北京樓市已跌5年?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!，我來為大家講解一下關于北京樓市已跌5年?跟着小編一起來看一看吧!

北京樓市已跌5年

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!

北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号｜京房會進入知識星球可進行提問

---

Q:提問:您好，請問您對現在北京住建委剛出的針對60周歲以上老人優惠貸款買試點房怎麼看，目前是有三個試點的項目。如果有700萬左右預算給老人買房子，是購買這些項目好，還是購買比如亦莊河西那邊的房子好？從保值增值方面來說的話。另外就這個預算來說的話，您還推薦哪些？

A:回答:您好,未來北京因區施策是趨勢,這些區域缺乏樓市的基本支撐點;樓市的三個重要支撐點;一是産業發展，二是人才發展，産業聚焦人口，最後才是商圈發展;背後沒有優質的購買力很難發展出優質商圈,如果就業崗位不多,最終的商圈會形成睡城;這些試點區域的漲幅可能會在政策出台後炒作一波，短期内有上漲的現象,但漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些闆塊的市場并沒有這麼強，都是虛火旺起來的;價值比較弱導緻沒有持續的購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些區域的房子我一般都是建議趁着高峰期出貨而不是買進。700的預算亦莊比較穩健可以認真淘淘;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問題可再向我提問

---

Q:提問:您好，孩子今年下半年上高中，目标學校在中關村附近，現在的房子在奧森北園東邊的萬科星園，為了孩子上學方便，考慮将現有的房子置換到海澱區，離中關村近一點，看了下在中關村附近放價高，且樓比較舊，存在學區房降價的風險，請問從财富保值增值的角度看，是不置換，在學校附近租房子好，還是置換好？如置換，請推薦重點看哪些樓盤為好呢？總價預算在1000～1200萬元，謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!萬科星園屬于奧森闆塊品質還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住闆塊，沒有學區溢價，緊靠城市公園綠地，生态資源在市場上比較稀缺。整個區域居住的人群也都是企業高管，高校職工，央企領導;人文環境屬于社會上層精英階層;這個盤有持有的價值,

孩子不需要學區名額,完全沒必要再往學區房裡擠,學區房是高危投資品,不建議刻意去投資,随着政策不斷變化,學區的概念可能會随時取消,風險比較大,星球内會員因孩子上學因素,一般都是建議買小的,因為房産價格高出來的部分是學位的價格;學位是按套計算,與戶型大小無關.

房價則是按照平米計算,大小房産學區價值一樣,大房産等于多付出了很多溢價,一旦學區改動,可能面臨巨大損失,如果您願意博一把,學區房的收益性中短期可能會實現暴擊,但風險和機會并存;比較穩健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒有學區房誇張,但不會出現波動的現象,而是跟着區域的價值穩健向上爬;比較穩健一些!

中關村一帶一是有學區溢價,二是樓盤較舊,居住體驗不如萬科星園,2017年之後房價上漲的規律是遇到行情第一波上漲的是學區房和熱門區域(核心區)品質次新,第二波仍是學區 成熟的溢出區域(同樣是品質次新),第三波依然是學區 熱門核心區域 溢出區域的品質次新 剛需盤;

我看好的學區房不多,一些優質區域的品質盤還可,抛去學區因素,自身價值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學區有變化,不會瞬間轉移價值,安全系數相對高一些;1000-1200在中關村一帶選不到品質盤,從保值增值的角度,繼續持有萬科星園,以租換租,比較穩健一些;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

---

Q:提問:您好，現在手裡有資金380萬左右左右，打算年内在昌平購置一套三居自住。我18年在大山子購置過一套老破小，所以這個算二套房，總價被限制在500萬以内。孩子2024年上學，兩口子工作地點分别在上地和望京，家裡還有老人，無車。所以自住需要考慮學校距離，樓層，交通等諸多因素。看過立水橋，霍營，回龍觀幾個闆塊，基本滿足要求的都是幾個老破大，94到96年的房子，佳運園460萬的96平三居，華龍苑南裡500萬110平的三居，龍華園500萬100平的三居，等等，基本都能較好滿足居住體驗及學區和通勤需求。

看過您建議過的保值屬性較好一點的北京人家，雲趣園，流星花園，矩陣，溪城家園等，要麼價錢偏高預算不夠，要麼高樓層上樓太困難，要麼套内60多平的三居，居住體驗實在太糟糕。請問，以上三個居住體驗略好的老破大值得入手麼，五到十年後會淪為不良資産難以流通麼？作為剛需住宅來看，可以為了居住體驗适當放棄一部分投資屬性，還是應該為了投資屬性，适當犧牲一部分居住體驗呢？

A:回答:您好,感謝信任!1、從您現持有的房産情況看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市場可以說是樓市的下半場,投資客逐漸退出;同一個闆塊居住體驗較差的樓盤從長期看金融屬性和流通性會被弱化,從資産保值的維度考慮應該注重房屋的保值性,壓縮面積上優質盤;越是剛需越要注重房子的升值性,現在外地斷供潮沸揚;從經濟學的角度解決斷供潮加劇通脹,讓房價再漲一波問題迎刃而解;長遠看優質房産還會上漲;如果選擇尾部盤會失去闆塊行情,

2、立水橋，霍營，回龍觀都能享受到産業紅利,區域排序應該是優選回龍觀、其次後者;回龍觀的第一梯隊樓盤是金域華府系(優先排序:三期、二期、一期)、首開國風美唐系(優先排序:一期、三期、二期);第二梯隊:公園悅府、融澤嘉園、新龍城、流行花園三區;第三梯隊:北京人家、雲趣園一區、龍澤苑東區、首開智慧社、龍博苑二區、剩餘的基本上算是尾部樓盤,

漲幅平均值低于同區域漲幅,如果同比以上樓盤則很弱;回龍觀當下和未來都會持續吸收市場上的購買力,西二旗非産住結合,所以才成就回龍觀包括東側的立水橋;500以内可以壓縮面積看看回龍觀的第二梯隊;流星花園三區、北京人家2居室500出頭,立水橋屬于溢出區域,溪城家園保值性很好;但升值性不如回龍觀;如果必須選一個三居室溪城家園尚可,如果有條件能選回龍觀優先回;建議認真閱讀精華欄的文章;08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策、81#北京房産投資核心邏輯和原理;祝一切順利!

---

Q:提問:星主您好。目前家住通州，上班在金融街，孩子一歲半，還有一個購房名額，最近在看房想近一年半内搞定，請教如果自住且長期持有，考慮保值增值，通州百合灣，珠江阙和春和景明，您更推薦哪個？

預算1000-1500，希望三房及以上。珠江阙的問題是目前177及以下的戶型已經沒了，隻能等二手，三百多平的覺得沒有必要價格也要往2000 去了（預算可以加但購買時間就得延後1、2年了，且兩千多萬買通州是不是錯配了？）；春和景明學區不好且相對更喜歡月亮河這邊的環境；百合灣的話還沒實地看過，不确定戶型是否有滿意的。目前在通州京貿國際城有一套小面積貸款已清，可出可不出。

這次購房主要是想改善，故比較關注小區環境和房屋品質，同時因為老人住在通州也希望不要離得太遠。其他區域的話還沒看過，看您經常推薦亦莊，地圖來看，通勤至金融街并不比通州有大的縮短，沒去過所以其他的如環境等不知道怎樣。

也考慮過看東城和朝陽的學區等，但看了一些推薦房源後覺得，千萬的預算房子都很一般，且政策一直在路上所以暫且放棄了“學區 自住兼顧”的計劃，自住優先。不考慮海澱昌平和豐台，西城估計是買不到的，所以自己劃得範圍就是東城朝陽通州亦莊，還沒開始實地看房，想請您幫忙分析指點，以便更有針對性的開啟看房之路。謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、理解正确,2000多萬的盤子放在通州屬于資源錯配,通州現在沒有絕對的購買力,大多為剛需改善為主,總價超過1000萬會導緻流通性打折,甚至接盤的人很少,前面已說,通州的購買力大多是剛需,京貿國際城的位置不錯,緊靠運河商務中心,小戶型又是這個區域主流的産品,可以先拿着

2、希望離通州近一些,注重改善可以關注下朝青和望京的改善盤,距離金融街通州距離還可,2000的預算放在這些區域安全性相對較高,朝青可以算是東三環比較優質的區域了,整個北京老公房産品占到市場一半的比例，導緻次新産品十分稀缺，不管是上車還是置換的人群，大量的需求一次次推高了優質區域次新的價格。

一個區域内有充足的購買力，但地段内的住宅産品大多是老公房或者老破大，隻有少量的次新或者品質改善産品，就會成為這個區域人人都追捧的樓盤，從而一次次将房價推高;東三環國貿以北有斷層缺陷,往南比較優質的區域大望路、雙井;國貿以北一直到三元橋無優質商圈,全是老房子,東邊是朝陽公園豪宅盤,往東就是朝青,配套成熟,品質次新盤紮堆兒,加上僅靠國貿天然優勢,朝青發展成最優質的剛需兼改善區域是這個區域的自然規律,除非把國貿以北的斷層缺陷解決了,否則朝青會永遠是吸收購買力最強的區,2000買朝青還可,總價稍微有點高,但保值性不差;可以看看天鵝灣、禦翠尚府、逸翠園;這三個盤的品質比較符合您們的要求

望京可以關注下融科橄榄城、東湖灣;望京主要是依托前些年高速發展的互聯網行業崛起, 互聯網行業的核心特征就是，少數赢家财富積累後以幾何速度膨脹，并短時間内對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資産,其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的窗口。

同年北京市發改委發布朝陽崔各莊大望京村環境整治和土地開發項目獲批，随之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一産住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。望京的發展史最早是外企起家,後續移動互聯網入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。

即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲并非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.整個朝陽區主要的高新産業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高;而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢出,阿裡的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花闆比較高;您們的情況配置這兩個區域是比較合适的

建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利!有問題可再向我提問!

---

Q:提問:京總好，由于最近感到房價上漲，但我自住的房子價格上漲明顯低于其他地區，有換房打算。在頭條讀到您的文章，對于産業和住宅的關系分析很是認同，趕緊加入了京房會。我們在2016年首套首貸，最高貸款額買了豐台南宮（與房山長陽一路之隔）156平米的新房，目前能夠售出的價格大概在500左右。與我同年，同事在清河290萬購二手房，目前價格比我的房子價格還要高。深刻感受到房價分化，所以計劃換房，目前南宮房子已經挂牌，并不好賣，但我下決心，即使降價也要盡快出手。

去年繼承了一套西城的老舊央産房，目前也在挂牌出售。現在我們的想法是手裡房子全部清倉後，現金大概500萬左右。之前有商貸記錄，再次購買均算二套，隻能貸款140萬左右。計劃購買一套兩居 一套一居，這樣相對靈活一些。因為家裡有3條狗，所以我們計劃買一套一層帶院子的房子，之前去回龍觀看了一天的房，發現500多萬兩居帶院子的房子品質不好，小區比較混亂。針對這個情況我們調整了計劃，想請您指點一下，是否合适。

首先決定投住分離，我們可以在房山長陽租萬科帶院子的房子，繼續享受遠大新。問題一、我們想購買一套500萬左右（350 150），二套250萬左右（150 100），您看這樣分割資金購買是否合理？還是應該集中資金購買？問題二、看了回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店幾個地區，目前比較傾向回龍觀、朝青、常營、亦莊。但有點擔心回龍觀已經漲2年了，是否比不上其他地區有潛力？

問題三、一套的選擇有：回龍觀兩居（新龍城、領秀慧谷AB、萬潤家園、龍博苑），清河一居（清緣東裡、強佑清河新城），朝青一居（天鵝灣LOFT、華紡易城、青年彙佳園），朝青兩居（國美第一城），常營兩居（柏林愛樂、富力陽光），請問哪個版塊潛力更大些？版塊内的小區選擇是否合适？問題四、二套想購買亦莊的中信悅海苑的一居室，看起來價格還比較低，是否合适？以上是我們自己琢磨的計劃，想請您評判一下，提出合理的建議。因為換房的問題思考有一段時間了，所有問題比較多，請京總海涵，謝謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、投住分離正确;豐台南部房山沒有投資屬性,或者說投資屬性很弱;犯錯概率大大增加,避免錯誤的最好方法就是遠離這種區域;到确定性更高的區域;隻要選籌不太爛,總能吃到紅利;犯錯概率大的區域即便是我們精心選籌;做了很多功課,但結果還是輸的,這就是戰略上的選擇錯誤,用戰術去彌補并不能解決實際問題;

2、建議集中資源選一套優質盤,保留一張房票,房子上漲後可繼續建倉;如果把2張房票全部用完,未來再想買會很麻煩,其次資金有限,無論是在哪個商圈大概率隻能選到尾部的盤,别人吃肉我們吃能喝湯,集中資源選一套頭部的盤,把區域行情全部吃掉才是王道;而不是追求數量;

3、回龍觀、朝青、常營、亦莊、西紅門、高米店這幾個區域還是有不同的,回龍觀、朝青、亦莊、屬于區域内的龍頭商圈,常營、高米店屬于次級溢出闆塊,西紅門屬于大興西線的領漲闆塊;從房産選籌的維度和當下的市場變化;您是投住分離應該優先選回龍觀、朝青、亦莊;資金夠面積夠用毫不猶豫選這種區域;選次級闆塊的前置條件是家庭剛需,有孩子或三代同堂,自住為首要條件,不得犧牲距離換取面積;

4;亦莊、回龍觀、朝青這三個闆塊都可,漲幅都比較穩健;從資産配置的角度,市中應該有一套住宅;其次才考慮遠郊;華紡、青年彙佳園很好,國美屬于朝青的上車盤,流通性比較大,但品質不如華紡、青年,從長持的角度這兩個盤自身的成長性更有優勢;建議認真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利

---

Q:提問:京總好，看的提問學習了很多知識。目前總預算400左右，在展覽路上班，想入手一居或者小兩居，怕以後房價上漲，主要想保值。目前考慮沿着6号線和16号線區域，根據您推薦重點關注朝陽的常營、朝青、四惠，豐台區的太平橋、麗澤。幾個問題向您請教：

1、朝青、麗澤闆塊部分您推薦的小區已經報價到9萬一平了，這種盤還有入手空間嗎？2、豐台太平橋區域看作麗澤的輻射區域嗎？是否有保值價值？這一塊整體生活感覺比較方便，除了少數小區，大多數也比較老了。3、可以接受買房後換租在單位附近，這種情況四惠闆塊和常營闆塊您更推薦哪個闆塊;4、頂層您怎麼看，能入手嗎？特别是老小區的頂層？平改坡了之後會不會好一點？向您請教，感謝您。

A:回答:您好,1、關于一些熱度比較高的闆塊房價是否到頂,這個問題很多人提問過,從宏觀市場看房地産屬于金融業,房價上漲的唯一動力是紙币通脹;從微觀市場看這些區域的優質盤需求量會永遠大于供應量,直白說隻要貨币供應量繼續增加，這些位置的房價上漲沒有盡頭;價格隻是個信号,認為這些位置房間到頂的人必然會一次次錯誤闆塊紅利,

2、并不是說受産業直接輻射就一定會漲價,還要看自身是否争氣,舉例:潘家園在三環内距離國貿直線距離3公裡左右，但整個區域的房子常年跑輸大盤，核心原因就是潘家園自身不争氣,這樣的區域即便是在核心地段也難跑赢大盤;我經常把潘家園說事是因為國貿是北京的地标性建築,大家的認可度較高,這種例子大家更容易接受,太平橋區域在周圍并不算優質商圈,或者說北京西站這一帶很難發展出優質商圈,麗澤比較近的優質商圈西局算一個,菜戶營,草橋,玉泉營都算是,總預算400左右可以往玉泉營、草橋方向看,

3、四惠和常營都可,從增長空間常營優于四慧,400能在常營選一個還不錯的盤,頂層能不能買主要看價格,正常價格肯定不要,如果低于小區正常成交價可以考慮,買的低未來在賣的時候溢價權也把握在自己手裡,建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利,有問題可再向我咨詢!

---

以上問答來自公衆号|京房會關注公衆号|京房會加入“知識星球”可進行提問,有問必答

重要内容隻在知識星球發布

---

公衆号知識星球内部文章

每周更新一篇

宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，隻留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠杆，就無法進階

41#淺談房地産泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區邊緣的房價預警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區域導圖

13#學區寶典：東西海學區房選籌導圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動症

15#望京139個盤，穩健增長的隻有39個

實操類（部分文章）

81#北京房産投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩健的78個剛需盤分析

83#通州跑赢大盤選籌導圖

84#大興跑赢大盤選籌導圖

84#北京持币200W以下的投資術

86#豐台跑赢大盤選籌導圖

持續更新中···

,

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!

查看全部