作，按照建業的說法，“将有助于穩定河南房地産市場、穩定河南經濟大盤，是省委省政府堅定市場信心、決心的重要舉措。這一合作，體現了國有企業在穩經濟、穩大盤方面的擔當，體現了省委省政府對民營經濟穩定發展的高度重視。”

　　對于國資進場民營房企，許傳明對經濟導報記者分析說，“民營房企現在經營壓力确實比較大，從民企的角度講，實際是引入戰略投資者來纾困，解決現金流的問題。”

　　“從國企的角度，有兩個方面考慮，第一，現在這些房企經營壓力比較大，這個階段進去的話，談判條件會比較好一點；另外，現在很多情況都是，地域性的民營企業、地方性的國企在介入。”許傳明對經濟導報記者說。

　　“國資在目前這個時間節點進入，整體對價條件相對比較合适，成本相對而言是可控的。”許傳明提到。

　　從參與混改到有望迎來國資股東

　　當前，還有房企在積極引進國資戰略投資者。近日，根據REED消息，山東能源集團已經完成盡調并離開奧園集團，計劃通過子公司兖礦能源持有奧園39%股權，并成為中國奧園控股股東。

　　對此奧園方面回應稱，“公司引入戰投的相關事宜正在進行中，目前暫無可對外披露的消息，若有消息會第一時間公布。”

　　若山東能源集團未來成為奧園的第一大股東，那也将意味着擁有很強的話語權。山東能源集團是山東省委、省政府于2020年7月聯合重組原兖礦集團、原山東能源集團，組建成立的大型能源企業集團。擁有兖礦能源、新礦集團、棗礦集團等20多個二級企業，境内外上市公司9家，從業人員22.97萬人。

　　山東能源集團主要以礦業、高端化工、電力、新能源新材料、高端裝備制造、現代物流貿易為主導産業。該集團2021年實現營業收入7521億元、利稅總額531億元，年末資産總額7514億元，位居2021年世界500強第70位、中國企業500強第24位。

　　經濟導報記者注意到，山東能源集團和奧園集團在此前是有過合作的。

　　根據山東能源集團官網2020年發布的一則消息顯示，當年9月，奧園集團高層曾到訪能源集團，山東能源集團對奧園集團參與中垠地産混改及未來發展規劃表示歡迎，希望雙方以此為起點，把中垠地産項目做大做強。奧園集團則表示，中垠地産是奧園集團在濟南區域深耕的重點項目，此次達成合作，将發揮雙方在各自領域的優勢，強強聯合，助推中垠地産實現更好的發展。

　　在2020年6月底，中垠地産40%國有股權及23.4885億元債權轉讓項目在山東産權交易中心挂牌，挂牌底價31.3931億元。彼時，中垠地産是兖礦集團的地産行業平台，後者持有其100%的股權。

　　此後，奧園集團參與了中垠地産的混改，最終接盤中垠地産40%股權。當時的股權轉讓後，山東頤養健康産業發展集團有限公司持有中垠地産60%的股權，另外40%股權則由奧園旗下的深圳市奧園實業發展有限公司持有。

　　經濟導報記者注意到，奧園在2017年首入青島，而通過接盤中垠地産40%股權，奧園又“曲線”進入濟南等城市。經濟導報記者查閱中國奧園2021年中期報告看到，其旗下項目已分布于山東多個城市。

（圖片來源：中國奧園2021年中期報告）

　　奧園于1996年在廣州成立，2007年在中國香港上市，已涵蓋地産、商業、科技、健康、文旅、金融、跨境電商、城市更新等産業闆塊。從中國奧園2020年年報披露的數據看，其近年來擴張步伐比較快。

（圖片來源：中國奧園2020年度報告）

　　不過2021年下半年以來，在多種因素的疊加下，不少房企遭遇挑戰。在今年1月19日，中國奧園發布公告稱，經審慎考慮流動性狀況，該公司将不會支付于2022年1月到期票據的餘下本金及最後一期利息。

　　奧園也開啟“引戰”之路。今年2月份，市場曾傳出，奧園正與山東、廣東的多家國企就潛在戰投合作進行洽談。值得一提的是，當時傳聞洽談的戰投還包括中垠地産。

　　在今年3月，奧園集團微信公衆号引述中國奧園集團副總裁、大運營管委會常務副主任楊海能的采訪提到，奧園的未來發展戰略非常清晰：積極引進戰投，擁抱重組，聯合國企央企的資源優勢，同時保留民營企業精細化管理的傳統，打造新形勢下奧園核心競争力。

　　彼時，已有市場消息稱，有國資已經入場盡調。據《上海證券報》報道，今年3月初，山東某知名國企已派出包括财務、法務、評估、資産管理顧問在内的近百人的盡調團隊，提前進駐奧園總部所在地廣州番禺萬博中心，開展緊張有序的盡調工作。

　　奧園也透露，正與潛在投資者讨論資本重組問題。3月25日，中國奧園在公告中稱，該公司在法律顧問及财務顧問的協助下，正在持續評估集團的流動資金狀況，并制訂一個重組計劃，為所有利益相關方提供一個協商一緻的解決方案。此外，鑒于集團面臨的流動資金問題，集團正在積極與潛在投資者讨論有關資本重組的問題，作為實施債務重組的一部分。

　　從當年參與山東能源集團旗下房地産企業的混改，到如今傳出有望被山東能源集團戰投入股，這也從側面反映出民營房企強弱之勢的變化。

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