在北京有這麼一個地方，他處于海澱昌平的兩區交界，被劃到了海澱，他的存在感并不強，而且身價也跟海澱極度不匹配，反而很多推薦昌平的卻要把他提上一提，這裡管理稍顯混亂，配套也差點意思，有個看起來風燭殘年的新都生活廣場，支撐着半邊天。尤其在建材城東區域，屬于既沒商業也缺産業，甚至沒通地鐵。

（兩區交界）

（新都生活廣場）

在北京有這麼一群人，他們收入頗豐，卻三餐簡單，騎着車子穿梭于出租房跟後廠村，地鐵上他們一人一個電腦包，一闆一眼敲着代碼，他們也是衆多姑娘心中的績優股。

每周的工作日，北京就會有幾萬的碼農會在這之間完成一次大規模遷徙，等到天黑下來就順着後廠村、西二旗、回龍觀、建材城西街，經過幾個小時的晚高峰，迎來“夜生活”，這就是西三旗跟碼農們的愛恨情仇。

不過西三旗的這些缺點在13号線拆分之後還叫事兒嗎？

在富力桃園附近500米規劃有拆分的地鐵13号線支線，這是一條連通北部核心産業的重要支線，不光如此，這裡還有商業配套的加持，在建的西三旗萬象彙，距離地鐵13号線霍營站1.5公裡，清河萬象彙4.5公裡，無疑會為該區域注入新的商業活力。

（西三旗萬象彙）

西三期的産業之前是短闆，不過東升科技園二期等園區即将落地，未來也會發展為海澱東部的産業集中區，咱們西三旗也有自己的園區了。

（東升軟件園二期）

瞧瞧，這地兒，以後還會繼續沉睡嗎？醒醒吧，我看不見得了。

從環線位置上離市區更近，商業/交通也在肉眼可見地變好，這些利好是肯定會實現的，不過您得稍安勿躁。

海澱很大，區域衆多，房子也是參差不齊。那麼西三旗片區該怎麼選擇？

西三旗的部分區域發展周期比較長，考慮到房屋老齡化，這種闆塊更需從長持角度出發，優選區域内的入門級剛需盤或次新标杆流通大盤，咱們這次就來看看幾個标志性的小區。

入門級剛需盤：建材東裡

一裡，總價300-500W，96年建成房源為主的老小區，20棟闆樓，小兩居為主，物業管理一般，沒電梯，基本沒什麼配件設施，車位緊張，停車應該比較困難，小區不大晃悠着一會兒就看完了。好在周邊有學校，清河四小，二十中新都校區。

（小區門禁打開，物業管理差）

（北京二十中新都校區）

二裡，距離地鐵和商業要比一裡遠一些，小區裡帶點生活配套，總體比一區顯得開闊方便一點，房齡較一裡更新，以2000-2002年的公房為主，所以體現在價格也要更貴一些，兩居的上車門檻是400w，大部分不帶電梯，也有22層2梯10戶的塔樓。同樣的預算也能看看位置更好的清河闆塊，永泰東西裡的50-60p小2居，在這的好處是能買到更大的面積，70平左右的2-3居可以挑挑。

流通大盤：富力桃園

總價500-1400W，碼農們集中的小區，（不得不說，還是有錢）在這裡，咱們就拿C區舉例，這幾個區裡算是不錯的，距離霍營地鐵站1.5公裡左右，08年的闆樓，小區整理規模比較大，人車分流，老人孩子居住比較安全，有園林水系中間帶大湖庭院，還有一個挺大的文體中心，平時運動健身在小區裡都能搞定。

看電梯間樓道裝修和房源，品質要比周邊絕大部分二手房高一個檔次。

不止是學區談不上，大部分2居戶型一般，生活配套有所欠缺，這也是這邊的通病了，北側臨地鐵鐵路噪音大，出了門就是滿目荒涼。

其實看了一圈，在整個西三旗，尤其是育新東這邊房價都不貴，沒有學區溢價。因為本就不是優質學區，也就不存在下降空間了，買了您也甭擔心是買虧了。拿以上小區舉例來說2020年9月，富力桃園的兩居500—600W之間肯定能拿下，現在南向的房子基本在700W以上，這也就意味着，咱們這邊的房價沒降反而漲了；但是像建材東裡這樣的老舊小區，受限于小區本身品質問題，物業管理等因素，價格漲幅并不大，但是穩字當頭。換句話說，無論這邊是不是兩區交界，海澱兩個字就是金字招牌。

枯藤老樹昏鴉，這裡并沒有小橋流水人家，初來西三旗，我一直在找一個合适的詞語形容他，飽經滄桑，卻又充滿希望，随着以後商業，地鐵，園區的規劃，他逐漸也被賦予了新的生命力。

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