歡迎關注【小馬研報】，獲取長期投資回報！第27篇投資文章

目前，地産股因為下跌較多成為了典型的“股票三傻”之一，股價跌了，投資者對行業的悲觀情緒也就濃了。地産行業已有四十年的發展曆史了，難道真的就這麼沒有未來嗎？我們以優秀的地産企業之一——萬科為例進行分析，看看地産股的過去，想想地産股的未來。

一、萬科發展大事記

先一起看一下萬科成立37年來的一些大事記：

1984年5月，萬科成立；

1988年，萬科進入房地産行業；

1988年12月，萬科公開向社會發行股票，每股1元，共募資2800萬元，規模迅速擴大；

1991年1月29日，萬科A股在深圳證券交易所上市；

1991年6月，通過配售和定向發行新股2836萬股，募資1.27億元，開始發展跨地域房地産業務；

1993年3月，發行4500萬股B股，募資4.51億港元，主要投資于房地産開發；

1997年6月，增資配股募集資金人民币3.83億元，主要投資于深圳住宅開發；

2000年初，增資配股募資6.25億元，陸續投資于深圳、上海及北京的住宅項目及零售業務；

2002年6月，發行可轉債，募集資金15億，主投房地産業務；

2004年9月，發行可轉債，募資19.90億元；

2006年12月，增發募資42億元，陸續投資上海、北京、成都等地住宅項目；

2007年募集資金100億元；

……

2018年9月，萬科董事會主席郁亮在例會宣布：具體業務要“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目标；

2020年3月份，萬科正式成立了食品事業部，布局生豬養殖、蔬菜種植、企業餐飲三大領域；

2020年5月，萬科發布“招募令”，招聘豬場拓展經理等崗位；

2021年11月，萬科發布“節衣縮食”和打造“戰時氛圍”的倡議。

二、萬科上市30年來發展情況

我們用一張表來看看萬科自1991年上市以來30年的營收、淨利潤、股價等的發展情況。

萬科上市30年來，年營業收入從1991年的1.01億元增長到2020年的4191億元，增長了4200倍；淨利潤從1991年的1000萬增長到2020年的415億元，增長了4150倍。萬科A的股價（複權後）從1991年上市時的14.58元上漲到如今的3553.58元，最高股價為5931.98元。

三、地産行業40年來政策梳理

再讓我們看一看萬科成立約40年來，政府工作報告中對地産行業的政策情況。下圖表格為我整理了1978年政府工作報告中關于房地産的政策描述。大家可以好好看看，思考思考，四十年的房地産發展史啊。

四、未來觀點

（以上内容是關于地産股/萬科的客觀情況，以下是我對地産行業、對優秀地産企業未來發展的觀點。每個人都有自己的理解，你也可以依據以上客觀情況，得出自己的投資觀點。）

萬科在國家開始發展經營性房地産的時候成立，在鼓勵支持地産行業發展的時候上市并不斷融資擴大經營規模。從政策中可以明顯感受到房地産這一重要産業的成長過程，從小規模時的呵護鼓勵到大規模時的規範約束，其實，我們也能清晰感受到房地産所處的發展階段。

對于未來，我認為整個行業中高速發展階段已經過去，進去了穩健、慢速發展階段，行業中的萬科、保利、中海、金地等優秀企業依然可以讓我們投資者獲得穩定的投資收益，讓我們财富得到保值，但想像以前那樣财富快速增長是不可能了。十年後也會如此。

至于優秀地産股還能不能投，每個人有每個人的看法。取決于你的投資收益目标，取決于你對地産行業優秀企業的理解度。搞懂之後再去投資，要對自己辛苦賺的錢負責。

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