最近日元彙率貶值嚴重，已達到近30年低點，但因為全球放水，東京房價卻升值頗多，有不少朋友、親故、客戶開始委托考察，所以頻繁出差，站在酒店的窗邊俯瞰東京。地下各種公寓，塔樓，戶建，别墅林立，這時候東京已經入秋有了幾分涼意，晚風吹過，察覺到身後有人幫忙披上一條毛毯後，轉身進屋。趁着這股月色和秋風，咱們今天繼續來聊聊日本房事永恒話題：日本房産選擇公寓還是一戶建。

正文開始之前，先闡述觀念，此篇内容不含任何廣告，隻是以一個處理過近百套房産，長居東京十年的華人視角來對比公寓和一戶建的優缺點。内容盡量客觀，但不可避免帶有主觀傾向，成年人應該為自己判斷負責，故不構成任何投資建議，言盡于此。接下來咱們就把日本房事掰開了，好好聊聊。

#1

基本概念

日本房子可以大體分為兩種公寓和一戶建，日文稱之為マンション、一戸建て。在對比兩者之前，咱們先把公寓和一戶建的概念來解釋清楚：

首先日本的公寓不是國内所理解的公寓。國内的公寓通常是指小産權，或者沒有辦法辦理産權證，又或者是商用住宅，水電費都不是民用标準。

而日本的公寓則完全屬于住宅，水電民用，産權永久，沒有公攤。所有的電梯，走廊，過道甚至房間陽台都是不計入到房屋面積裡。所以日本公寓标出來多少面積，就是房屋内面積。日本人的解釋則為：你在房屋内能鋪上地毯的面積。

另外，在日本公寓一般分為普通公寓和塔樓兩種，塔樓一般是指超過30層的高層公寓，在防震建築質量、居住舒适度、地段等各個方面都處于頂級水平。通常會在一二層設置會客區，辦公區，咖啡室，讀書室，垃圾房，快遞櫃等等公用設施，如果是更好一點的則會在頂層設計空中花園，鳥瞰台等等。以東京23區核心地段為例，公寓起步在2000萬日元，即100萬人民币左右。塔樓起步價在1億日元，即500萬人民币左右。而明星政要幾乎都選擇塔樓，這個後面具體來聊。

一句話說明：塔樓是高層公寓，但不是所有的公寓都能被稱為塔樓。

再來說一戶建，日語稱之為：いっこだて。由于中國大城市目前主流以小區為主，所以很多國人第一次來東京會驚歎道：都說東京地貴人多，怎麼還有那麼多獨門獨棟的别墅。這裡澄清一下，在日本不是獨門獨棟的房子，就算别墅。在東京市區一戶建通常土地面積60-80平左右，上下兩層合計100多，自帶一到兩個車位，适合一家三口居住。典型的就是哆啦A夢家大雄的房子。

而與之對比的則是，大雄朋友小夫家的房子，這種才算是别墅，日語稱之為別荘（べっそう）。通常占地300平起步，高門大牆，裝修考究。甭管花園裡種了什麼花草，但凡路過，都能聞出金錢的味道。

因為這種認知上的誤區，又加上國人對于土地的癡迷，看到過不少國内剛來的華人，說是500萬人民币在日本買了個别墅，撿了大漏。我打開照片一看，果然，純純一戶建。對方含淚賺了一半。

一句話說明：别墅勉強算是一戶建的一種，但不是所有的一戶建都能稱之為别墅。

#2

全方位對比

對于房子用途基本分為投資和自住兩點，投資會優先考慮投資回報率和升值空間，自住則會考量舒适度，面積，配套等等。而作為對比，我們則以普通公寓，塔樓，一戶建三者來對比。至于為啥不加入别墅，說句紮心的話，前面提到的三種房子類型，以東京房價收入比來說，通常5-10年能搞定。屬于大部分人能琢磨的事兒。而别墅這玩意基本屬于你生來有就有，生來沒有就不太用琢磨的物件，參考意義不大，這期受限篇幅，咱就不展開了。

1 地段

水庫論壇當年有一句話，房産三要素：地段，地段，還是地段。地段的重要性不言而喻。

通常來說，公寓的開放商基本屬于大公司，面向的住戶也以城市上班族為主，車站距離則是重要考量點。在日本房産網站上會有一個指标，即：距離車站距離。通常分為1分，5分，7分，10分，15分及以上。而5分鐘内的房子和15分鐘的房子，價格可能差别三成。在價差如此之大的情況下，同樣的土地面積，但凡開放商的項目經理讀過小學，是蓋公寓、塔樓還是一戶建不言而喻了。

這裡額外說一點，在東京老城區比如新宿，池袋出站出門公寓多，在比較新的台場，東京灣那塊兒出門塔樓多。至于原因也很簡單。老區很多公寓都是多年前建的，如今地段基本是天價，加上協調住戶的費用，開放商雖然想拆掉蓋高價塔樓，但太過費錢費時。隻能維持現狀。而新區則沒有這種顧慮，那自然往能賣上高價的塔樓上折騰了。

結論：在地段這塊兒，塔樓和公寓分區不同，平分秋色。而一戶建基本集中在郊區，即便是在市中心，也在距離車站較遠的地方。當然，萬事都有例外，比如目白車站附近有少數一戶建，但這屬于少數，杠就是你赢。

2 居住舒适度

在居住舒适度上，我分為安全、環境、便捷、三個方面來聊，咱們一個個來看。

先說安全，參照經濟學人發布的全球安全城市指數報告中指出，東京位列第五。前面分别是哥本哈根、多倫多、新加坡、悉尼。上海30，北京36。所以在安全這點，其實在日本住什麼樣的房子基本差别不大。

硬要說差别的話，塔樓通常最貴，所以有個門禁，安保也會24小時值班。公寓則基本隻有門禁沒有安保。一戶建啥也别說了。全靠自己。但來東京這麼多年，真沒聽說誰敢玩破門而入那套，即便是租的房子，隻要租期内，你就是把房子砸了，房東都沒有權限進入房間。隻能等租約到期，再讓你賠償。

但這裡說一個小點，日本是多震國家，一戶建通常為木質結構，塔樓和公寓則基本為鋼筋混凝土。但因為多震，即便是木質結構，防震等級依舊很高。但理論上确實不如鋼筋混凝土。再加上木質結構的房子，通常隔音不太好。不好到什麼程度呢，一家三口的話，等孩子稍微大點，這房子就有嚴重的功能缺失了。一項數據表示，東京的情人酒店有近三之一的客戶來自夫妻。至于為啥夫妻選擇情人酒店，這邊請移步之前的視頻：日本情人酒店的罪與罰。

所以安全這點上：塔樓＞公寓＞一戶建。

3 環境

前面也說了，公寓和塔樓基本都在車站附近，城市中心。而一戶建通常在郊區和車站較遠處。

如果你喜歡俗世紅塵，莺歌燕舞，商業繁華自然是公寓塔樓更好。如果你喜歡田園牧歌，遠離喧嚣，風吹草地自然是一戶建為佳。

這裡額外要說一點的是，東京氣候四季分明，空氣不錯。所以會顯得雲格外低垂。而百米之上的塔樓不管眺望，還是吹風，都會有種盡在眼底的沖擊。深夜陽台喝酒的時候大多是覺得，此情此景不喝一杯，差了點什麼。但這個算是我個人主觀，就不計入評價。在環境上咱們就算是各有優劣，各花入各眼。

4 便捷

這裡就好好說道說道了。

先說停車，公寓車位少，如果買的較晚，車位很可能沒有了。那隻能在附近另外租停車場。如果碰上大雨，可能會有些狼狽。

塔樓則基本按照住戶安排車位，正常來說都能保證一戶一車位。數量上不用擔心，但費用上會偏貴，以目前居住的的塔樓為例，一個月停車費用在4萬日元。折合人民币2000元。

至于一戶建，基本上都附帶最少1個車位，有的甚至是兩個。

停車上：一戶建＞塔樓＞公寓。

5 寵物

再說寵物，這年頭比起生兒育女，希望貓狗雙全的人似乎更多。而在東京，公寓養寵物屬于看運氣，有的可以有的不行。塔樓大多可以，少數不行。而一戶建則沒有顧慮，連地帶房子都是你自己的，幹嘛全憑你自由

寵物上：一戶建＞塔樓＞公寓。

6 倒垃圾

接下來說倒垃圾。日本街上沒有垃圾桶，還有繁複的垃圾分類，所以在日本倒垃圾絕對可以算成一個事兒。

這點上，公寓和塔樓沒有顧忌，基本上除了瓶子外，所有東西丢到一起，順手放到垃圾房，會有專人來處理。

而一戶建就比較麻煩了，每天都有隻收指定垃圾，你隻能提前一天晚上把垃圾放在門口，不合格會貼标不收，放錯不收，沒有專門的垃圾袋不收。你琢磨下，疲憊了一天下班，發現門口的垃圾被貼了标依舊堆在門口，你就隻能把垃圾帶回家，重新分類。然後和垃圾相處一周，等下星期再來收，這心情，誰碰誰知道。

這點塔樓=公寓＞一戶建。

7 性價比

抛開劑量聊毒性，抛開價錢聊房産這都屬于耍流氓。而房子作為大部分人生命中最大的一筆支出，價格當然要好好說道說道。

先問一個問題，以東京23區為例，同等面積同等建築年限的普通公寓和一戶建誰比較貴。答案是大多數情況下公寓價格是一戶建價格的兩倍。而同等條件下，如果加入塔樓來比較，塔樓的價格又比公寓貴上5成以上。

至于為什麼三者價格差别那麼大，原因有幾個

1、地段。之前說過，公寓塔樓集中在市中心和車站附近。而一戶建集中在郊區和車站偏遠處。

2、建造成本，一戶建通常為木質結構，而塔樓和公寓通常為鋼筋混凝土。

3、使用年限。按照日本法定的财務折舊層面來看，一戶建的折舊年限是22年，也就是說一戶建在22年後财務上就沒有價值了。而鋼筋混凝土建造的公寓折舊年限為47年。當然，這裡說是價值是指房屋價值，而因為永久産權的原因，土地是一直有價值的。

4、公共設施，對于一戶建來說，完全沒有這玩意。所有東西都得自己打理，而公寓則有基礎的會客廳等功能，至于塔樓，目前新建的日式高級塔樓基本是參照酒店模式來進行設計，公共區域動則兩三層，并且長期維護。

目前全日本一戶建的家庭占53.6%，住公寓的家庭占43.5%。這也是經常有房産中介用來偷換概念的說法，這個數據造假了嗎。沒有，完全真實，但這個數據的巧妙之處在于，因為日本很多鄉下地廣人稀，建造成本低的一戶建自然受歡迎，如果我們把這個對比放到東京23區來看，公寓塔樓合計占比7成，而一戶建就隻有3成了。而核心三區中的千代田，中央區，港區公寓塔樓更是占比高達8成。

綜上，如果一定要對塔樓，公寓，一戶建三者下個結論，那麼我的答案是目前東京大部分人選擇的都是公寓，價格最親民，也最容易實現。小部分人選擇一戶建，并沒有想象中貴，适合拖家帶口的不在乎通勤或者對于田園牧歌極度向往大家庭。極小部分選擇塔樓，高級金領和權貴地位的象征，享受居高臨下，整個大東京皆在我腳下的感覺。最後還是送上一句祝福：願諸位擇一城終老，遇一人白首。

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