上一篇長文内容，我開啟了一個可能是未來幾年最為重要的話題——房客匹配。

在《房客匹配——降低房地産交易成本的關鍵》這篇文章裡，我初步講了房客匹配是什麼，以及它有什麼作用，讓我們稍微回顧一下：

由于商品的成本基本分為四大部分：研發（設計）成本、生産（制造）成本、交易（轉讓）成本、保養（維修）成本。而房地産行業的交易成本非常高，因此，在衆多的經紀機構和交易平台裡，誰能把行業的交易成本降低，誰會更有機會。

一定有人會想，如果真如你說得這麼厲害，那為什麼每天我上班開會的内容，都是在講如何去完成銷售業績呢？周圍的人甚至沒有一丁點在讨論你說的什麼“交易成本”、“房客匹配”，這該不是你自己杜撰出來的吧？

我知道有這種想法的人不少，雖然我已經盡量講得很通俗，而且舉了很多例子，但仍然有人不能理解。

這很正常，就像“新零售”、“5G”這些新的概念剛出來時，很多企業家和學者成天在講解，但直到今天還是有很多人表示看不懂。

這說明，人對于新事物的理解是一個循序漸進的過程。隻要你意識到，看不懂不代表不存在，持續保持關注，總會有弄懂的時候。

不過我清楚，一定會有這麼一些人，對于新事物，始終是一副不看不聽不關心的态度，即便這件事已經深刻影響到他了，他仍然隻能活在井底，守着狹窄的一點天空做一隻井底之蛙。

我可以立此文為證，未來3到5年内這件事将遠遠超出當下從業者的想象，房地産中介行業将迎來巨大的變革——

我稱之為“新中介”。

今天，我們進一步來深入分析，房客匹配是如何塑造未來的中介的。這裡面不僅關乎技術，而且關乎商業模式。

新中介的奇點，已經在你不經意間，悄然臨近。

放眼人類社會，技術的進步會帶來生産力的提升，而生産力的提升會帶來生産方式的變革。

在過去300年内，人類社會完成了三次産業革命——蒸汽機、電力應用、計算機直至互聯網。我們會發現一個規律：産業革命緊緊圍繞着人與自然、人與人和人與自身這三大人類基本問題展開。

簡單地講，技術的進步都指向人們如何改造自然，如何改造人際關系，如何改造自身。

而當下，我們正處于第四次産業革命中，以下這些事實隻是冰山一角：

• 移動互聯網從無到有，再從有到無（無處不在）。據2018年底的數據，中國手機用戶數量達到了15.7億。
• 通信技術得到了極大的發展，從2013年開始的4G時代，中國用了6年時間建設，使基站的數量占到全世界的一半以上。緊接着今年5G時代接踵而至，不止在速度上提升了幾個數量級，更使得IOT（萬物互聯）、VR（虛拟現實）、AR（增強現實）有機會突破瓶頸飛速發展。而且這一次，中國有野心在應用層面領先世界。
• 移動互聯網 通信技術的高度融合，催生出了龐大的人工智能和大數據産業，将人類社會從信息時代推向了智能時代。
• 大數據、人工智能和萬物互聯将催生萬億美元的市場機會，再加上生命科技和健康産業，正将我們這個時代推向第四次産業革命的高峰。

一口氣看完這麼多宏觀的材料，問題來了，這跟房客匹配有什麼關系？

回答這個問題，可不是一來就站在這樣的角度：“嘿，你告訴我，房客匹配可以幫我一個月多賣幾套房？”

雖然結果的确會大幅影響你和你公司的業績，但首先我們要站在更高的角度來看。正如本章節開篇所說：技術的進步會帶來生産力的提升，而生産力的提升會帶來生産方式的變革。

我們應充分意識到，随着第四次産業革命的進展，大數據、人工智能的技術越來越成熟，使得人們有機會前所未有地了解自己，改造自己。

以前挂在嘴邊的“你不可能了解我想要什麼，因為我自己都不知道。”以後可以不用再講，因為技術已經成熟到比你更懂你。

上一篇長文我說到一個數據，現在淘寶用戶通過“首頁千人千面”推薦購買和自己搜索購買的比例，已經超過了6：4，這意味着它不僅比你更懂你，而且你已經很大程度上将選擇權交給了它。

另一方面，萬物互聯的技術越來越成熟，使得人們連接彼此更容易。

過去，一個經紀人要跟客戶聯系會怎麼做？打電話給他，這在業内叫作“call客”。後來覺得這種方式規模不夠，又發明了上街直接攔截（看運氣），這在業内有一個更響亮的名字叫作“打街霸”。

一直到今天，雖然有微信等社交媒體，這兩種連接方式仍然都是主流，因為本質上這些都是陌生拜訪，業内叫作“陌拜”。

此前我舉過例子，本來我考慮買多一套房，結果接到的10個電話，都在問我要不要賣房。對他們而言，這是流程化的做法，先從某個渠道拿到我這個業主的電話，然後打電話過來問，希望開發出一套房源。如果碰巧我比較急着出售，有可能拿到好的條件，比如價格低一些更容易成交，這套房在業内就叫做“筍盤”，意思是新鮮出爐美味無比。

随着技術的進步，以後這種畫面會發生翻天覆地的變化：當一部分人還在傳統地“call客”、“打街霸”，通過“陌拜”獲取客戶或者筍盤時，另一部分人可以通過萬物互聯掌握客戶的需求變化，當某個客戶的需求産生時，他可以第一時間出現在客戶面前提供服務。

像我這樣的案例，當多買一套房的念頭還沒清晰出現在腦海裡時，我是不知道自己有這樣的需求的，那誰知道？很多人其實都知道。

我的小孩要上學，而且現在正和父母居住在一個屋檐下，而且我們對生活品質有比較高的要求等等信息，早已不是什麼盒子裡的秘密……

這一切将會通過數據彙總到某人那裡，然後和房源（或某種資源）匹配，接着會有人将我這些潛在需求整理成條理化的解決方案，通過能接觸我的渠道與我互動，使我覺知自己的這一需求。

這樣的場景是我自己的想象嗎？當然不是，當下已經在發生。如果你用過搜索引擎，哪怕搜索過和房子完全不相關的信息，它背後的算法也大緻能知道你的需求是什麼。這就是今日頭條這一類的平台如今賴以生存的基礎算法。

退一步，就算我有一天突然回過神來，覺知了自己要買房的需求，我大概率也不會通過什麼網站、APP去發布，因為信任問題，因為選擇成本太高，因為怕被人騷擾，因為操作麻煩……總而言之，因為這一大堆交易成本過高的理由，這時候還是需要有人能“感應”我的需求，“心有靈犀”地與我适時取得聯系。

打一個比方，交易就像談戀愛，正确的時間遇到錯的人，錯誤的時間遇到對的人，都很難有好結果，隻有正确的時間遇到對的人，結果才是美好的。“房客匹配”就能讓你在正确的時間遇到對的人。

“房客匹配”能讓你“在正确的時間遇到對的人”。

看到這裡，你應該明白開頭那句話的意思了，什麼叫技術的進步會帶來生産力的提升。而生産力的提升會帶來生産方式的變革，這會推動中介打破原有利益格局，向“新中介”發展。

下面的章節，我将會進一步深入，将這一過程如何實現分為三個階段。在講三個階段前，還有一個問題要解決，那就是房客匹配會從哪裡開始爆發變革。

不知道你是否注意，前面我提到淘寶千人千面、搜索引擎，以及今日頭條這類推薦算法為主的信息分發平台。

有一個問題擺在眼前，既然技術足夠成熟，這麼多的公司也已經在運用“推薦算法”，為什麼還會有房客匹配的三個階段，不是應該直接到最後一個階段了嗎？

甚至你可以直接發出疑問：為什麼互聯網公司不能用技術直接颠覆中介？

事實上，不是他們不想，而是他們做不到。

有些新入行的從業者可能不清楚，互聯網公司想要颠覆房地産行業不是一天兩天了，但是目前還沒有真正的成功者。

比如，前幾年一批又一批的互聯網中介誕生、融資、擴張，然後死去，死得很突然，而且死不瞑目。因為在很多行業百試百靈的互聯網思維在這一行居然不管用，很多人不甘心，死不瞑目。

有意思的是，由于互聯網中介成批死去，原本這個行業的既得利益者不但沒有慶幸，反而開始冷嘲熱諷，嘚瑟地指着滿地屍體說：“看吧，我就說這個行業不是你們随便能玩的。”

死去的互聯網中介的确不冤，因為沒搞清楚狀況。但是活下來的傳統中介也不必冷嘲熱諷，别忘了行業交易成本居高不下這回事，始終會有爆發點到來。

爆發點在哪裡呢？一來過去是技術原因，前面已經提到；二來爆發點不在行業外，而在行業内。

事實證明，傳統複雜行業的變革，不是從行業外向内滲透，而是從行業内向外爆發。

正如房地産中介這類傳統的行業，流程極其複雜，再加上房地産這種大宗非标準商品的特殊商品屬性，每一套房都不一樣，所以交易成本巨大，這不是互聯網思維下做一些互聯網産品就可以解決的事。

這樣的領域，必須得從非常了解行業的行家裡手發起變革，運用新的技術和思維由内而外地爆發才有可能成功。

如今，這個領域面臨這樣一種局面：

新的技術帶來的生産力提升已經看得清清楚楚，但是會這些技術的人不太懂某一個行業，已經有很多人因為小看了行業的特殊性而栽了跟頭。而行業内的人呢，對于技術的掌握還不太熟，而且重要的是行業原本的利益錯綜複雜，運用新技術的動力還不夠。

這是一個微妙的平衡時刻，但平衡是短暫的，總會被打破。

打破這種平衡的方式，就是行業内的人采取循序漸進的方式，随着運用新技術結合本産業的難度逐漸提升，将這一變革分三個階段實現。

從這一章節開始，我們都會圍繞着兩個關鍵詞展開，一個是“技術”，另一個是“商業模式”。

既然房客匹配是從内到外爆發，那會如何實現呢？可以肯定的是，在第一個階段，還不會應用到很前沿的技術，更多的會在“匹配邏輯”上下功夫，在商業模式上做探索。

這裡的“匹配邏輯”也是一種技術，而且是外行人不太懂的技術，我具體展開說一說。

在互聯網人看來，将商品和用戶做匹配不是什麼難事，因為商品都可以分類，用戶也可以分類，比如可口可樂、百事可樂、雪碧、芬達這些飲料都是碳酸飲料，全網的用戶中也有一部分是碳酸飲料愛好者，将這兩部分人群關聯在一起即可。

每年會有各種行業的用戶畫像分析出爐，可以用這些研究或者分析，将人群和商品的關聯更進一步。舉個最簡單的例子，如果你在學校門口有一個小賣部，做了兩三年，你肯定知道什麼樣的商品更受面前這所學校的師生歡迎。

但在房地産行業，這件事的難度提升了好幾個數量級。雖然每個樓盤開發的時候也會做用戶畫像，但更多是根據土地的屬性因地制宜地做産品，做出來再找買家。而且由于平均還得花上幾個月到幾年來打造産品，有時候産品出來面對的客戶和當初設想的完全不同了。

這還隻是一個面，還有關鍵是每一套房的特點都不同，你很難說這一個樓盤是賣給誰的，而隻能說這一套房誰會有可能買。比如幾年前我們代理的一個樓盤，裡面同樣的産品，有人買來合家居住，也有人買來當倉庫。

再比如，你覺得面積段可以劃分人群，比如小戶型應該年輕人多一些吧，但是很多小戶型的樓盤裡面年輕人數量還不如老年人多。因為考慮用戶畫像，不僅看産品，還涉及到這個産品周圍的配套。

當你把配套再納入産品的屬性裡時，就會發現，天呐，這玩意兒怎麼這麼複雜！要把産品分類和用戶做匹配，這是一項異常浩大，幾乎看不到頭的工程。

那怎麼辦呢？這就需要行業内的人出手了。

我們可以把房源和客戶标簽化。聽上去，将房源和客戶标簽化，和将商品分類感覺差不多，但是考慮的邏輯複雜得多。

舉兩個小例子，比如一個80後的男性，如何進行标簽化？通常隻給你這一個維度是沒辦法打标簽的，但是深耕這一行多年的行家會知道，這一個群體目前的家庭情況、購買動機，甚至比較傾向的樓盤。

如果再給定多一兩個維度，比如職業特征和現居住地，甚至都不用了解你的購買預算，就可以給你打上一個标簽。

那這樣的标簽準不準呢？先把這個問題放一放，再看另一個小例子。

上面是從客戶來舉例，我們再從房源來舉例。比如一套主城區二環路100平米的房子，如何進行标簽化？還是一樣，通常外行人沒辦法打标簽，因為人人都有可能是這一套房的客戶，但是深耕這一行多年的行家會知道，這一套房最适合的人群，可能出到的價格，客戶會對比的樓盤等等。

而且請注意，這一套房源旁邊有沒有地鐵站，離多遠，有沒有公園、學校等配套，适合的人群會完全不同，這些統統都可以打上标簽。

現在可以回答前面的問題了，這樣的标簽準不準不重要，管不管用才重要。

你可以想見，一個非常出色的經紀人，他掌握相對多的信息，而且可以快速在房源和客戶中間連上線，做出匹配。而這一階段的實質，就是将這些優秀經紀人他們的方法論普及開來。

現在你理解，為什麼必須由内而外爆發革命。從技術上來說，第一階段并不是什麼大不了的技術，是多年經驗的沉澱。

除了技術以外還有一個問題要徹底解決，就是商業模式。如今的模式大多是“代理模式”，尤其内地大多以新房為主要業務，接到一個樓盤，根據它的特點去尋找适合的買家。這本質上是B2b2C的模式。

但随着中介的分工越來越細，也就是b端的分工發展，C2B的模式正逐漸走上舞台。在商業模式上的創新，使得經紀人通過房客匹配，哪怕隻是第一個階段的匹配，從客戶需求發包，到匹配到适合的一二手房源成交，也足以養活自己。

小結一下，第一個階段會從行業内部爆發，技術上把房源和客戶标簽化，标簽根據人的經驗來打标簽，模式上開始出現C2B的專業分工。

我知道，感覺上這是笨辦法，但是精不精準不重要，管用才重要。我們需要互聯網思維，但不是有互聯網思維的人就能搞定。當第一階段順利進行，這件事情就會進入新的一個階段。

第一階段我們已經在做，而且已經有一些IT化的工具可以應用。如果你碰巧也在做類似的事，那你應該慶幸方向是正确的，自己不是異想天開。

接下來的第二階段是什麼呢？是系統化。

你可以理解為，第一階段技術管用就行，商業模式發芽就行。但往後進入第二階段就不行了，必須要成規模。

房客匹配的初衷是提升交易效率，降低交易成本，如果上不了規模，那一切就毫無意義。

因此，我們需要将比較粗糙的匹配算法系統化，進行算法升級。怎麼做呢？利用數據庫将曆史房源和曆史客戶的數據進行海量匹配。

這聽上去有點高大上，其實不然，相比起現在的人工智能算法，這其實隻是很簡單的技術。

重點是數據！

以四川中原為例，每年接觸的看房客戶有40-50萬組，每年接觸的房源有上萬套，在成都經營了17的時間，這些數據就像石油一般珍貴，但是一般人沒法用，頂多是盤活一下客戶資源。

但是把第一階段的算法代入數據庫，通過海量的數據匹配，修正，優化算法，會得到什麼呢？會得到一個更加高效的匹配算法。

如果過去十年你在淘寶都有過購物經曆，你應該會記得，很多年前，你在淘寶如果買了一雙鞋，會受到系統推薦各種各樣的鞋給你，但是慢慢的，它的算法升級了。你現在買一雙鞋，它會給你推薦衣服褲子配飾……

且慢，還不止，看你買的是什麼鞋？花多少錢買的鞋？對比了多久買的？這些行為不同，背後推薦給你的商品也不同，你以為隻是推薦衣服褲子配飾？No，你買雙鞋，可能推薦給你的是你壓根想不到的奇葩商品，而且極有可能你很喜歡。

天呐，難怪這麼多剁手黨！不是我們管不住手，實在是商家太懂你的心思。

你以為這就結束了？淘寶不止是在你購買了商品後的推薦算法在升級，就連首頁的千人千面算法也在升級。

阿裡推出的魯班系統，可以在1秒鐘完成8000張海報的設計，一天可以制作上億張。你看，針對不同的商品，不同的風格，不同的用戶，它都可以秒秒鐘搞定。所以，别以為阿裡隻是搞電商，整個阿裡在做的事情，是在降低社會大部分商品的交易成本。

這一切都是“規模”二字，而規模的實現，必須将最初始的經驗算法，通過海量數據進行優化，最終變成系統化的算法。

而在這一階段，商業模式會如何變化呢？

原本初始萌芽的C2B模式，會變成規模化的客戶服務團隊。

還是舉阿裡的例子，最開始有一隻隊伍叫作阿裡鐵軍，做的事是對商家和用戶（主要是商家）去推薦平台的服務，後來的百度也有類似的銷售部門。但是随着算法優化，當C2B模式漸漸成熟以後，大量的用戶會自動湧入，這時候你最需要的不是三寸不爛之舌，而是成規模的處理好用戶的需求。

直到現在，房地産中介行業還在不斷地招人進行call客，打街霸，做網絡端口，俗稱“三闆斧”，這種讓投資人大出血的重模式不會一直占據主流地位，可以預見很長一段時間它仍然會存在，但是規模化的C2B服務團隊一定會成為行業的重要支柱。

如果你順利地完成前兩個階段，那麼恭喜你，你的公司在大浪淘沙的市場中應該占據了相當的市場份額，你個人也因為推動從内而外的爆發，從而享受到了别人難以企及的發展紅利。

有人可能會問，從内而外的“外”，體現在哪裡呢？

還有人會說，如果我們根本就還沒達到你說的第一階段，那本章節内容是不是對我沒用？

如果能提出這些問題，證明你有思考。但它們的背後，顯示的是戰略焦慮。

我們看未來事物的發展，不是看最終解，而是看事物的發展規律。不論現在你處于哪一個階段，我都建議你去看“房客匹配”對“新中介”的塑造是如何發生的，而不是去看房客匹配需要多少年，最終進化成什麼樣。

這裡所提出的第三個階段，隻是為了便于理解人為劃分出來而已，事物的發展可不會自己打上标簽這是第幾個階段。因此，這一階段的發展規律，仍然非常值得你思考。

那，房客匹配的第三階段會有什麼規律呢？

一方面，技術上會由内而外，将行業數據和人工智能技術深度結合；另一方面，商業模式上會由内而外，有更多外部商家進入形成真正意義上的平台。

這兩者相疊加的結果，将會形成用戶的居住生命周期管理。

篇幅原因，我們稍微舉一兩個例子來看。

人工智能技術如今正高歌猛進，在号稱人類智力的最後一道防線——圍棋界都已經殺遍天下無敵手。目前很多采取的是一種叫做深度學習算法的技術，簡單的說就是在很短的時間内，運用天量的數據進行自我學習叠代。

而5G時代的到來，使得萬物互聯變得更容易，你所接觸的各種設備物件，無時無刻不在搜集你的數據。這會加速人工智能學習的深度和速度。

可以想見，當房地産行業内的數據系統化以後，下一步自然是結合成熟的人工智能技術繼續優化，叠代。

我在上一篇文章裡講我不僅需要學區房，又要考慮小孩和爺爺奶奶的關系，如今要動用最優秀的經紀人來為我服務，才有可能找到适合的房源。不久後，通過手機的人工智能助手就可以做到這一點。

那，什麼是更多外部商家進入，形成真正意義上的平台呢？

現在很多公司的數據僅僅停留在第一次賣房給客戶，甚至都還沒有進入到公司數據庫，留在經紀人的“小本子”上，跟随人一起流動，這在業内叫作“公盤私客”，即客戶是私人的。

但是，一旦客戶和你的公司發生了聯系，可以對他的後續需求有服務。比如一個客戶剛畢業沒幾年，買了第一套房，他什麼時候結婚？什麼時候生孩子？什麼時候需求換房？是不是考慮跟老人住一起，還是再購置一套住房？有沒有到時候做資産配置投資商業？……

這些問題，你就算不都知道，也知道一部分，還有另外一部分數據，在裝修公司、搬家公司、甚至家政公司等等下遊服務商那裡。

而智能生活時代的到來，有機會讓這些商家合作，讓數據打通。想象一下這個場景，你早上起來，邊刷牙邊對着鏡子閱讀新聞，這時你的冰箱提醒你說，你的牛奶已經喝完了，要不要讓小哥馬上送一盒，是不是要換種口味，因為它“知道”你喜歡嘗鮮，最近剛好有新品上市。

這樣的場景已經能做到，既然如此，為什麼在你希望翻修牆壁，給你住了10年的小房子翻新一下時，你的智能助手不會提醒你說：最近看你和你父母擠在一個屋檐下，你們吵架的次數已經呈現上升趨勢（有分貝檢測），最近這個小區搬家的人變多起來，百分之多少的人正選擇和父母擁有一碗湯的距離。鑒于此，有兩個建議供主人你參考，一是附近發現了适合的租房，二是哪裡出現了适合的房子出售，房東的價格低于市場價……

看到這裡，你可能覺得我腦洞很大，可别覺得這是科幻片。請注意小米生态鍊的布局，這些公司正在無孔不入的進入房地産行業，而他的進入方式就是智能化IOT設備，萬物互聯是他們的切入點。

既然外面的文明人已經湧進來，為什麼已經把行業算法系統化的我們，不去正面擁抱呢？

這種公司間的合作，在技術層面上，将行業算法和人工智能技術深度結合，在商業模式上，和外部商家合作形成真正意義上的平台。

最終，可以根據用戶的終生特征給出适合的建議，可以根據用戶的居住生命周期作出服務。

至于選擇權，從來都在用戶手裡，隻是大多數人都會選擇你，因為你比他還了解他。

到這裡這篇長文主要部分就結束了。加上上一篇内容超過了一萬字，下面稍微為你總結一下：

1、什麼是房客匹配？為什麼需要它？

房客匹配就是更高效的交易配對。因為行業的交易成本太高，而通過房客匹配可以極大的降低交易成本。

2、房客匹配的實現方式是什麼？

技術的進步會帶來生産力的提升，而生産力的提升會帶來生産方式的變革。利用第四次産業革命的契機，房客匹配将從技術進步的角度實現突破。

3、房客匹配帶來的新中介革命，會從哪裡爆發？

會由内而外爆發，在技術和商業模式兩方面取得創新發展。行業外的人如互聯網行業想要颠覆房地産行業非常困難，但爆發會從行業最核心的地方開始，由内而外。

4、房客匹配的發展規律是什麼，會有哪些階段？

任何事物都有科學的發展規律，房客匹配會圍繞着“技術”和“商業模式”展開。如今外部技術已經很成熟，但行業會經曆從粗糙到精細的發展。便于理解我将其分為三個階段：

第一階段，将行業的業務邏輯梳理清楚，進行房源和客源标簽化，不追求精确但求管用。同時在C2B的商業模式上萌芽。

第二階段，将算法升級，代入海量的行業數據進行優化叠代，形成規模化應用。同時，形成規模化的客戶服務模式。

第三階段，結合外部技術，将人工智能算法應用到已經成規模的行業匹配算法中，使其更科學智能。同時，開放平台使得外部更多的商家可以接入，共同對客戶居住生命周期做出服務。

5、你為什麼會寫這兩篇文章？

我寫這兩篇文章的目的，不是給你展現我的思維如何超群，智慧如何強大，站在旁邊沾沾自得地說：你看我的想法不錯吧，你們都應該為此鼓掌。

No，當然不是！我一直在強調我讨厭純粹的評論家，更沒有閑工夫來對行業評頭論足，案闆上還有大量的工作等着我。

之所以寫這兩篇文章，是因為我想跟你分享，作為一個實幹者，我自己是怎麼幹的，那些摸索過的、試錯過的、正在做的、計劃做的，這些都是活生生的行動。

不以善小而不為，更何況我們在做的是一個平台生意。讓資源效率最大化，這也是我們想要賦能行業的野心所在。

告訴你怎麼做，在于我。

至于你聽不聽，做不做，在于你。

我相信，未來整個社會的交易成本會被降低得非常厲害，一定會有很多人被替代，但是仍然有很多從業者不會因此失業，因為人始終在發揮價值。

願我們始終做對行業有價值的事。

祝一切順利。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!