一份拆補方案的誕生，都是多方博弈後的結果。這不僅涉及到利益，還涉及到政策，以及市場因素等。

我們前面的文章裡，已經展現了廣州11個區的拆補方案。大多數村在産權的置換上，都遵循“拆一補一”的原則。這些補償方案，都遵循了政策的補償原則。當然也有利益博弈的案例，例如前段時間的海珠赤沙村，村集體的訴求是：基建X4。

那麼，在市場主導下的深圳城市更新，拆補方案又是如何确定的呢？今天，我們就來分享下深圳各區各個項目的拆補方案。

一.羅湖區

羅湖區是京基的大本營，京基在羅湖區擁有多個舊改項目，其中就包括蔡屋圍舊改項目，布心水圍村項目以及羅芳村項目。

1. 蔡屋圍舊改項目

蔡屋圍統籌片區項目位于深圳市羅湖區桂園街道，總面積33萬平方米。在2013年被列入深圳市年度更新計劃，項目的規劃當中，有超過690米的摩天大樓。

重點補償：

（1）房屋補償：按建築面積1：1回遷

（2）臨遷費：住宅統一按75元/平/月，商鋪按100-120元/平/月

（3）裝修補償：選擇毛坯回遷的，按應回遷建 築面積給予1500元/平方米的裝修補助款

（4）簽約獎勵：1至30天内簽訂《搬遷補償協議》的，每棟獎勵10萬元；31至60天内簽訂《搬遷補償協議》的，每棟獎勵8萬元；61至90天内簽訂《搬遷補償協議》的，每棟獎勵6萬元；91天以後簽訂《搬遷補償協議》的，無簽約獎勵金。

2.布心水圍村項目

位于東湖街道的布心水圍村項目，在2016年納入了深圳市城市更新第十批計劃草案中，并在2017年立項成功，2018年啟動了拆遷簽約工作。

重點補償：

（1）房屋補償：按測繪面積1比1回遷住宅/公寓（陽台按全面積計算）

（2）臨遷費：住宅統一按70元/平/月，商鋪按實際情況發放

（3）裝修補償：回遷住宅/商務公寓的裝修标準按1500元/㎡；若不選擇裝修 ，可按其回遷面積計算給予500元/㎡的補償。

（4）簽約獎勵：自啟動大會召開第二天，正式開始簽訂《拆遷補償安置協議》之 日起算：1、1至30天内簽訂《拆遷補償安置協議》，獎勵120元/㎡；2、31至60天内簽訂《拆遷補償安置協議》，獎勵100元/㎡；3、61至90天内簽訂《拆遷補償安置協議》，獎勵80元/㎡。

二.南山區

南山舊改是各大房企角逐的對象，著名的大沖城市更新項目就出自華潤之手。

1.南山大沖項目

華潤大沖改造項目的占地面積達68.4萬平方米，總建築面積近300萬平方米，是深圳市最大的舊改項目，也是當時全國最大的舊改項目。

重點補償：

（1）房屋補償：首層60%按1比1補償商業或寫字樓；首層的40%、二樓以上樓層按1比1補償住宅。老祖屋按建築面積1：3置換住宅或公寓。

（2）貨币補償：11000元/平方米

（3）臨遷費：一層按60元/平米/月的标準補償；二樓及以上樓層 ，按30元/平米/月的标準補償。

（4）臨時建築補償：“磚牆鐵皮頂”臨時物業按建築面積2,500元/平米進行貨币補償。

2.大新北城市更新項目

大新北城市更新項目位于南山區南頭街道，開發建設用地約5.2萬平方米，規劃計容建築面積38.6萬平方米。

重點補償:

（1）房屋補償：三層及三層以上普通住宅物業，按永久性建築面積1：1置換住宅物業；二層及二層以下普通住宅物業，本棟住宅物業的基底面積乘以3為原始面積，按原始面積1：1置換住宅 物業；老瓦房按本棟基底面積乘以3為原始面積，按原始面積1：1置換住宅物業；商業：按1：1置換商業物業。

（2）貨币補償：住宅，11000元/平方米；老瓦房，20000元/平方米；商業20000元/平。

（3）臨遷費：住宅按40元/平/月，沿桃園路及南新路沿街商鋪150元/平/月，沿大新步行街及龍屋四巷内街商鋪120元/平/月

（4）裝修補償：500元/平方米

三.福田區

據統計，福田區一共有46個城市更新項目納入城市更新規劃當中，項目涉及舊住宅，工業區以及城中村改造，總面積超過了250萬平方米。

1.下梅林村城市更新項目

項目總規劃用地面積達到了82814平方米，總建築面積将超過534731平方米。

2.福田區華富村東、西區改造項目

早在2017年，華富村就啟動了項目簽約儀式，首日簽約率就到達到了58.6%。在補償方案上，也進行了一定的探索和創新，采用了“政府主導 國企實施 安置房建設 人才房建設”模式。

補償方案：

四.寶安區

據公開數據，寶安區已列入城市更新計劃的項目有117個，其中工改項目38個，工改商住58個，拆除面積779.8公頃。

1.22區中糧工業園城市更新項目

項目拆除面積40596.5平方米，開發建設面積26397.1平方米，計容面積168490平方米。

2.新安街道碧海花園棚戶區改造項目

新安街道碧海花園棚戶區改造項目，位于深圳市寶安區新安街道創業路與廣深公路交彙處,占地面積23552.3㎡,總建築面積約39322.8㎡,項目範圍内建築物共有7棟,492套房屋。

具體補償：

五.光明新區

光明新區一共有超過40個城市更新項目，其中有不少的項目都是政府征收的項目。根據此前”十三五“的城市更新規劃，拆除重建面積1.85平方公裡，未來可提供建築面積876.35萬平方米，其中居住建築面積576.36平方米。

1.光明科學城啟動區項目

科學城需要整備土地1.82平方公裡，拆除1205棟建築物，是深圳近年來單體最大的土地整備項目。

2.新建贛州至深圳鐵路項目光明區段

贛深鐵路項目光明街道段用地範圍總面積13．7萬平方米，紅線範圍内涉及建築198棟，建築面積約4．4萬平方米。

具體補償：

六.龍崗區

早在2017年，龍崗區就以1700萬平方米的拆除重建面積登頂深圳市之首。有超過100個城市更新項目，也是曆年來舊改大區。

1.山廈舊村項目

山廈舊村改造項目已納入2010年城市更新計劃，2011年初由地業房地産與深圳市山廈股份合作公司簽訂合作協議，而遠洋地産則于2014年介入了該更新項目，遠洋與地業房地産雙方通過共同出資成立了深圳遠盛業投資有限公司，并将山廈舊村項目原拆除範圍5萬㎡增補至20.4萬㎡。

2.天安雲谷項目

天安雲谷項目是由深圳天安駿業投資發展有限公司主導的舊改項目，總占地面積76萬平方米,總建築面積289萬平方米。

具體補償：

七.龍華區

龍華區共有超過96個舊改項目，拆除重建面積達到669萬平方米。舊改項目大多集中在龍華，大浪和觀湖這三個街道。

1.觀湖街道陳屋村城市更新項目

具體補償：

八.坪山區

坪山區的舊改項目相比于前幾個區，數量較少。據統計，坪山區的舊改項目有十餘個。

1.三洋湖舊村項目

三洋湖舊村城市更新項目拆除重建面積43173平方米。根據規劃，項目将兩期改造，第一期改造面積為2.45萬平方米，二期改造為1.47萬平方米。

2.東門項目

東門項目在2010年納入城市更新計劃，用地面積為100011.0平方米，拆除用地面積87801.4平方米，開發建設用地面積45630.7平方米。開發建設用地計容積率建築面積為299760平方米，其中：住宅150000平方米（含保障性住房12000平方米）；商業、辦公及酒店77060平方米；商務公寓62750平方米；公共配套設施9950平方米。

具體補償：

以上，便是給大家分享的深圳拆補方案案例。

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