文/曹俊

大家削尖了腦袋都想進，深圳的四大名校分别是：深圳外國語學校、深圳中學、深圳實驗學校、深圳高級中學。

近日，深圳特區報A６要聞版，刊發了一篇《光明：以優質教育助力建設世界一流科學城》報道。

在這篇報道中，光明區教育局黨組書記、局長黃漢波接受采訪表示：“今年4月，九年一貫制的深圳實驗光明學校将開始動工，建成後可新增1980個學位，将為光明注入更多的名校基因。”

對此有媒體做出預測，光明區的房價将很快到6萬，剛需投資光明，想不賺錢都難！

實事求是的講，光明的确迎來一波又一波利好：

教育方面，除了深實驗，光明區還引進了中山大學深圳附屬學校、華中師範大學附屬學校和深圳市教科院光明實驗學校。

醫療方面，深圳市政府投資80億元在光明區建設深圳最大的公立醫院——中山七院，中山大學舉全校之力，要将這家醫院建設成為世界知名的大型現代化醫院。據悉，到2020年醫院全面開放時，床位數将達到4000張，成為華南片區單體規模最大的醫院。

何其相似，深汕特别合作區也做着相同的事，就是加強教育資源和醫療資源的供應，教育方面引進南山外國語學校和百合外國語學校，醫療方面，深汕特别區正攜手北京大學深圳醫院共建深汕門診部，拟于2019年1月試運營。屆時，深汕人将可以享受與北京大學深圳醫院本部同等水平的醫療服務。

其實不論是光明區還是深汕特别合作區，以上種種行為的目的隻有一個，就是用教育資源和醫療資源聚集人氣。

在光明區第一屆代表大會第一次會議報告中，提出了五大重點片區建設的思路：

光明科學城片區要強化科學裝置、科教醫療、創新創業等核心功能，統籌地下、地面、地上空間利用，加快重大裝置核心區、中山大學深圳校區、光明雲谷、光明小鎮等重點功能區建設，打造世界一流科學城；

光明鳳凰城片區要聚焦先進制造、企業總部、交通樞紐等功能，以站城一體化的理念，高标準、高品質、高效率統籌推進光明城站及周邊地塊開發，打造産業集聚的智造高地和功能完善的城市會客廳；

光明中心片區要突出科技、商務、政務、文化、社交等功能融合，依托中央公園規劃建設，重點打造一批立體城市項目，建設大尺度城市地标，打造多元融合的中央活力區（CAZ）和城市新中心；

公明、馬田核心片區要提升商務、購物、休閑、文化等功能，挖掘老城區文化底蘊，保留城市曆史肌理，打造配套完善的光明副中心；

玉塘核心片區要以城市更新和品質提升為抓手，引領“城市再生”，推動傳統産業轉型升級，完善商業文化配套，打造獨具魅力的光明南大門。

而最大的利好，是光明區未來的發展方向與深圳的一緻性。

深圳是中國創新之都，科創向來是深圳的标簽，而在大灣區規劃中更是把深圳定位為具有世界影響力的創新創意之都，巧合的是，光明的目标是建設成為世界一流科學城，與深圳乃至整個大灣區不約而同，因為在粵港澳大灣區的規劃綱要中，“創新”一詞出現139次，“科技”一詞出現74次，光明區因科學城的建設，地位将進一步提高。

有“概念”的地方往往不缺樓盤，在去年，光明區各街道紛紛湧現标杆性樓盤，這些樓盤是剛需的首選嗎？到底适不适合投資？下面我們就一起去看一看。

1、勤誠達正大城（均價4.5萬）

項目地址：深圳市光明新區光僑路與松白路交彙處

占地面積：115000.00㎡

建築面積：870000.00㎡

總房源：1181

車位比：1：1

容積率：5.0

學區：華中師大附屬學校

地鐵：長圳站

樓評：

學位有餘而地鐵不足，勤誠達正大城略顯尴尬。

項目位于深圳市光明區南端，靠近石岩，不在鳳凰城規劃範圍内，周邊除了廠房，就是長圳村的民房，周邊的商品房小區較為稀少，居住氛圍不濃。

中介在介紹項目時談到，項目距離在建的地鐵6号線長圳站為1km，我向來是不憚以最壞的惡意，來推測房産中介的，經過親腳測量，項目距離長圳站在1.9km，步行需23分鐘，這已經遠遠超出地鐵的有效輻射範圍。

再有一些缺點，諸如距離市政配套集中區較遠，生活配套有待提高等等，這些在關外郊區已經見怪不怪了，相信随着未來的規劃都會好起來。

但不得不承認一點，勤誠達的華中師大附屬中學确實吸引人，若單論戶型，光明區哪個項目能比，而且目前已經計劃引入沃爾瑪和萬達影城……總體來看，也算一個值得購買的樓盤。

2、星河天地（均價4.6萬）

項目地址：深圳市光明區光明大道

占地面積：21000.00㎡

建築面積：141000.00㎡

總房源：1183

車位比：1:1

容積率：6

學區：東周小學、深圳市光明小學、光明中學

地鐵：光明大街站

樓評：

星河天地将是光明區的品質商圈。

星河控股集團成立于1988年，曆經31年發展，旗下現有地産、金融、産業、商置、物業五大集團，業務涉及地産開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務、金融投資、産業運營等多元領域，已成為國内大型綜合性投資集團。

星河的優勢在于其商業運營的經驗和能力，項目自帶約5萬平米的購物中心，計劃引入星河“COCO 系商業”，而且周邊配套已經相對成熟，使商圈的構建更加迅速。

此外，項目距離地鐵6号線光明大街站約400米，自帶18班制幼兒園，并規劃有一間小學，周邊有東周小學和光明中學。

項目的缺點是，得房率不高，公攤面積大，而且容積率達到了6.0，這在關外是很少見的。48層的超高層，早晚高峰坐電梯能急死人。

從星河過去開發的一些項目如：星河丹堤、星河國際、星河世紀、星河時代等，市場口碑還可以，星河天地大概率不會錯。

可以看到東周小學

3、天彙城（均價4.45萬）

項目地址：風景南路西側、振發路北側

占地面積：70000㎡

建築面積：340000㎡

總房源：1536

車位比：1：1

容積率：5.1

學區：紅花山小學、公明第一小學、光明二中

地鐵：公明廣場站

樓評：

天彙城配套成熟、利用率高，後期潛力不足。

項目規模很大，包括約40萬㎡住宅、15萬㎡集中型商業、12萬㎡商務辦公，以及150米高的商務公寓，社區幼兒園和公立初中光明二中。共分為5個地塊，含2塊住宅；2塊商業包括保障房住宅、集中型商業、寫字樓、商務公寓和希爾頓酒店。

保障房已确定面向光明區戶籍人口申請的公租房，總房源1165套，這可能會導緻小區人口複雜。

項目距離6号線公明廣場站約500米，距離公明廣場100多米，距離紅花山公園700米，周邊生活配套成熟，自帶商業今年9月份開業，可以滿足日常的休閑娛樂生活。

項目戶型較為實用，主要推出的是建面76-78㎡、85-87㎡、88-89㎡、104-106㎡、124-127㎡、143㎡等戶型産品，其中89㎡的可以改成4房。

項目缺點是，公明街道是比較老的片區，可利用土地不多依賴舊改，如果從片區的發展潛力來看，天彙城要弱于正大城和星河天地。

4、龍光玖龍台（均價帶裝修突破5萬，已售罄）

項目地址：觀光路與光明大道交彙處南側

占地面積：152441.86㎡

建築面積：509000.00㎡

總房源：1779

車位比：1：1.1

容積率：5.11

學區：鳳凰小學、新區外國語學校

地鐵：觀光站

靠地鐵的一期一組團

在建的三期

樓評：

玖龍台是光明區萬衆矚目的樓盤。

這個項目已經賣完了，但還是想說說，因為特點非常突出：

項目恰好位于鳳凰城中北部，而鳳凰城是深圳十八大重點規劃區域，也是光明新區唯一入選片區；

6号線、13号線雙地鐵物業，無縫接駁。6号線從松崗發出，南下經過石岩、龍華紅山、直達福田科學館站，13号線從公明北發出，南下經過光明城高鐵、石岩、西麗留仙洞、科技園，終到深圳灣口岸，軌道交通優勢非常突出；

自帶10萬㎡集中型商業、酒店和寫字樓，周邊多規劃市政配套物業，類似于光明文體藝術中心、政府辦公物業和光明新城公園等；

缺點是靠近光明大道和高價地鐵的一期一組團會有一定噪音影響，産權為50年，同時購房時要一次性付清4500/㎡的裝修費。

結論：

在研究全國各省份的房地産區域價值時，發現中部大省不約而同的棄“均衡發展”，搞“省會獨大”，道理其實很簡單，把資源集中起來才能辦大事，才能做大做強。

深圳雖然不會搞一區獨大，但從大灣區規劃綱要不難看出，前海的地位持續提升，未來10-20年，南山會坐穩深圳一哥的寶座。

反觀目前尚未通地鐵的郊區，如光明區、坪山區，這個要比肩南山、那個要世界一流，其實産業和人口都未成規模，到了晚上黑漆漆一片，建一條地鐵要5年，拆一個村談不好要10年，造一個區又需要多久呢？光明區會漲到6萬不用懷疑，但不是所有盤或者很快就能做到的。

因此，買光明也要依自身情況而定，打算自住并長期持有的，可以看學校、看配套、看喜歡的戶型，弱化地鐵的影響，但以投資為目的則必須把地鐵放在首位，擁抱南山和福田。

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