最近潤潤老家的朋友看中了一個房子，100多平才不到四十萬。

要知道，咱們武漢像新洲、黃陂、漢南等區，均價也已經到了7-8千，那是什麼樣的房子隻值這個價，讓潤潤的朋友心動不已呢？

我說，這麼便宜，肯定有貓膩。

經過仔細打聽才知道，這是小産權房。這樣的房子，沒有單獨的産證，隻有一紙協議，又辦不了貸款，你花小40萬買了他的房子，一點權益保障都沒有。

那什麼樣的房子是小産權房呢？潤潤今天來詳細說說。

其實啊，這就是所謂的“農村集資合作建房”，小産權房并不是一個法律概念，它隻是基于平時都是開發商建造的商品房相比，人們對這種自建房的一種約定俗成的稱呼。

具體是指那些在農村集體土地上建設的房屋，這類房子并沒有繳納土地出讓金等費用，房産證由鄉政府或是村委會頒發，不是由國家房管部門頒發的，所以又叫做“鄉産權”“集體産權”。

這類房沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，所謂的購房合同國土房管局也不會給予備案，因此它并不真正構成嚴格法律意義上的産權。

說得在自白一些，小産權房是一些村集體組織或者開發商，打着新農村建設等名義，在集體土地上，建築并出售的房屋，或者是由農民自行組織建造的“商品房”。

潤潤知道的還有一種，是個人用自己的地皮，建的幾層高樓，然後分層或者分房賣出去。這種隻有一個總證，各家各戶是沒有單獨的産權證書的。

而這類房源是不允許上市交易的，所以沒有辦法過戶，哪怕私下協議買賣，所簽訂的房屋買賣合同也是無效的，還是存在着很大的風險，不受到法律保護。而且如果遭遇拆遷，也是沒有補償的。

如果你買了這樣的房子，不僅産權有問題，還可能出現以下風險：

1.有時還沒有入住，所謂的“開發商”就跑了。

2.購買這類房産不能申請銀行貸款。

3.随着人們法律意識提高，這類房産很難再次售賣出去，到時候急需用錢卻變不了現，隻能砸在自己手裡。

4.沒有合法的産權，隻有使用權，出現質量問題沒有辦法維權。

5.沒有所謂的物業，公共設施維護存在很大的問題。

6.可能會面臨再次付款（補交）的風險以及因政策而拆除的威脅。

那要怎麼辨别小産權房呢？

首先，它的價格遠低于周邊小區的價格。

第二，售賣方不與購房者簽訂正式的購房合同，甚至沒有發票。

第三，在住房和城鄉建設委員會的網站上也查不到相關的預售許可證或現房銷售許可證。

第四，不能申請銀行貸款。

潤潤趕緊喊朋友打住，千萬别冒這個風險，現在房地産市場不景氣，稍微小一點的開發商都有可能因為資金鍊斷裂跑路，更不用說私人的産權了，用國家的土地建房也是違法行為，如果真的是剛需，不如找個打開發商，拿40萬付個首付，其餘貸款，還安心一些。

朋友聽了我的話，去看了幾個大樓盤，貸款、物業方面都有了保障，還開心地直言要請我吃飯呢！

所以，我們買房子一定要擦亮自己的雙眼，如果某一套房子特别便宜，肯定是有原因的。在房屋産權不明的情況下，一定要慎重選擇。

哪怕是大開發商建造的商品房，也要“五證”“兩書”呢，這種連最基本的銷售許可證都沒有的情況下就敢賣，肯定是有問題的。我們購房者的權益，就會難以得到保證。

所以，小産權的房子堅決不能入手。

其實，不能買賣的産權類型還有很多，因為之前的曆史遺留問題，市面上不止存在着小産權房這一種，還有私房、解困房、軍産房、央産房或是法院拍賣的房屋等等，關注我@林潤潤教你買房，潤潤以後慢慢給大家講！

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