2019年12月7日，大雪節氣，一個極好的日子。

中國有句古話：瑞雪兆豐年。随後瑞雪兆首都。

這一天，恒大文旅迎來三重喜：武漢、合肥、昆明三地“童世界”文旅項目同開業。

正如當代詩人朱海，廣州亞運會開閉幕式總設計，為恒大20周年慶創作《感恩》所言：

精良的作品 接踵問世 從冰雪飛舞的北國

到椰風輕撫的海南島……

恒大文旅正以前所未有的速度，迎接他的高光時刻。全國超過十餘省市已有恒大文旅的布局，并陸續開業。

但是，波峰的到來，也意味着離谷底不遠，恒大文旅隐憂乍現。曾經風光無限的萬達文旅開發項目，目前多處項目落下變賣的結局。

恒大文旅會步其後塵嗎？

▲ 武漢：恒大“童世界”示意圖

政策東風

時間回流到2016年。這一年，是文旅産業發展的元年。

當年，文旅特色小鎮正式上升到國家層面，一批特色小鎮乘着政策東風，成為地産界發力房地産的主力軍。在住建部公布的第一批、第二批國家級特色小鎮名單，有403個文化旅遊類型項目，其中特色小鎮共有253個，占比為62.8%。

政策的東風，人們對“詩與遠方”的追求，以及對美好生活的向往，使得文旅項目全面爆發。文旅投資一時在全國轟轟烈烈上演。

恒大文旅當然不會缺席這場“小鎮盛宴”。

2016年底，恒大旅遊集團還隻擁有海花島、海上威尼斯兩個項目。到了2017年，恒大文旅開始布局全國。2018年是開疆擴土的一年，恒大在長沙、開封、太倉、句容等地的文旅項目相繼面世。2019年，恒大文旅的豐收年，12月7日，三地項目同開業是何等高調。

▲ 恒大“海上威尼斯”

許老闆是個感恩這個時代的人。他曾說，恒大一切都是黨和國家以及社會給的。

時勢造就英雄，也成就了恒大。

許老闆的朋友王老闆，在恒大20周年時，也是風光無二。王老闆曾在央視上表示：“有萬達在，迪士尼樂園20年之内在國内赢不了利！”

去年，上海迪士尼開業11個月就迎來了1000萬名遊客，并實現了收支平衡。而萬達文旅看來并沒有讓老王很滿意，當時已經開業的幾個萬達文旅項目，總體的客流量不及迪士尼的零頭。

現在回頭看，後來王老闆的麻煩更大，多個文旅項目“甩賣”了。拿武漢的萬達樂園看，開業19個月就停業！這是萬達進軍文旅的開山之作，如今落得這般田地。

風水輪流轉。現在該輪到恒大文旅上場了。

危機四伏

任何事物，波峰過後就是波谷。

當前，恒大文旅已在全國多地全面布局。除了知名的海上威尼斯和海南海花島，恒大全國有多個文旅城系列。

這些文旅項目都将在全國各個區域開花結果，形成良好的鍊接。

那麼，項目開放後，恒大文旅如何運營好這些項目呢？在小編看來，恒大文旅的隐憂正在路上，如何運營好文旅IP，将是考驗恒大文旅的一道難題。

因為放眼全世界，能稱得上文旅做得非常好的屈指可數，迪士尼、環球影城是典型。

業界人士點評文旅項目：衡量一個文旅地産項目是否具備投資價值，應該看它是否有清晰的定位，是否将文化、運營融合的理念融入對項目的定位和運行中。所以不應該僅僅讨論房地産最關注的地段，而是要考慮什麼樣的思維模式、什麼樣的項目定位最具有投資價值。

譬如，武漢萬達樂園就是例證，擁有核心地段，确找不來人氣。

▲武漢萬達樂園

為什麼？缺乏IP。

衆多房企雖蜂擁而至，地産企業缺少文旅IP的經營思路。如何把一個文旅項目與當地産業深度融合，塑造屬于自己的産品定位，避免同質化競争尤為重要。

許老闆是個明白人。他請來韓國樂天的設計團隊。在“童世界”的外景打造上，确實是國内一流。

是大趨勢嗎？未必

實際上，文旅是個較為龐大的系統，涉及土地開發、産品定位、運營等多個生态鍊，其中可承載的内容較多，而這也意味着不确定因素的增多。

在硬件方面，指文旅項目的全生命周期，需要産品過硬、運營過強；

在軟件方面，是指客戶的全生命周期，即客戶從幼兒、青年、中年到老年，都可以在文旅項目裡找到相适配的消費升級的服務方式。

可以說，當前房地産行業的發展正步入新的轉型發展周期。在政策的調控下，老百姓的需求已經從居住轉向旅居。旅遊産品從1.0版本到3.0版本的轉變，要求地産商實現從開發商到城市運營商的思維轉變，實現生态鍊輸血和造血的平衡。

首當其沖，這種思維轉變就容易遭遇到“先有雞還是先有蛋”的“輸血”問題。

房地産向來以資金回籠速度、建設周期長短為典型行業特征，地産行業的流動性問題緊張。

▲ 武漢恒大“童世界”示意圖

文旅項目的核心競争力之一是開發能力，大型化與投資大、品質化與維護貴并存。

文旅地産建設前期依靠房地産主業“輸血”慢慢養大，如果主業的現金流“薄弱”或補血“缺位”，往往面臨短期現金流的矛盾沖突，甚至阻滞夭折。

這類“缺位”的案例不勝枚舉。昔日山水文園立志打造的文旅産業新樣本今何在？以“六旗樂園”之名，瘋狂圈地、激進擴張，來自現金流的考驗最終斷送了山水文園繪制的美好藍圖，項目不斷延期，陷入停滞的尴尬境地。

萬達文旅沒能挺過現金流的風浪，以緻被融創以百億收購10餘個文旅城産權。

華僑城文旅部分項目也沒能很好地經受住這一考驗，幾近失敗。近日，孫老闆買買買，融創逾10億接盤華僑城文旅項目51%股權，值得期待的是文旅投産一般的融創能否接好這盤局。

▲ 太原華僑城

融創收購萬達文旅闆塊之初并不重視運營能力，反倒依托萬達托管運營，後來也就把文旅運營團隊一鍋端走，說明萬達文旅有其成功之道。

恒大文旅在全國拉開的“童世界”的文旅項目，會是未來文旅發展的趨勢嗎？也未必。

這類文旅項目實際上能帶來多少人氣？暫且沒有數據支撐，但是，從消費習慣來看，這是一個周末度假的旅居好去處。

在小編看來，恒大文旅開發的“童世界”就像是個“超級民宿”綜合體。這裡将是周末打卡的好去處，能否留住客人過夜是大問題。所以作為地産投資項目，他的價值投資有待檢驗。

從輿論來看，恒大的現金流除了滿足房産主業自身的需要，造車也耗費着龐大的資金，文旅“輸血”功能不足。恒大在短期現金流和長期運營能力上都沒有表現出優勢，甚至略有劣勢，這增加了恒大未來的不确定性。

雖然前路險阻，但要看到希望所在。到2020年，恒大的目标是總資産超3萬億元，房地産年銷售規模超6000億元。

許老闆在創作《崛起》中寫道：你的每一次跌倒和爬起，我的心疼，我的惋惜……丈夫崛起高昂首，騰身一躍向勝利沖鋒！

恒大文旅正沖鋒陷陣的路上，各地文旅項目陸續上馬，今年将是檢驗“恒大模式”成敗的關鍵年。

讓我們拭目以待！

來源：财智堂中堂

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