商品房買賣合同糾紛的法律後果?本約還是預約争議定金争議适用定金罰則争議違約行為争議，今天小編就來說說關于商品房買賣合同糾紛的法律後果?下面更多詳細答案一起來看看吧!

商品房買賣合同糾紛的法律後果

本約還是預約争議定金争議适用定金罰則争議違約行為争議

上訴人陳某某、王某某上訴請求:1.撤銷一審判決,判決被上訴人退還50000元定金,賠償上訴人利息、誤工費和交通費等損失10000元,并支付懲罰性賠償150000元 。2.一、二審訴訟費由被上訴人承擔 。事實和理由:一、本案不涉及重大誤解,而是因金碧房地産公司在銷售房屋過程中進行虛假宣傳和惡意欺詐等違法行為,導緻合同不能繼續簽訂和履行 。金碧房地産公司銷售人員周某某在銷售過程中對上訴人口頭承諾下疊别墅送院子、院子可以獨立使用,并隐瞞了小區後山上有大量墳頭的情況 。上訴人交付定金後,在簽訂認購合同時,才發現合同載明院子面積為零 。周某某這時又解釋說院子沒有産權,但有使用權 。二、金碧房地産公司于2019年6月16日收取上訴人誠意金(意向房源為41号樓1單元301室)後,6月24日才取得41号樓商品房預售許可證,違反了《中華人民共和國城市房地産管理法》,已被銅山區住建局立案查處并沒收50000元違法所得 。一審判決認為被上訴人的違法行為超出本案合同糾紛範圍的說法不能成立,因為本案的定金就是之前的“誠意金”轉化而來 。三、一審法院适用法律錯誤 。1.上訴人主張适用《中華人民共和國消費者權益保護法》“退一賠三”規定有事實和法律依據 。消費者權益保護法第五十五條規定的三倍賠償制度是一種懲罰性賠償制度,不僅在于彌補受害人所受到的損失,更重要的是對不法行為人予以懲處,以遏制侵權行為的再度發生 。2.《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》規定的懲罰性賠償責任以合同法第一百一十三條和消費者權益保護法第五十五條規定的懲罰性賠償責任為依據,合同法、消費者權益保護法和最高院的司法解釋是上位法與下位法的關系,最高院和江蘇省高院的司法解釋和相關規定不能與上位法相沖突 。本案中上訴人交給金碧房地産公司的50000元雖然從字面上看是購房定金,但如果上訴人沒有及時發現被上訴人的欺詐行為,必然會與被上訴人簽訂正式購房合同,購房定金也将必然轉為購房款的一部分,金碧房地産公司應當按照消費者權益保護法的規定向上訴人退一賠三 。四、周某某作為開發商雇傭的銷售人員,其所作出的宣傳和承諾,不僅是其個人行為,更是代表開發商的代理行為 。一審始終沒有傳喚周某某到庭,嚴重違法 。

金碧房地産公司答辯稱,1.金碧房地産公司在對陳某某、王某某宣傳和介紹房源的過程中,不存在誇大宣傳及隐瞞的行為 。金碧房地産公司與陳某某、王某某簽訂的認購書明确約定花園面積為0,不存在讓二人誤解享有花園所有權及使用權的可能性 。金碧房地産公司也未隐瞞項目東北側零星分布墳墓的事實 。項目現場有鳳某某著項目情況公告,其中第五條作出明确的告知:墳墓的分布在本項目規劃範圍之外,不會對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的确定有重大的影響 。2.陳某某、王某某依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十五條主張權利無依據 。第一,陳某某、王某某與金碧房地産公司簽署的《徐州鳳某某著認購書》為預約合同,金碧房地産公司收取的50000元并非購房款 。第二,依據《XXX高級人民法院關于審理消費者權益保護糾紛案件若幹問題的讨論紀要》,商品房買賣合同的買受人以出賣人實施欺詐行為主張賠償,應當按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第九條規定進行處理,而不适用消費者權益保護法第五十五條之規定 。實際上,陳某某、王某某未依約與金碧房地産公司簽署商品房買賣合同,二人并非金碧公司開發項目的商品房買受人,金碧房地産公司也不存在二人主張的欺詐行為,其依據消費者權益保護法主張權利無依據 。

上訴人金碧房地産公司上訴請求:1.撤銷一審判決,依法駁回陳某某、王某某全部訴訟請求;2.一、二審訴訟費用由陳某某、王某某負擔 。事實與理由:本案實為定金合同糾紛,一審判決認定事實和适用法律均有錯誤 。一、一審法院認為金碧房地産公司誇大宣傳和隐瞞紅線外墳墓構成銷售欺詐是錯誤的 。首先,金碧房地産公司與陳某某、王某某于2019年6月27日簽訂《徐州鳳某某著認購書》第一條明确約定花園面積為0,該約定已明确案涉房屋不存在花園 。其次,金碧房地産公司從未隐瞞項目東北側紅線外零星分布墳墓的事實,該墳墓處于本項目規劃範圍之外,不會對商品房買賣合同的訂立及房屋價格确定有重大影響 。一審法院已經查明金碧房地産公司項目案場公告内容,金碧房地産公司對規劃範圍外有零星墳墓不存在隐瞞 。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第三條之規定,隻有規劃範圍之内的房屋及相關設施說明和允諾具體确定,且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的,才能視為要約 。該墳墓不在規劃範圍之内,不會對買賣合同的訂立及價格有重大影響,不構成要約 。綜上,陳某某、王某某對花園的處分和紅線外墳墓的分布情況不存在重大誤解,金碧房地産公司也不存在銷售欺詐,一審法院基于該情形撤銷雙方簽署的認購書無事實和法律依據 。二、陳某某、王某某從未要求撤銷雙方簽訂的認購書,一審法院判決撤銷認購書超出了二人的訴訟請求 。實際上,陳某某、王某某正是基于認購書合法有效的前提下向金碧房地産公司主張的權利,一審法院超訴請裁判,二審法院應當依法予以改判 。

陳某某、王某某答辯稱,金碧房地産公司确實存在欺詐行為,已被揚子晚報、紫牛新聞刊登 。據報道,揚子晚報接到多位市民投訴,稱徐州市鳳某某著向購買上疊産品的購房者承諾送閣樓,卻不寫入購房合同,也不體現在産權證裡 。記者調查發現市民投訴情況是屬實的,該樓盤開發商将無權處置的屬于公共産權的閣樓部分口頭承諾贈送給個别業主,以達到促銷的目的,涉嫌虛假宣傳 。此外,在貓房子網站和花果山貼吧等也有業主反映在維權,舉報鳳某某著的房子不能買,除對閣樓的虛假宣傳,還有上房時發現沒有地下停車位等問題,其他負面信息不再一一列舉,請求二審法院予以查實 。

陳某某、王某某向一審法院提出訴訟請求:1.請求法院判令金碧房地産公司返還購房定金5萬元、賠償1萬元;2.判令金碧房地産公司停止虛假宣傳,告知所有購買下疊的業主真實情況,即不能獨家使用院子,告知所有業主小區後面山上都是墳地的事實;3.要求金碧房地産公司停止到其他房地産公司售樓處門口誘騙看房人員;4.訴訟費由金碧房地産公司承擔 。訴訟過程中,陳某某、王某某變更訴訟請求為:1.追加周某某為第二被告,(周某某系鳳某某著銷售人員),因所有欺詐行為皆為其所為;2.要求金碧房地産公司、周某某“退一賠三”,即返還購房定金5萬元,賠償15萬元,并賠償交通費500元,承擔訴訟費;3.判令金碧房地産公司停止虛假宣傳和欺詐行為,告知所有購買下疊的業主真實情況:即院子系全體業主共有,下疊業主無權獨家使用院子,告知所有老百姓和業主,小區後面山上都是墳地的事實;4.停止未取得預售許可證即銷售房屋的違法行為;5.要求金碧房地産公司停止到其他房地産公司售樓處門口拉客 。

一審法院查明:2019年6月16日,陳某某、王某某取得金碧房地産公司開發的鳳某某著VIP客戶認籌号0297号,當日交納誠信金50000元,享有對鳳某某著小區房産優先簽訂認購書的權利 。陳某某、王某某交納誠信金後,對是否購買該處房産産生猶豫,并辦理了退款申請,後金碧房地産公司的業務員周某某對陳某某、王某某進行了促銷活動,并通過微信向二人進行商業宣傳,宣稱該房産為品牌開發商、低密山湖墅居、獨擁繁華自然資源、地鐵3号線站台距離小區僅600米、有學校有商場生活便利、獨擁2000畝鳳凰山自然資源、4000萬方焦山湖,依山面湖,是成功人士居住首選,等十條優勢,還表示可以享受低首付、獲贈禮品等等優惠,對項目東北側距用地紅線約60米,存在通信基站,可能存在輻射,項目東北側紅線外,附近零星廣布墓碑、墳茔未作明确告知,金碧房地産公司促銷人員的鼓動宣傳影響了陳某某、王某某獨立、冷靜的選擇判斷 。

2019年6月27日,陳某某、王某某通過金碧房地産公司銷售人員周某某與金碧房地産公司簽訂了《徐州鳳某某著認購書》,載明:甲方:(出售方)徐州金碧房地産開發有限公司,乙方(認購方)陳某某、王某某 。

一、乙方向甲方認購物業基本情況:認購物業:江蘇省徐州市銅山區銀山路鳳某某著11幢2單元XXX号;建築面積147.11平方米;花園面積0.00平方米;交樓日期:2020年12月31日;

二、乙方向甲方認購的物業的認購價為:2474068元;

三、乙方選擇的付款方式為:期樓洋房按揭一個月100折【首付30%】;

四、乙方的付款時間為:1、定金50000元,須于本認購書簽署之日付清(定金在雙方簽署本認購書第五條第1款約定的合同文件時自動無息轉作第一期樓款的一部分);2、第一期樓款744068元須于2019年6月29日前付清(含定金);3、第二期樓款1730000元須于2019年7月29日前付清;

五、甲方的義務:1、在本認購書約定的簽約時間屆滿前與乙方簽署甲方明示的下列文件:《商品房買賣合同》及其附件一《房屋平面圖》、附件二《關于該商品房共用部位的具體說明》…….

六、乙方的義務:1、在本認購書約定的時間與甲方簽署本認購書第五條第1款約定的合同文件……2、甲乙雙方一緻同意:乙方應于2019年6月29日前(統稱“簽約時間”)攜帶本認購書、身份證明及本認購書約定的第一期樓款到徐州鳳某某著銷售中心與甲方簽署上述合同文件及辦理相關手續……7、……因乙方未在本認購書約定的時間到徐州鳳某某著銷售中心與甲方簽約或因乙方違反本條任一約定或因乙方其他任何原因導緻上述合同文件在本認購書約定的簽約時間屆滿前未能簽署的,甲方不予返還乙方已付的定金,并有權不再另行通知乙方而将本認購書約定的認購物業另行出售,乙方對此已充分知悉并無異議……乙方簽署:王某某;陳某某;甲方簽署:徐州金碧房地産開發有限公司;簽訂日期:2019年6月27日 。

同日,陳某某、王某某與金碧房地産公司簽署了徐州鳳某某著認購流程表,認購單位:鳳某某著11幢2單元XXX室,單位類型疊墅,定金伍萬元,付款方式按揭 。陳某某、王某某簽訂認購書後對小區周邊環境進行了詳細的觀察、了解,認為金碧房地産公司作了虛假宣傳,所謂的疊墅院子根本不屬于下疊業主,沒有産權,連使用權也沒有,不允許獨占使用,不允許種菜;隐瞞了小區後山上到處是墳頭子,影響了居住的心情,遂要求退還50000元定金,雙方協商未果,陳某某、王某某遂提起訴訟 。

另查明,金碧房地産公司于2019年6月24日,取得商品房預售許可證 。根據金碧房地産公司提供的照片,顯示在公司所在項目的案場,設置了鳳某某著房産信息公示欄、客戶業務辦理處公示欄(含一房一價表)、《商品房買賣合同》(含附件附錄)公示、鳳某某著項目情況告知書公示等 。根據《鳳凰項目情況告知書》第五條顯示:項目東北側距用地紅線約60米存在通信基站,可能存在輻射影響 。項目東北側紅線外附近零星分布有墓碑,可能對東北側單位景觀産生一定影響 。

本案争議的焦點為:陳某某、王某某與金碧房地産公司之間認購書的性質,是預約合同還是本約合同;該認購書是否有效,陳某某、王某某反悔是否構成根本違約;金碧房地産公司的行為是否構成陳某某、王某某解除(撤銷)合同的理由;陳某某、王某某要求金碧房地産公司返還定金并予以賠償是否有法律依據 。

一審法院認為,《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件适用法律問題的解釋》第二條規定:“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同,約定在将來一定期限内訂立買賣合同,一方不履行訂立買賣合同的義務,對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償的,人民法院應予支持 。”明确将認購書定性為預約合同,商品房認購協議是指買賣合同雙方當事人在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書,是對雙方交易房屋有關事宜的初步确認 。陳某某、王某某與金碧房地産開發公司簽訂的屬于預約合同,預約合同是獨立的合同,單獨發生法律效力,一經簽訂立即發生效力,無須等到簽訂本約的條件成立時才生效,預約的目的在于訂立本約,預約的标的須是在一定期限内簽訂本約,履行預約合同的結果是訂立本約合同 。預約合同違約責任承擔方式隻能是繼續履行、賠償損失、支付違約金和适用定金罰則 。

陳某某、王某某與金碧房地産公司簽訂《徐州鳳某某著認購書》後,陳某某、王某某已經明确表示不再與金碧房地産公司簽訂商品房買賣合同,金碧房地産公司不存在違反預約合同,拒絕與陳某某、王某某簽訂商品房買賣合同的情形,故陳某某、王某某要求金碧房地産公司承擔違約責任無事實依據 。雖然《中華人民共和國消費者權益保護法》第五十五條規定“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍;增加賠償的金額不足五百元的,為五百元 。法律另有規定的,依照其規定 。經營者明知商品或者服務存在缺陷,仍然向消費者提供,造成消費者或者其他受害人死亡或者健康嚴重損害的,受害人有權要求經營者依照本法第四十九條、第五十一條等法律規定賠償損失,并有權要求所受損失二倍以下的懲罰性賠償 。”但是《XXX高級人民法院關于審理消費者權益保護糾紛案件若幹問題的讨論紀要》第七條規定“商品房買賣合同的買受人以出賣人實施欺詐行為為由,要求依照《消費者權益保護法》第五十五條規定請求三倍賠償的,人民法院不予支持 。相關争議應當按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第九條規定進行處理,買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任 。”因陳某某、王某某與金碧房地産公司簽訂的《徐州鳳某某著認購書》并非商品房買買合同,故無論該認購書是否有效,金碧房地産公司即便存在拒絕與二人簽訂商品房買賣合同的情形,陳某某、王某某要求金碧房地産公司“退一賠三”,賠償損失15萬元均缺乏法律依據,法院不予支持 。

根據陳某某、王某某與金碧房地産公司的陳述,金碧房地産公司在廣告宣傳、介紹房産信息等促銷過程中,确實存在不當之處,作了誇大宣傳 。隐瞞了足以影響陳某某、王某某獨立判斷的情節,以至于陳某某、王某某同金碧房地産公司簽訂《徐州鳳某某著認購書》後即提出退還定金 。

根據《中華人民共和國民法總則》第一百四十三條規定“具備下列條件的民事法律行為有效:(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗 。”、第一百四十七條規定“基于重大誤解實施的民事法律行為,行為人有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷 。”、第一百四十八條規定“一方以欺詐手段,使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為,受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷 。”,無論陳某某、王某某自身存在重大誤解還是金碧房地産公司銷售人員存在欺詐手段,對陳某某、王某某二人要求撤銷雙方簽訂的《徐州鳳某某著認購書》一審法院予以支持 。

同時,根據《中華人民共和國民法總則》第一百五十七條規定“民事法律行為無效、被撤銷或者确定不發生效力後,行為人因該行為取得的财産,應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,應當折價補償 。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失;各方都有過錯的,應當各自承擔相應的責任 。法律另有規定的,依照其規定 。”對陳某某、王某某要求金碧房地産公司返還定金50000元并賠償交通費500元的請求,法院予以支持 。

對于二人訴請“判令金碧房地産公司停止虛假宣傳和欺詐行為,告知所有購買下疊的業主真實情況:即院子系全體業主共有,下疊業主無權獨家使用院子,告知所有老百姓和業主,小區後面山上都是墳地的事實;停止未取得預售許可證即銷售房屋的違法行為;要求金碧房地産公司停止到其他房地産公司售樓處門口拉客 。”,因已經超出本案合同糾紛的受案範圍,不予支持 。一審法院遂依照《中華人民共和國民法總則》第一百四十八條、第一百五十七條規定,判決:一、撤銷陳某某、王某某與徐州金碧房地産開發有限公司2019年6月27日簽訂的《徐州鳳某某著認購書》;二、徐州金碧房地産開發有限公司于判決生效後十日内返還陳某某、王某某50000元、賠償交通費500元;三、駁回陳某某、王某某的其他訴訟請求 。

二審期間,雙方當事人未提交新證據 。本院二審查明事實與一審查明事實一緻 。

本院認為,一、關于陳某某、王某某要求退還50000元定金應否得到支持的問題 。陳某某、王某某認為其在與金碧房地産公司簽訂《徐州鳳某某著認購書》的過程中不存在重大誤解,而是金碧房地産公司在宣傳過程中存在虛假宣傳和惡意欺詐 。金碧房地産公司則認為其不構成惡意欺詐,陳某某、王某某也不存在重大誤解,認購書不應被撤銷 。對此本院認為,金碧房地産公司在廣告宣傳、介紹房産信息等促銷過程中,确實存在不當之處,作出了誇大的宣傳和一定隐瞞 。但無論是金碧房地産公司銷售人員促銷過程中構成欺詐,還是陳某某、王某某基于重大誤解而簽訂認購書,陳某某、王某某均可以依據《中華人民共和國民法總則》和《中華人民共和國合同法》的法律規定主張撤銷雙方簽訂的《徐州鳳某某著認購書》 。現陳某某、王某某認為認購書無法繼續履行,要求金碧房地産公司退還50000元定金,依法應予支持,一審判決撤銷陳某某、王某某與金碧房地産公司簽訂的《徐州鳳某某著認購書》也并無不當 。

二、關于陳某某、王某某要求金碧房地産公司對其支付的定金“退一賠三”的主張能否得到支持的問題 。首先,陳某某、王某某與金碧房地産公司簽訂的《徐州鳳某某著認購書》本身不是商品房買賣合同,而是商品房買賣合同的預約合同,其目的是為了固定雙方的交易機會,并約束雙方在條件成熟時簽訂正式的商品房買賣合同,該認購書中約定的50000定金也并非商品房購房款 。其次,《中華人民共和國消費者權益保護法》規定第五十五條規定的“退一賠三”是指“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的,應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失,增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或者接受服務的費用的三倍”,消費者适用此條規定主張賠償的前提是消費者為購買商品或者享有服務支付了價款或費用 。本案中,由于認購書不是買賣合同,定金也不是購買商品的價款,陳某某、王某某不能依據該條規定主張對50000元定金“退一賠三” 。

三、關于陳某某、王某某二審主張的10000元損失能否得到支持的問題 。陳某某、王某某一審中主張返還定金50000元、賠償150000元并支付交通費500元,二審中又增加賠償損失10000元利息、誤工費等的訴訟請求,本院依法不予理涉,陳某某、王某某可另行主張 。

四、關于一審法院未追加周某某為被告是否違法的問題 。銷售人員為企業經營組織組成的一部分,其基于雇傭關系而受企業經營者的指示在特定銷售範圍内從事代理行為 。本案中,雖然由周某某對房産進行宣傳推廣,但最終與陳某某、王某某簽訂《徐州鳳某某著認購書》的是金碧房地産公司,金碧房地産公司是合同的當事人,也是承擔合同責任的主體 。根據合同相對性原則,周某某不是必須共同進行訴訟的當事人,一審法院未予追加并無不當 。

綜上,上訴人陳某某、王某某與金碧房地産公司的上訴請求不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,适用法律正确,應予維持 。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條、第一百七十條第一款第一項之規定,判決如下:

駁回上訴,維持原判 。

二審案件受理費2600元,由陳某某、王某某負擔1300元,金碧房地産公司負擔1300元 。

本判決為終審判決 。

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