剛過完元旦，就有朋友咨詢幫主，想在北京四環内中心城區買新房，目标面積在200平米左右，不知這位朋友是2021年股市大賺了一把，還是在年底前把家裡的舊房賣掉了。

從2021年最後一個季度開始，北京的樓市的确升溫了，尤其是幾個高端改善、主打大平層戶型的項目，着實在冬天裡燃燒了一把火。

同時，北京二手房從10月成交9340套降至冰點，到11月成交11851套回歸正常，12月成交15442套明顯升溫，僅用2個月時間就完成了觸底反彈，全年實現19.3萬套網簽，達到近5年來的交易頂峰，僅次于2015年和2016年的成交量。

加上新房網簽成交的62800套，2021年北京住宅成交共計約25.6萬套，為近5年新高。

樓市回暖，一方面得益于中央對穩定房地産市場健康發展的定調、央行對信貸政策合理的放松，另一方面體現出在“房住不炒”時代，北京人民對改善居住需求的旺盛。

雖然2021年北京住宅市場的主戰場在五環之外，五環外區域在軌道交通、城市資源配套不斷優化的條件下越來越好，但還是有不少買房人對内城區情有獨鐘。

為了幫助這部分買房人了解當前的市場供應，幫主梳理了目前四環内在售項目和潛在供應的信息，發現今年内城區供應仍然充足，隻要手中有銀子，不愁買不到好房子。

1、純新盤（未取證）

東外39号

位置：東城區東直門橋東北角

開發商：信達，益田，佳源

價格：待定

戶型：120—180平米，260—350平米

戶數：162

開盤時間：待定，目前處于蓄客階段

交房時間：建築已處現房階段

交付标準：精裝

周邊二手房價格：海晟名苑約14萬元/平米，萬國城MOMA約12萬元/平米

點評：東直門商圈核心，交通樞紐上蓋大型城市綜合體，規劃建設雙塔寫字樓、JW萬豪酒店、大型商場、2棟高端住宅樓，周邊配套成熟，坐擁地鐵2号線和機場快線雙軌。

産品為稀缺的城市核心區頂級豪宅公寓。

效果圖

建國門9号

位置：朝陽區建國門橋東南角（W酒店東）

開發商：首開

價格：待定

戶型：270—510平米

戶數：94

開盤時間：預計在1月底取證開盤

交房時間：2024年

交付标準：精裝

周邊二手房價格：中海楓丹公館約12萬元/平米

點評：項目為建國門商圈純新盤，毗鄰長安街，鄰地鐵2号線。規劃建設6棟住宅 商業 辦公，94套臻稀房源，産權車位292個。

項目聯袂鄭方、戶田芳樹、李玮珉等國際大師，在建築、園林、戶型、科技、服務等方面打造内城終極豪宅居所。

效果圖

中信城四期

位置：西城區菜市口南大街

開發商：中海

價格：待定

戶型：待定

戶數：待定

開盤時間：預計2022年

交房時間：待定

交付标準：待定

周邊二手房價格：中信城二期、三期約16萬元/平米

點評：項目為西城區二環内大盤項目中信城未開發的5、6号地塊，已轉為中海開發。臨地鐵4号線、7号線。

北京在東西城區尤其是二環内不再新批建設用地，該項目極有可能是核心區最後的新盤。

中信城三期實景圖

永定府

位置：東城區永定門橋東南角

開發商：華潤

價格：待定

戶型：58—65平米大開間和一居，89平米兩居，98/133平米三居，135-140平米複式

戶數：391

開盤時間：預計2022年春節前

交房時間：待定

交付标準：待定

周邊二手房價格：景泰家園約8萬元/平米，中海紫禦公館約13萬元/平米

點評：項目緊鄰南二環和中軸路，坐擁地鐵8号線與14号線雙軌交彙。規劃建設3棟4—8層住宅樓、2萬平米商業，代建7000平米燕墩博物館。不利因素是小區北側50米為鐵路。

項目原為限競房用地，據說可能轉為共有産權房，政府産權份額為20%。該項目極有可能是北京内城區最後一個單價低于10萬的新盤，一直保持神秘姿态，被業内稱為買不到的房子。

效果圖

金桐拾貳

位置：朝陽區，東三環内金桐西路

開發商：美國鐵獅門集團投資，金桐地産

價格：待定

戶數：272

戶型：78—128平米一居，145—251平米兩居

開盤時間：待定

交房時間：2022年下半年

交付标準：精裝

周邊二手房價格：财富中心禦金台約11萬元/平米

點評：國貿CBD核心區舊改頂級豪宅公寓，由運營紐約洛克菲勒中心、柏林索尼中心、上海晶耀前灘的美國鐵獅門集團投資開發，梁志天擔綱室内裝修設計。

近鄰地鐵10号線、6号線和1号線，周邊配套成熟。

效果圖

2、次新盤

北京城建天壇府

位置：東城區，南二環景泰橋南

開發商：北京城建

價格：12.2萬元/平米

戶數：1244

戶型：135/169平米三居，280平米五居

開盤時間：2021年8月、11月

交房時間：2024年6月

交付标準：精裝

周邊二手房價格：中海紫禦公館約13萬元/平米

點評：北京二環唯一純商品房新盤，絕版地段，南中軸線東側，天壇公園南800米，百萬平米大社區，有彙文中學教育配套，臨地鐵14号線和8号線，周邊配套十分完善。

自2021年8月一期開盤以來，實現認購額超80億元，網簽額40.4億元，網簽314套，銷售持續火爆。280平米超大平層産品戶型設計很棒。

效果圖

東直門8号

位置：東城區東直門外斜街8号

開發商：萊福集團

價格：13萬元/平米

戶數：225

戶型：123平米兩居、183—253平米三居、288平米四居

開盤時間：2021年11月

交房時間：2022年9月

交付标準：精裝

周邊二手房價格：海晟名苑約14萬元/平米，萬國城MOMA約12萬元/平米

點評：東直門商圈，地段鬧中取靜，臨亮馬河，酒店公寓改造的精裝公寓，70年大産權，1棟樓，225戶，精裝标準高，約1.5萬元/平米裝修标準。引入金茂綠建五恒科技系統，碧朗灣物業提供24小時管家式服務。

實景圖

3、順銷項目

東叁金茂府

位置：豐台區，三環分鐘寺橋南500米

開發商：金茂 合生

價格：10.7萬元/平米

戶數：685

戶型：125平米三居，145/175/195平米四居

開盤時間：2021年1月

交房時間：2024年

交付标準：精裝

周邊二手房價格：首開璞瑅公館約10萬元/平米，北京金茂府約11萬元/平米

點評：分鐘寺整體規劃開發，是東三環沿線城市更新區域，臨地鐵10号線分鐘寺站，周邊配套完善，有規劃45萬平米公園。

金茂打造府系2.0疊代産品，精裝科技豪宅。金茂府品牌過硬。社區規劃685戶，2021年網簽成交409套，網簽64.75億元，是北京10萬 豪宅銷冠。估計還有不到1/3存量。

效果圖

世茂北京天譽

位置：豐台區，三環分鐘寺橋南1公裡

開發商：世茂 合生

價格：10.6萬元/平米

戶數：494

戶型：145平米三居，185/215平米四居

開盤時間：2021年2月

交房時間：2024年9月

交付标準：毛坯

周邊二手房價格：首開璞瑅公館約10萬元/平米，北京金茂府約11萬元/平米

點評：分鐘寺整體開發三項目之一，建築設計前衛時尚，産品戶型設計亮點突出，功能格局合理，豪宅大戶風範。宋式園林設計獨領風騷，功能完備。

社區規劃494戶，2021年網簽成交137套，預估還有半數存量。

效果圖

合生缦雲

位置：豐台區，三環分鐘寺橋南1公裡

開發商：合生

價格：12.6萬元/平米

戶數：263

戶型：198平米四居，251平米五居

開盤時間：2021年4月

交房時間：2024年

交付标準：精裝

周邊二手房價格：首開璞瑅公館約10萬元/平米，北京金茂府約11萬元/平米

點評：分鐘寺整體開發三項目之一。項目為合生缦系新一代健康科技平層大宅，産品設計創新，以折疊美學理念打造建築與園林，僅263戶，為精品豪宅社區。2021年已網簽90套。

效果圖

中海甲叁号院

位置：豐台區，西三環萬壽路南延段

開發商：中海

價格：12萬元/平米

戶數：632

戶型：150平米三居，180/200平米四居

開盤時間：2020年8月、11月

交房時間：2024年

交付标準：精裝

周邊二手房價格：懋源釣雲台約11萬元/平米

點評：豐台花鄉區域，中海打造的三環内城豪宅項目，開創京城無界天幕、弧形立面先河，打造精裝大平層産品。項目配有高端會所，提供私人管家服務。

周邊鄰中關村豐台科技園、總部基地，生活配套完善。鄰地鐵9号線和16号線。

項目開盤至今已網簽286套，預計還有約半數存量。

效果圖

梵悅108

位置：朝陽區，東三環國貿橋東南角

開發商：陽光城

價格：15萬元/平米

戶數：364

戶型：97—182平米一居，119—185平米兩居等多種戶型

開盤時間：2020年8月

交房時間：2023年5月

交付标準：精裝

周邊二手房價格：銀泰柏悅居約10萬元/平米

推薦理由：國貿CBD核心區舊改現房，2棟豪宅公寓樓，共364戶，目前剩餘房源大面積戶型居多。坐擁地鐵1号線和10号線雙軌交彙，周邊配套成熟。

效果圖

除以上未開盤、半年内開盤以及順銷項目外，内城區還有位于西城區西單商圈的西單上國阙、豐台區三環内方莊商圈的首開璞瑅公館、豐台區西南三環内的葛洲壩中國府、懋源璟嶽、豐台區西三環泰禾西府大院等項目有尾房在售，價格在10萬—16萬元/平米區間，其中首開璞瑅公館還有一棟住宅樓待建未售。

此外，2021年豐台推出二環萬泉寺和三環周莊子地塊，指導售價分别在11.2萬元/平米和10.6萬元/平米；朝陽推出勁松街道西大望路地塊，指導售價10.66萬元/平米，全現房銷售；今年還将有豐台二環亞林西、三環紀家廟、朝陽三環太陽宮等四環内地塊出讓。

雖然北京市對四環内建設用地嚴格限制，但幾宗新地塊上市，還是能增加四環内住宅的供應，預計将有新老近20個項目可供選擇，隻是單價門檻幾乎全部在10萬 。

可以說，四環裡的房票隻能留給高端改善人群了。

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