憑借着天然地理優勢，承接海澱外溢的昌平區，近來備受碼農人群的關注。據不完全統計，今年僅前兩批次土拍，昌平就已成交5宗商品宅地，可售住宅建面58.73萬平方米，創近六年内新高。其中，大家關注度較高的有建發·珺和府、北清橡樹灣、中海彙智裡等項目。截至目前，今年二批次供地的三宗地塊均已發布案名。

值得注意的是，除了新供應的宅地項目，“塵封已久”的紫金書院也傳來入市的聲音。此外，即将到來的今年第三批次供應，昌平還将挂出相鄰宅地，位于珺和府的北側。粗略計算，伴随着項目陸續上新，昌平南區域内已集結的十個新盤，即将展開正面鏖戰。昌平南新盤能否再次上演類似東小口闆塊業績與口碑的雙豐收？該區域衆多項目，讓購房人眼花缭亂，又應該如何挑選？北青房産通過區位、房價、産品三方面比對，為您提供參考。

區位

8盤紮堆五六環之間 2盤靠近北六環以裡

昌平南顧名思義即昌平區的南部，本次新盤井噴的區域主要集中在東南部分，與海澱東北端、朝陽西北端接壤，從地理位置上更能享受到京城核心區的利好。

具體來看，縱觀昌平南10個新盤的分布位置，均位于北五六環之間。其中，有8個項目排布在北五環至六環的中間地段，其餘2個項目則相對靠北，但也位于北六環以裡。

值得一提的是，北清路正好是五六環中間的道路，僅圍繞昌平區内的北清路上下，就有7個新房項目在售或待售。目前，北清路正在快速化改造中，作為連通昌平和海澱等地區的城市快速路，該道路拓寬雙向6車道升級後，将進一步緩解五六環的擁堵現狀。

聚焦每個新盤的位置，從左到右分别是土城闆塊的北京城建·國譽燕園，沙河闆塊的中海彙智裡，回龍觀闆塊的北清雲際、建發·珺和府、奧森春曉、北清橡樹灣，霍營闆塊的紫金書院，北七家闆塊的矽谷ONE、宸悅國際、天時湯山·禦邸。

地鐵通勤方面，不得不提到的是13号A線和B線的建設改造，一旦正式通行，将有三個項目享受利好，其中A線的回龍觀東站距離紫金書院僅500米，A線的文華路站距離奧森春曉約1.3公裡，A線與B線交彙的新龍澤站距離珺和府1.3公裡。

此外，現通行的地鐵軌線中，北清雲際離昌平線生命科學園站僅1公裡，奧森春曉離8号線平西府站400米，以及北清橡樹灣離平西府站約1.5公裡。

資源配套上，紫金書院和禦邸項目所在位置，是發展得相對成熟的區域。其中，禦邸西北側有黃城根小學昌平學校，周邊商業有公園裡以及翡翠大道商業步行街；紫金書院東北側是人大附中昌平學校，商業配套和醫療資源離項目1公裡内也均有覆蓋。

房價

高至930萬改善 低至210萬上車

單從售價來看，昌平南這十個新房項目的售價分割線是6萬/平，其中包含6萬/平及以上的項目有6個，客源重合度較高。據介紹，紫金書院的單價在6.3-6.4萬/平，是十個新盤中售價最高的項目；而城建·國譽燕園的銷售指導均價是3.9萬/平，是其中售價最低的項目。

結合各項目推出的産品面積段推算，紫金書院146平五居是總價最高的戶型，按照6.4萬/平計算，總價已超過930萬。而據網上消息稱，國譽燕園将推出的60平一居戶型，總價210萬，意味着最低首付款僅需80萬，即可上車北京六環内。

此外，紫金書院和北清橡樹灣的房價與周邊二手房及競品相比，呈現價格倒挂的現象。紫金書院是紫金新幹線三期項目，前一二期的二手房價現均超過6.5萬/平，西側的國風美唐二手房價更是超過7.5萬/平，最高可達8.1萬/平。

北清橡樹灣從拿地起就被萬衆期待，其6萬/平銷售指導價，和周邊同在平西府地塊的奧森春曉相比，每平整整低了3000元。據網上最新消息稱，北清橡樹灣的開盤價格更是低于6萬/平，精裝交付加持下，将價格優勢拉到極緻。

矽谷ONE、宸悅國際、中海彙智裡處于5萬元/平左右的項目賽道中。因為位置上與昌平南回龍觀闆塊的其他項目比較不具備優勢，已經入市的中海彙智裡和矽谷ONE采取降價的手段吸引人流。

彙智裡開盤時的單價最高降了5000元/平，矽谷ONE則直接總價降20-60萬不等。考慮昌平南區域戰況處于白熱化，上述兩個項目預計還會有特價優惠，但力度應該沒有首次開盤時大。

産品

同質化競争激烈

主力戶型兩居到四居

一時間，昌平南迎來十盤同台競技，開啟購房人占于有利位置的“買方市場”，其中兩居、三居、四居的戶型産品同質化競争最為激烈，面積段主要集中在90平、110平、125平左右。

根據安居客數據顯示，昌平區購房者中在海澱工作的用戶占比是最高的，将近30%；同時将近40%的用戶從事互聯網、IT相關工作。而這類互聯網客群，對房屋得房率頗為關心。

據北青房産不完全統計，目前已經入市的項目裡，北清雲際和奧森春曉的得房率最低隻有70%左右，其次是矽谷ONE和禦邸的得房率在72%-77%區間内，得房率較高的紫金書院、中海彙智裡、建發珺和府，其部分主力戶型超過80%。

業内認為，在北京樓市裡，無論從租售比的角度，抑或是職住平衡方面，昌平南樓市的性價比優勢都是其他區域難以比拟的，盡管該區域處于紅海，但依舊非常值得購買。

由此，對于預算充足改善優先的購房人，可以優先考慮回龍觀闆塊和霍營闆塊的120平左右戶型，其中紫金書院隻有111平三居和146平五居兩個戶型在售，業主圈層較為純粹；北清雲際126平三居、奧森春曉131平四居、珺和府130平四居、北清橡樹灣大戶型則結合自我喜好和得房率來挑選。

對于預算不夠充足，甚至較為緊張的剛需購房人而言，重點關注中海彙智裡、矽谷ONE、宸悅國際、禦邸，以及國譽燕園的一居至兩居。尤其是符合普宅标準的戶型産品，按照首付35%計算，若剛好夠上374萬元總價，首付隻需付款約130萬元即可上車北京。

若選擇還是很糾結，不妨看一下已經開盤的各項目網簽量。截至7月24日，開盤超過8個月的北清雲際網簽504套，奧森春曉網簽225套；開盤約3個月的中海彙智裡網簽371套，矽谷ONE網簽37套，禦邸僅網簽18套；近期開盤的珺和府網簽已有160套。

文/宋欣

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